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买房要费心思,位置、价格、楼层、朝向、户型、施工质量乃至将来的物业管理等都要考虑周全。但买房过程中也会遇到诸如贷款保险、契税提前交、住房面积如何计算等问题令人们大惑不解。今天刊出的就是一位购房者在买房中遇到的几个疑问,希望能得到业内人士及有关方面专家的指点。
疑惑一——按揭贷款保险给谁买
任何一个用银行贷款购房的人,在办理住房抵押贷款业务时都会遇到这样一个问题:贷款银行要求借款人必须到其指定的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险,并明确贷款银行为保险的第一受益人。同时要求:投保金额不得低于借款的全部本息额;保险费用由贷款购房者承担;抵押期间保险单由贷款银行保管;在借款合同执行期间,抵押人不得以任何理由中断和撤销保险,否则,贷款银行有权代为投保,保费则由抵押人承担。如果不接受上述条件,银行会拒绝贷款。令人不解的是:个人住房贷款保险本应是为了解除借款人和银行共同的后顾之忧,银行为何优于借款人而成为保险合同的第一受益人?
根据我国《保险法》的有关规定,只有人身保险合同才能指定受益人,而作为财产保险的“房屋贷款保险”是不能指定受益人的,银行和保险公司更不能自己指定“第一受益人”。这样一来,一旦发生保险赔偿,银行将是第一受益人,而贷款买房者只能是第二受益人,也就是说,花钱买保险的人居然不是保险的最大受益者。我购房时在银行贷款30万元,20年期限,光是保险费就交了4000多元,如果房子真的出了事,保险公司最多也只能赔偿10万元,而银行又是第一受益人,我不但什么也得不到,最终还要欠银行的一屁股债。银行采用格式合同的方式,强行指定自己为保险第一受益人的做法,显然违反了《保险法》第10条“投保人和保险人签订保险合同,应当遵循公平互利、协商一致、自愿订立的原则,不得损害社会公共利益”的有关规定。既然保险是为了降低银行贷款的风险,而在住房抵押期间银行又是产权所有者,那么为什么又非要消费者花钱为银行买保险呢?
疑惑二——契税究竟应该怎样交
购买商品房的人,要想拿到房屋产权证,必须与开发商办理过户手续,并同时向国家缴纳相应的契税。缴纳契税是业主应尽的一项义务,从理论上讲,业主应该通过税务机关向国家缴纳。由于办理过户、缴纳契税需要开发商和购房人双方共同办理,开发商可以接受业主的委托,代为缴纳契税。如果业主不委托其办理,则开发商不应强迫购房人缴纳。但实际上一般都是开发商代客户集体办理,而且是强制性办理,因此随意将缴纳契税的时间提前,侵犯业主利益的情况多有发生。
刘女士买了一套商品房,刚入住不久,开发商就要求她缴纳契税,刘女士问房产证何时可以办下来,房产商回答一年后方可拿到手。既然一年后才能拿到房产证,为什么要提前一年交契税,刘女士对此大惑不解。在现实生活中,类似刘女士这样的遭遇实属不少。我国的《契税暂行条例》第八条规定:“契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移的当天,或者纳税人取得其它具有土地、房屋权转移合同性质凭证的当天。”第九条规定:“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关核定期限内缴纳税款。”按照上述规定,购房人的契税缴纳义务发生时间,应该是买卖双方办理立契过户手续之日,而开发商任意提前催收业主的契税,这是否违反了上述规定?
疑惑三——面积欺诈能否防止
国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》于今年6月1日起开始在全国实施。该《办法》对房地产开发企业商品房的销售行为进行了规范,使购房人的合法权益得到了更为有力的保护,我们在为《办法》出台拍手叫好的同时,也对《办法》中某些条款实施后的效果产生疑虑。
由于《办法》仅仅是一个国家行政部门的行政管理措施,尽管《办法》集中体现了我国房地产法律法规的有关规定,虽然也对房地产开发商的销售行为提出了许多限制,但《办法》也只是在个别地方规定了对购房人的损失进行经济赔偿,更多规定则是政府对房地产开发商的处罚,而且处罚数目仅几万元。如果房地产开发商一旦违规,对动辄数千万元乃至数亿元的房地产开发项目来说,区区数万元的罚款能否真正起到相应的效果,还有待于实践的检验。
《办法》虽然对商品房面积问题作出了较其它问题更为详细、具体的规定,但同《商品房买卖合同示范文本》一样,没有将国务院248号令关于购房合同必须约定使用面积的规定写进去。虽然规定了套内建筑面积的选择,但仍存在两个方面的问题不好解决:第一,既然规定的是“选择”,房地产商就可以不选择,热销楼盘的买房人利益难以得到保障。第二,即使按套内面积计算,房地产商仍可能对购房人实施欺诈。比如,不同阳台计算面积的方式可以不同,阳台可以不计入使用面积,但可以计入套内建筑面积。有的房地产广告说,“送全部阳台面积,等于送一间屋”,足以见其中的玄妙之处了。
另外,最关键的是公摊面积,即使对公摊面积规定得再详细、具体,买房人还是无法自己丈量核实,一旦面积有误,购房者不仅在购房时吃亏,将来的物业管理费、取暖费等多项费用都与建筑面积有关,购房人不是将有可能遭受长期、反复的利益损害吗?