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●申奥成败对亚运村地价影响不大
●亚运村的主流物业应是每平方米5000元~8000元的住宅
●制约亚运村发展的“瓶颈”是交通堵塞
当年亚运村的举办,使北京出现了一个新兴的热点地区――亚运村,这里的地价因此飙升很多。现在北京再次举起申办奥运会大旗,地产商自然把目光再次投向了亚运村――未来的奥运村选址上。申奥揭晓日期正在临近,申奥成败究竟会不会对亚运村的地价产生重大影响?
申奥成败震荡不大
申奥是当前人们关注的热点,很多房地产开发商都期盼奥运概念带来利好。一些开发商们谈了申奥成败对亚运村地价会不会有影响的看法。
有些房地产开发商认为,申奥成败对亚运村地价影响不大。他们的理由是,申办奥运是去年提出的,而在此以前亚运村地区发展也很好。如果申奥成功,会有一些人来奥运村租房子寻找商机,出现奥运会的热点效应,地区的奥运产业将兴起,吸引更多客流。现在,亚运村体育方面配套设施已经很成熟,主要是加强客户信心,对这里长远发展前景更加看好。不成功也没有太大关系。亚运村地区本身条件非常好,有实质性内容支撑,而不是靠盲目地炒作概念。可以说申奥对这里地价而言并非雪中送炭,只是锦上添花。
持这种观点的人士说,如申奥成功,奥运村无疑会成为北京最大的热点和焦点,是最能吸引外地人士的区域;申奥不成,由于地铁五号线的概念,市政投入的概念,都会使亚运村地区的绿化、交通得到改善,仍然成为北京主要的居住区域。申奥对市场的影响主要在供应方。市场供应上,对老的地主没有影响,而对新来的地主就有影响了。现在北京普遍还是按照假设开发法来拿地,开发商拿地时已经考虑奥运的因素,土地成本有所提高,一旦申奥不成,卖不出期望的价格,项目可能搁置或者会跌破成本线。所幸现在这样的新地主不多,对亚运村地区而言,奥运会只是搭车概念,不是决定因素。
也有业内人士发出异样的声音。他们认为,现在亚运村已经聚集了包括塔楼、板楼、小高层、TOWNHOUSE等各种各样物业类型、从每平方米2000多元的经济适用房到每平方米2000美元以上的别墅各种档次的物业,其竞争程度已经成为北京最为激烈的地区。毕竟人们对申办奥运会的良好预期是一个重要因素,成为许多项目的主要卖点。若申奥不成功,亚运村的吸引力和大家的热情就会大打折扣,相应的,地价就会有下降的可能。即使成功,距离2008年的时间还很长,政府的种种基础设施改善尚需时日,规划也不是一步到位的。客户购房毕竟要看实实在在的环境。亚运村核心区的成熟毋庸置疑,而周边地区,显然还与客户预期有较大差距。孤零零地涌出一片片房子,不是客户能够接受的,从短期的有效供应与需求对比上看,亚运村的地价走势似乎也不能过于乐观。
关键是把客户拉进来
大家知道,亚运村的发展始于亚运会的带动,具有偶然性,又有必然性。现在亚运村配套设施非常齐全,可以讲北京生活消费最好的地区就是亚运村。
一些房地产专家认为,亚运村的定位应以住宅为主。亚运村没有必要有地区产业支撑。如果因为住宅竞争激烈开发其他类型物业,开发商就陷入了误区。比如大家在一起卖手机,形成一定的声势和规模,客户都会到这里来选手机。如果在手机店周围开手机配件商店,可能也会卖得较好,但如果开服装店就完了。亚运村比较其他地区有很多优势,应该是大家先把客户拉进来然后再瓜分,如果不谈这个优势去做别的,客户根本就不来,市场风险其实更大。写字楼客户很难考虑选择亚运村。因此,亚运村的开发商主要有三个方向:做住宅,在住宅中做得更好;做住宅,但是做这个地区还没有出现的住宅类型;做众多住宅带来的配套物业。
持这种观点的房地产开发商还认为,亚运村是以其综合性功能而兴起的,在后来大家进行纯住宅开发的时候,显得配套不足,成为进一步发展的“瓶颈”。目前亚运村的重心东移,逐渐转移到北苑路附近。随着住宅物业不断发展,商业气氛可以顺势延接过去,成为亚运村地区新的商业中心区域。
他们需要的房子是中高档的公寓,今后主流物业的方向应该是每平方米5000元-8000元的住宅,这个基础上也会有一些突破,比如出现一些高档别墅适应少数客户。而亚北一些价格很低的项目,其实不是完全的市场行为,而是半计划经济的产物。如果土地让发展商拿到,肯定项目不是这个价位。一些房地产业内人士对此的看法是会出现混居化倾向,形成以中档为主、高档物业为辅、群落式的居住区。同时,居住物业的兴起也会促进商业的发展。
必须突破发展“瓶颈”
亚运村现在市场供应非常大,但多数项目走盘一直比较平稳,基本上没有大的停滞。但要谋求大的发展也存在障碍。
一些房地产开发商认为,现在亚运村的主要问题在于地区定位过于单一,产品同质化现象严重,导致了激烈的市场竞争,而且交通出现瓶颈。不过随着未来地铁五号线、五环路,东直门到西直门的地铁的建设,道路拥堵情况有望得到缓解。而定位单一主要由规划综合发展商务、商业、休闲等配套设施来解决,比喻20世纪90年代初亚运村的配套设施好比是能够拉50吨的车头,以前这列车上只载有亚运村、安慧北里这20吨的货物,可以跑得飞快。而近年来负荷不断增加,现在要拉动亚运村周边地区100吨的货物,自然倍感吃力,已经是超负荷运转状态。申办奥运、改善交通、加大市政建设力度等措施等于把车头提高为200吨,形成居住配套大于物业发展的局面,从而带动社区发展的规模效应。现在的亚运村处于突破瓶颈,发生质变的前期。随着安立路、地铁五号线等的建设,亚运村有望完成这一突破,与望京、方庄一样成为规模大、配套设施完善的最适于生活的居住组团。若申奥成功,国家必然加大对这一地区的基础建设投资,让亚运村领先其他板块。 (薛连胜)