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在我国为数众多的房地产开发企业中,中小房地产企业占据了绝大多数,这与我国把房地产业作为国民经济发展中支柱产业的政策是不相适应的,国家已经确定“十五”结构调整是主线,可以断定,房地产业的结构调整已近在眼前。面对结构调整,中小房地产企业如何找到自己的发展方向呢?
一、中小房地产企业应当认识到限制自身发展的主要因素
只有找到了自身发展的局限性因素,才能实现自我突破,找到适合自己的发展方向。那么,限制中小房地产企业发展的因素有哪些呢?
1、实力太小。
中小房地产企业大多资质较低,甚或没有资质;注册资本也太少,缺乏自有资金;融资能力相对较差,开发资金极其不足。此外从业人员整体素质较低,尤其缺乏复合型人才,也是中小房地产企业实力小的原因。
2、市场有限。
市场有限与实力太小是紧密相关的。由于实力太小,开发能力不足而造成开发量小、开发成本高,再加上不少的开发企业只重视眼前利益,没有长远打算,平时不注重品牌塑造,缺乏品牌支持,使得大多数中小房地产企业知名度低,信誉度差,其市场因此也很小。
3、发展动力不足。
房地产企业的发展与城市的发展紧密相连。 大城市发展较快,房地产开发项目既多又大,但大都会被起步早、实力强的房地产企业抢去,中小企业在大城市里的开发项目既少又小,只能起到点缀作用。中小城市发展相对较慢,开发项目本来就不多,又被众多的开发企业瓜分,大家都得不到大的发展。目前,许多城市 的旧城改造已进入后续阶段,新城开发量有限,再加上激烈的竞争和房地产买方市场的形成,房地产开发的利润空间已不像前几年那样大。另外,我国即将加入世贸组织,房地产市场将进入稳定有序的发展轨道,中小房地产企业的竞争弱势会更加突出。这一切使得中小房地产企业的发展动力十分不足。
二、中小房地产企业应找准自己的发展方向受上述三大因素的影响,中小房地产企业的出路只有两个:要么被淘汰出局,要么找到适合自己的新的发展方向。与其他行业需要大批的中小企业作补充不同,房地产业是越发展越拒绝中小企业,因为 无论从城市规划还是降低成本的角度,房地产业都要求成片开发,中小企业在成片开发能力上显然是低于大企业的,所以那些资质既低,资产也不良,且连续数年开发任务量很小,几乎无效益可言的小型房地产企业,肯定会被淘汰出局。对于那些目前效益尚可的中小房地产企业而言,也应尽早考虑自己的出路,笔者认为,中小房地产企业可以向以下几个方面发展:
1、向“大”而“强”发展,提高综合实力。肯定每个企业都愿向这个方面发展,但问题是要靠自己的力量发展成“大”而“强”企业,需要一个漫长的渐进过程,其间又会有许多的不可测因素可能会阻碍企业的发展。而我国在加入WTO后,开发规则对国内外企业是一致的,国外开发企业会积极进入我国市场,他们实力强而且经验丰富,我国的中小企业在竞争中难以胜过他们。因此,必须采取快捷方向“大”而“强”发展。而快捷方式无非就是兼并与联合两种。
2、向“小”而“精”发展,突出核心竞争力。中小房地产企业既搞建筑工程设计,也搞工程开发、工程建筑、工程销售、物业管理。总之在开发环节能赚钱的所有业务,都尽量涉及,生怕“肥水流了外人田”。这并不仅是中小房地产企业贪心的表现,这恰恰是暴露了中小房地产企业因开发能力小而希望能从少量的开发项目中得到更多 利益的弱点。随着竞争的加剧,中小企业这样的路子只会越走越窄。 应当趁早找出自己开发行业最优势的方面,突出一点,全力发展,使自己成为某一项业务上的皎皎者,做到企业虽“小”,业务却“精、 深、大”,成为竞争中的优势企业。无论是向“大”而“强”发展,还是向“小”而“精”发展,都是为了提高企业的核心竞争力,使房地产企业能够突破地域界限,向外部寻求发展空间,得到更大的发展。如果中小房地产企业不想到外地发展,同样还有另外两个发展方面,即,走多元化之路,向集团企业发展。中小房地产企业可以根据自己在本地的竞争情况及发展态势,结合对本地民俗风情、经济状况的了解,适当投资于行业外领域,走多元化之路,在本地发展成为综合实力型企业;适时转向,变成房屋出租公司。中小房地产企业在搞开发时就有意留下一部分位置较好、出租价格较高的房产不出售,在开发任务不足时,就可以适时转向,变成房屋出租公司,靠租金养活自己。