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北部:并未“一准乐翻天”
南部:难道不该“偷着乐”
东部:CBD就是“硬道理”
西部:中关村才是“不死鸟”
7月14日,也就是申奥成功的第二天,本报记者分别采访了不同方位的房地产项目专家。在采访中,采访对象的回答锐利地厘清了记者统统兴奋的思路。奥运村在北部,然而北部的房地产开发商,却并未乐翻天,而是认为奥运成功不过是“锦上添花”,并非“雪中送炭”。
相反,有观点认为,城市重心必然北移,南城更显单薄,然而南城的地产专家们,却认为奥运利好,全城受益,但对于南城而言,则是由被动受益,转为主动受益。
“北边的”谨慎或许由于“利好”显得过于庞大,而难以清晰标定自己的位势,把奥运利好消化得好,那是应该的,消化得不好,那份儿可就跌大了,怎能“人乐亦乐”呢;“南边的”反而乐观,显然是因为拉大了南北反差后,南城房地产项目的位势,反而更鲜明了。
北部房价:一路看好;供应量:逐渐增加,但增量表现在亚运村周边地区;产品:与未来奥运村相协调;市政:政府投资主要集中在北部,当然获益最大。
陈昕:由于申奥成功的利好消息刚刚发布,因此,就目前的一些项目来说,价格可能因为需求增长的原因而出现上扬。但明、后年供应量大增,会对房价有一定的打压。随着北京市政府拨款1800亿元进行大规模建设,且这些场馆、基础设施建设几乎都在北部地区或先从北部地区开始,环境、交通的改善是必然要通过房价表现出来的,有这样的硬件平台支持,房价最终将会走高。
张斌:这一地区房价肯定要上扬。市政府投入1800亿元做投资建设,必然会带动居民收入和消费的快速增长,但供应要受开发周期的影响,并且政府要对奥运村周边地区做统一规划,进一步限制了中心区域地产的供应,因此,未来可能会出现求大于供的局面。
赵武军:已经在售的项目,都会从奥运题材上获得一定的利益,房地产价格肯定会上升,涨幅因项目而异,可以达到5~10%。
供应量:不会马上增加,中心区将得到控制
陈昕:北部地区,特别是亚运村地区供应量不会马上增长。出现明显增长趋势将在一年半至两年后,并且增长速度会持续。
张斌:供应量不会马上增长,受开发周期的影响,至少要1~2年后才会显现。但增长也不会是中心区项目的增加,因为奥运申办下来后,政府必然要对这一地区进行控制。因此,增量会出现在亚运村周边地区。
赵武军:由于房地产项目从获得土地到具备销售条件是一个漫长的过程,因此,申奥成功后,项目不会出现激增,而是会在8年的时间内呈现一个持续的增长。
产品:越做越好
陈昕:产品最终会越来越有个性。但近2~3年,新出来的产品可能还会以奥运为卖点,同质化较为严重。过了这几年,人们对于奥运不会再像现在这样兴奋,而奥运题材对于每个北部项目都适用的情况下,发展商终究会回到踏实做产品上来。
张斌:产品会越做越好。这主要还来自政府管理力度的加大,他会要求奥运村周边的建筑要与未来、要与奥运村相匹配,自然开发项目就会越来越细。
赵武军:申办奥运成功,中国会更加开放,表现在楼市上,房地产开发商会在设计、材料、施工等各个环节精益求精,并不断创新,不断引进世界各地的优秀设计风格和产品,相信会出现一批真正意义的精品楼盘。
设施建设:北部获益最大
陈昕:五环路、城市轻轨等基础设施建设基本上都是从北部地区开始的,奥运场馆大多也都集中在北部地区,这将带动北部地区的发展。
赵武军:正如望京地区是市政先行(望京地区具有机场高速、北四环、北五环以及京密快速路,交通基础完善,体育设施齐备),带动房地产开发一样,申奥成功后,北京市在市政建设上的巨大投入,对于房地产开发提供了良好的基础;使大量的土地具备了可开发的条件并且增值。(如朝阳区将兴建1215公顷的体育公园,其中包括70公顷森林绿地、50公顷中华民族博物馆、405公顷的体育馆、展览馆等,作为望京地区、亚运村地区的项目都会从中受益)。
比如,据传言万柳地区规划的18洞高尔夫球场将作为奥运的高尔夫球场,如果落实,必将对周边物业有影响。另外,这种影响也是“个案”的,同是奥运概念,有的项目会涨,有的就不会。房价是受综合因素影响的,奥运只是一方面而已。
南三环珠江骏景开发商北京珠江地产总经理谢强:申奥成功最受益的是南城
就全城房地产项目而言,申奥所带来的实质性利好是市政和基础设施的改善,这个利好的最受惠者不是已发展成形的,而恰恰可能是那些还没有发展或正在发展的城区。也就是说,就申奥的受惠程度而言,南城可能优于东西城、最后才是北城。这也是1999年珠江进京时没有选择大家都向往的奥运村,而在南三环木樨园开发珠江骏景的一个主要原因。
不过,申奥成功也让北京房地产市场喜忧参半。申奥成功无疑会拉动国内外各种投资,所以,就房地产开发而言,最直接也是最大的受益者并不是发展商本身,而是土地方。申奥成功后,北京房地产首先暴涨的不是房价,而是地价。地价越涨,说明跟风进场资金越多市场供应量也会越大,竞争加剧,市场不得不出现大面积降价。申奥带来的需求增长,主要集中在涉外和高档消费群体。在商业用房、公建设施和综合性项目中,都会有突破性表现和发展。在稍远时间内,别墅项目也会因此而受益;而对公寓和住宅项目,申奥则是一大利空。因为奥运会是2008年以后的事,即使是2008年,也是观光旅游群体占绝大多数,房地产需求绝不会因为申奥而发生根本性改变。如果非要说需求增加,即将到来的WTO入世刺激作用倒是不可低估。
南二环陶然亭清芷园北京负责人李丹峰:新北京、新奥运不会重北轻南
申奥成功将引发新的投资高峰,对房地产的投资力度自然也会加大,但这种带动是针对全北京的。北城的热与南城的热会一样,如果说不一样,那只是目前奥运村附近的项目会打奥运概念,但奥运效应绝对不是北城项目才拥有的,全北京项目都要分享。我们的申办口号是“新北京、新奥运”,不应该存在偏心发展。
奥运申办中有一个目标为“环保奥运”,从环保角度,南城污染少,绿化基础好,更有优势。
南城近期以来,交通等市政设施发生了根本性改变,菜市口改造、南城水系治理、南四环通车、京开路通车、两广大街通车、南中轴路通车……这种改变绝不是以前简单的拓宽、修补,而是本质性的变化,缺少产业支撑是以前南城发展缓慢的一个重要原因,南城正在发生的变化已让其他行业的投资者意识到南城巨大的潜力,亦庄北京经济技术开发区的发展就已经让大家重新认识南城土地,相信政府也会在今后的产业结构上适当考虑调整布局。
曾代理兴涛、九龙家园等南城项目协成企划总经理王晓航:南城优势更明显了
我觉得奥运与房地产的关系并没有有些人想象得那样紧密,买房子要受很多因素影响。申奥成功最重要的是让人们建立了对国家经济的信心、对消费的信心,这在宏观上绝对是个利好,对南北城都一样。如果开发商在这一问题上只盯着自己的房价涨落,就太狭隘了。
南城发展以前不敢指望的一些动作,现在就可能付诸实施。以前政府改善是迫不得已,现在则是主动投入。绿色奥运、科技奥运、人文奥运都离不开对南城的改造。
买房有两种目的,一是投资,一是自住。
从投资角度考虑,高档办公区周边的物业才有较高的投资价值,而奥运村周边未来规划为居民区;另一方面,CBD、中关村等商务区又已表现出强劲的增长势头,所以讲,北部项目在这方面并没有明显优势。
从自住角度考虑,北部升温,但按城市整体规划,北边密度一定有控制,供应量少,人们期望值高,开发商自然会抬高房价,这样,南城的价格优势就更突出了。同时,南城一流的交通及全新的市政设施、良好的绿化基础、由低地价形成的塑造环境降低密度的空间,形成了南城较高的性能价格比。
东部
房价:水涨船高地涨房高
产品:融入国际化进程
投资:欧美资金抢滩艰难
区域发展:CBD还是CBD
万通集团主席冯仑:格局依旧形势大好
两大动力推动房价上涨
申奥的成功会使北京的房价看涨。对房价的推动主要有两个支撑点:
首先是地价。未来几年内,在市政基础设施、交通、通讯等方面,政府会以每年上百亿元的速度进行大规模的投入。届时,北京将成为世界上最美丽、最发达的城市之一,地价的整体升值最终会导致房价的上涨。
其次是需求增加。随着北京城市建设的展开,总体的经济规模、水平的提升,北京会新增大量的就业机会,这种新增的就业机会的主体将是个高消费的群体,因此市场对房屋的需要会倍增,这也会在一定程度上推动房价上涨。
其实,从其他举办过奥运会的城市的经验看,房价总体的提升是必然的。
两大压力促使品质突破
首先,申奥的成功把北京市地产市场推到了一个开放的竞争环境。北京的地产商将面临更大规模的、来自各个方面的竞争压力。在这种开放的竞争环境下,市场的产品品质会有所突破。北京的产品,固然会吸取随着奥运引入的先进的经验技术,北京的地产商也必须对产品精益求精。
其次,买家的需求层次会突破当前这种浅层次的满足温饱要求的水平。大量高素质人口的涌入,会带来大批要求高、眼光挑剔的买家。简单的、低水准的产品将失去生存空间,地产产品在质量、服务等各个方面都必然会升级换代。
两个因素会使提速稍后
申奥成功,北京地产市场的发展肯定会提速,但是从目前的情况看,近期内速度还提不上来。
申奥的成功首先催动了需求、投资、消费。但是在规划、土地供应等方面对市场的发展存在一定的瓶颈作用。
不过,可以预见的是在亚奥地区公建的增长速度会先于住宅的增长。
传统格局只会有限微调
申奥成功不会对北京市场的总体格局有过多的调整。将来市场发展的核心区域还是五环周边地区,传统城区的发展空间还是有限的。以商务为主的市场仍会集中在CBD地区,以科技、学术为主的市场还会集中在中关村。亚奥地区传统上是外来的高消费人群,这一地区的特色也不会有太大的变化。当然,申奥的成功会使亚奥地区的市场进一步细分。
各方资金谁先杀进北京市场
申奥的成功会吸引大量的资金。从目前看,资金主要来自几个方面:大陆其他区域的投资、国有大型企业的多元化经营,港、台方面也会有一定的资金涌入。
现代城、建外SOHO开发商潘石屹:CBD还是CBD
水涨船高地涨房高
申奥成功带来政府的大规模投入,北京的环境、交通、通讯各个方面的硬件设施都会升级换代。这种投入,是任何一个商家无力实现的。北京的土地会因此而升值。香港的地价高不仅仅是土地稀缺导致的更关键的因素是香港整体的设施完善。只有设施完善的土地才是有价值的土地。
西部
房价:稳中有升,奥运刺激不会短期显现
供应:以往开发量相对不大,今后供应可能趋多
产品:品质提升进程将加快
市政:市政配套相对成熟,奥运影响不会太大
李宏:太阳园开发商泰跃地产公司副总经理
杨杰:美林花园开发商辰泰房地产开发有限公司副总经理
鄂俊宇:光大花园开发商光大房地产开发有限公司总经理
关于房价
李宏:城西房价原则上会涨。奥运概念可使土地成本升高,并加大房地产的吸引力(尤其对于投资来讲),但拉动房价的关键是需求,包括需求量和需求结构。城西由于一直没有形成真正的经济体,需求结构与东部、北部比差一个层次,加上供需相对平衡,因此,房价虽稳中有升,但短期内不会有明显表现。
杨杰:城西房价和奥运关系不是太大,它更跟区域的经济形势、土地供应有关,或者说WTO和中关村对它的影响应该比奥运大。
鄂俊宇:城西住宅主要是一个“环境”概念,如果对这个概念认可,那么奥运的影响会较微弱。另外,仅仅靠一个奥运申办这种“感情”因素,不会对房价有大的影响,要等到具体场馆建设的方案、市政改造的方案、环境改造的方案下来后,才能断定其对区域房价的影响。
关于供应
李宏:住宅的供应量主要取决于土地的供应量。奥运的举办,有可能使以往缺少供应价值的土地,或预备5年后进入供应的土地快速具备了发展条件,一般来说,奥运村方圆20公里的区域可能受此影响。城西供应量本质上不会有太大变化。
杨杰:供应是根据需求来定的,奥运将引发多少需求还很难说。
鄂俊宇:供应还是决定于需求,从这个角度看,西部住宅供应受影响最大的还是中关村,因为规划相对来说控置较好,供应也应该是有序的,短期内不会有过量现象。
关于产品
李宏:奥运形成的独特经济结构,可能培育出一个特别群体,他们的需求将影响到周边地区,改变一个地区的房地产产品结构,如可能在受奥运辐射的西部形成高档住宅区、商务公寓区等等。奥运对住宅产品的影响,应该不是狭义的,要包括类型、等级、差异化特性等等。
杨杰:奥运将促进北京的国际化进程,因此,施工管理、产品质量、户型、配套等会逐渐跟国际接轨。由于对城市风貌的注重,住宅产品的形态(如规划、外立面)会有很大改观,以往较落后的地方如住宅的绿色、环保、节能,也将大为提高。
鄂俊宇:奥运只相当于一个概念,开发商还要踏踏实实做产品、做市场,产品质量的提升是一个趋势,奥运可能会加速这一进程。
关于市政
李宏:这要看奥运村的规划,从长远看,城西也必然受益,因为奥运对一个城市的影响是整体的。
杨杰: 西部道路、交通相对来说是较完善的,市政规划也较为有序,奥运对目前一些市政不成熟的区域促进可能更大一些。
鄂俊宇:城西的市政改进步伐目前来看是最大的,但它最大的还是得益于中关村建设和规划。
奥运国际产品国际
申奥的成功会加快北京市场产品的国际化进程,房地产的产品将在国际化的水准上进行竞争。目前看,北京的差房子多好房子少。这种局面将被打破。
“洋狼”观望 “土狼”来了
申奥的成功会吸引大量外来资金的涌入。但是,未必是欧美的基金。欧美基金的规模大、声势大,但由于他们缺乏对中国市场的了解,缺乏东方人生活习惯的了解,所以他们很难下决心投入北京地产市场。相反,东南亚、台湾、香港的资金则不存在这么多的障碍。
CBD还是CBD
申奥成功的直接受益者是亚奥地区。其他区域的发展主要靠奥运连锁反应、辐射作用。
但是,一个区域地产的发展主要靠的是混合的人群。CBD区域多年的发展使该区域集纳了各种各样的产业、形形色色的人群,因此产生了多层面、多形态的需求,这是其地域发展的得天独厚的条件。
申奥的成功,未来几年的投入肯定会使亚奥地区的市场更丰富。