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今年以来,福州市土地管理局以城市土地价格调查为契机,积极调整福州城市土地级别和更新基准地价,经过近半年的努力,目前已完成了这项工作。
福州市是全国最早开展城市土地定级和基准地价测算的城市之一。1988年,福州市作为全国首批城镇土地定级试点城市,组织专门的技术力量,完成了福州市城区土地级别的划分,该成果于1989年被原国家土地管理局评为“全国城乡地籍科技成果二等奖”。随着城市建设的发展和基础设施的不断完善,福州市土地局又分别于1994年和1997年对原有的土地级别进行调整。在确定土地级别的基础上,福州土地局采用剩余法、市场比较法以及成本逼近法确定了福州市城区基准地价,并分别于1995年和2000年对基准地价进行修订的更新。
福州市土地管理局采取应用信息系统技术,对福州市土地级别和基准地价进行了调整和更新,初步建立了土地信息化社会服务体系。并运用宏观、中观和微观三个层次的评价,对市区内的9个示范区和20宗地块的土地集约利用潜力进行评价,初步掌握了福州市土地集约利用的程度,为准确评估和更新基准地价提供了基础。
在土地定级因素的选择上,福州市土地局力求能体现福州作为历史文化名城的特色。如鼓楼区是省市行政机关集中地,台江区是商业集中地,仓山区则是文教用地区。不同的社会人文景观对土地利用尤其是住宅用地的级别和价格产生了明显的影响,在土地定级和调整基准地价时也要重点考虑社会人文要素。
福州市的温泉闻名全国,在土地定级和更新基准地价时也要重点考虑温泉要素,只有这样才能突出福州城市土地区位和地价的特色。
福州市的商业店铺绝大部分沿街分布,且多为商住混合,因此,在商业用地定级和基准地价更新时要符合商业店铺的分布规律。
在土地定级和基准地价测算过程中,福州市土地局应用凯立德开发的“城市土地定级与基准地价测算系统”软件,还利用地理信息系统软件强大的定位与图形编辑功能进行定级因素的采集和图形编辑,将文件格式转换后再移植到定级系统软件中,节省了大量时间和劳动力。
在对福州市土地级别和基准地价进行全面更新上,福州市土地局建立了福州市地价动态监督体系。为了使该信息系统真实地反映福州市的基准地价分布、地价水平及其动态变化,福州市土地局在确定监测点时,尽可能选择具有典型代表性的地块作为监测点,主要考虑了土地面积、土地形状、土地利用现状、土地开发程度和土地权利状况等因素。监测点的分布则主要根据不同用地类型的特点来确定。如福州市商业用地分布的主要特点是:以位于交通要道并有较长发展历史的商业核心辐射带动起来的沿街商业带。因交通发展而带动发展的商服中心,沿老街道发展起来的商服带,以大型商场为主的商服中心。由于商业网点的这种分布特征,地价监测的选择主要分布在上述各类主要商服中心(带)内。
住宅用地则主要选择在建成区内的规划完善的新建住宅区和尚待进行旧城改造的住宅区。
工业用地则选择各工业园区和投资区内的工业用地,根据城市规划将逐渐异地搬迁的工厂,则不宜作为地价监测点。(吴明)