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以沉淀房地产著名的广西北海市,在市政府“盘活”房地产政策的引导下,群策群力,大胆创新,积极解套,创造出一些成功经验。其中的时代广场、广海小区两个项目,被有关领导和专家称为盘活“烂尾楼”的典范。
时代广场:化整为零,首创北海产权式商场
北海时代广场是一个大型商场,建筑面积3万多平方米。工程主体土建封顶后,因资金原因,没有装修就陷入停工,一停就是六七年。在北海市政府出台盘活房地产的优惠政策后,开发商抓住机遇,邀请有较强实力的公司加盟共同开发,并请专业营销公司进行策划、代理。新一轮投资的注入和新理念的引入,一下子使一座“死”了多年的商城成为北海各方关注的焦点,成为商家趋之若鹜争相抢购的黄金宝地。
启动时代广场的主要奥妙就在于:(1)首创产权式商场,将一个投资者无力运作的大型商业项目,化整为零,实行产权分割,以出售拥有产权的商铺,吸引众多抱有“家有一铺,代代可富”、“一间黄金铺,十万龙头股”观念的当地经商人士前来投资置业,自主经营。实行购买低首付、按揭低月供、管理运营低成本,使众多商家买得起,风险小,感到买铺比租铺合算。众多商家构成命运相连的共同体,成为北海最具凝聚力、竞争力和规模优势的商业航母。(2)定位于建设业主都能方便地踏上信息高速公路,开展电子商务,跟上时代商业潮流。(3)实行多样性服务,采用店中店模式,形成名牌街区、数码街区、服务街区、休闲餐吧街区等各具特色的商业步行街,集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、健身于一体;设有欧陆风格的休闲广场及大型停车场;从而营造出人性化宽松舒适的经营和购物环境。
最初,开发商对时代广场的销售前景并没有把握,以部分铺面采用拍卖方式作试探时,反响出人意料地热烈,成交价比预计高了两倍多。最近确定的销售均价也比最初所定价格高了近一倍。业主纷纷涌入,争相抢购,电信、银行及100多位业主成为商场的主人。开发商几年没有卖出去的商业楼盘,一经采用新思路运作,很快就盘活了,成为北海房市的一大亮点。
广海小区:各方让一点,退一步进三步
北海的一些房地产项目搁置多年,要害问题是缺乏资金,同时也因为牵扯方方面面,相互制肘,无法重新启动。海南海兴房地产开发总公司北海公司开发建设的广海小区也因陷入同样的难题,几年来停滞不前,已建成的四幢空楼孤独的守望着广海小区。
去年,开发商利用北海市政府的盘活政策,开动脑筋,积极与各方协调,形成共识,各方都让一点,把房价降下来,从而积蓄起再次启动的资金,收到可喜的效果。
他们的具体做法是:开发商利用市政府的盘活政策,减免了该减免的税费,即在税费上减免一点;出土地的合作方不要求按过去高潮时确定的地价付款,而只要求收回土地成本,即在土地费上让一点;开发商自己不再追求高额利润,而立足于收回建筑成本,即在利益上亏一点。几项加起来,成本费用大幅度降低。开发商还从北海市居民收入水平不高,购买力不强的实际出发,着眼于帮助无房居民购买到廉价住房,在最低成本价的基础上,又主动亏一部分,推出全市最低售价,而且银行提供按揭贷款,真正做到让更多的人买得起。
符合市场实际的低价位销售策略引发了火爆的抢购场面,短短时间内,几年前建成的四幢空楼销售一空。
虽然开发商没获得利润,甚至还有亏损,但重新积累起了再次启动的资金。在有了这部分资金后,开发商完善了小区配套设施,绿化了庭院,并按高标准进行物业管理,使小区面貌焕然一新。
同时,开发商将重新积累的资金投入第二期工程建设。由于广海小区的低价位和良好物业管理,在住户中获得良好口碑,在全市广为传播,美誉如潮。二期工程还未建设,购房者就已开始排队。
看到广海小区良好的市场前景,有土地紧邻广海小区的工商银行,主动提出将土地提供给开发商开发建设,使广海小区规模进一步扩大。广海小区的成功,对那些在利益上互不相让,死守着“烂尾楼”不松手,又不开动脑筋想办法的人们,是有益的启迪。(常江)