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加入WTO后,房地产业面对挑战的首先将是政府的管理水平。北京华远老总任志强认为,尽管目前房地产市场非常活跃,但换个角度看,现行的管理中仍有许多不能与国际接轨的法律和制度问题,中国加入WTO后,这些矛盾将更加突出。他认为,加入WTO后首先将面对挑战的是政府的管理法规,企业自身的经营倒在其次,政府对房地产市场的管理应从五方面着手改进。
★应对私有产权给予彻底保护
改进产权证,保证政府和业主的权利、义务与责任。房契式房产证是政府批准的格式和文本,房契(商品房)一定要带有共有的土地和其他已分摊或虽然未明确分摊但仍拥有共有权利的其他建筑物或附着物的证明。在产权制度改革中,这是一种必然。政府应对私有产权给予彻底保护。
★建立针对生活居住条件的验收标准
目前我国实行的竣工验收分为分阶段的工程结构验收、房屋的竣工验收以及小区的综合验收。前两种验收都属于质量保证方面的强制性验收,但都不是居住条件的验收(特别是非装修房交工前的验收问题),小区的综合验收则是一种检查配套情况的非强制性验收。现阶段的验收应当提高到一个较高的水平,同时建立一套新的不但包括建筑质量,还包括居住条件的验收标准。一方面,这样会避免开发商为了抢工期而让购房者在一个不具备生活条件的环境中搬家的投诉;另一方面,对生活居住条件的验收标准的审批,也应当成为政府为消费者把关的一个重要的强制性约束的环节。
★居住区的停车问题
居住区的停车问题,已成为城市管理规划中的重要问题,但现行的政策却不利于解决城市旧区和新建区的停车问题。一是旧的建成区中道路和胡同被无偿占用或被交通管理部门占用并收费。虽然暂时是对停车进行了管理,但这实际是公共权利被私用化、部门化,不能从根本上解决问题。二是新建区的规划中不但应能保证自身所需的停车条件,也可以规划多建出解决相邻旧区的停车面积。以上两点,政府在无力投资解决时,应当考虑采取多种优惠政策换取开发商的投资。三是新建小区中的停车产权和管理问题要在规划和法律中加以明确。
★公用和公共事业问题
目前我国的市政基础设施的能源供应和管理仍为政府的垄断性行业,这样就在城市建设和管理中特别是城市房地产的开发、建设中造成了许多矛盾,包括产权制度上的侵权和纠纷。如,现有的市政基础设施的建设仍在沿用除地方交纳了大市政配套费之外,还需建设市政管线和站点等,而这些建设常常是按城市规划而非小区用量设计的,除为小区服务之外同时为城市的其他区域服务,但成本却分摊在小区之中。
★住房分类的定义问题
现行的市场中提供了各种分类的住房,有别墅、普通公寓、高级公寓、商住两用房、经济适用房等。按理说市场经济中所有的这些分类应是开发商的称呼问题,不应由政府文件加以约定,现状却是政府没有给出分类的文件解释,但在各种批文中却出现了上述分类的差异。此外,不管哪种住房,都应当是一类房产证,而不应在政策上有差别(经济适用房除外),现实中同样都是住房却享受着不同的待遇。
任志强认为,规范市场的管理是推动房地产市场发展的重要问题,不但要靠立法解决,同时还应在操作中解决。