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北京申奥成功以后,大家普遍认为,申奥成功所带来的巨大商机将有利地带动整个北京房地产市场的整体增长,而在这种增长中,与奥运概念最直接相关的亚运村区域,无疑将成为受益最大、发展最快的“房地产板块”,“亚运村概念”将会完成向“奥运村概念”的根本性改变。
亚运村第一次质变:由城市边缘区发展为高档居住区
在北京居民的城市印象中,亚运村及亚运村区域(以下统称亚运村区域)是一个非常特殊的区域,用一个形象的比喻,此区域是北京“第一张可读写光盘”,因为与方庄等区域不同,此区域是北京第一个也是目前惟一一个由城市发展而形成的地名,而不是历史地名。在1991年以后,此区域完成了其城市历史发展上的第一次质变――由一个普通的城市边缘区发展为北京第一个成规模的高档居住区,其核心为亚运村,此时此区域有着较强的涉外功能。
从1993年至1996年,随着北京涉外房地产的日益发展,此区域作为一个标准意义上的涉外居住区,历经了一个从发展到完成再逐渐走向减弱的过程。从1997年之后,随着北京外销房比重的相应上升,此区域作为高档内销房地产市场的份量也在逐年加速上升。至1999年,许多开发商开始将此区域作为一个北京中央生活区的概念向市场推出。而与此相反,此区域的涉外居住功能,则必然呈现逐年下降的趋势。至2000年此区域的发展已经接近一个临界值,其具体表现为住宅供应量的持续加大,价格的回稳及略降,配套设施发展的相对滞后,而一些瓶颈制约因素日趋突出,如交通问题。亚运村区域迫切需要一个强劲的发展动力源。
这种演变过程,实际上是一个规模效应在城市经济学上的体现。规模效应来源于空间经济学的规模经济。城市的经济、人口、空间也存在规模效应问题,反应在城市空间上的规模效应是规模正效应与规模负效应的叠加,在时间轴上规模效应是时间的复合指数函数。随着时间的增加,规模效应由慢到快迅速呈指数式上升,但到一定程度,即达到规模效应门槛时,由于受到基础设施和资源、交通、土地等的限制,规模负效应超过规模正效应,使指数曲线变成一条平缓的直线,直到越过门槛才重新开始规模效应的指数上升。
亚运村第二次质变:亚运村居住区“边缘调整”
在2001年的时间段上,亚运村区域又开始了第二次质变的进程,这对于北京市而言,则是一种不断进行的“边缘调整”过程。
在上述边缘调整完成后,亚北区域的客户群市场将会发生一个重大的改变。
在客户群市场的改变程度上,随着配套设施质变的完成,亚运村及亚北区域将会在配套设施等等诸多方面拉开与其他边缘组团的距离,从而使选择本区域的客户数量发生一个巨大的跃升。
在可以预见的未来几年内,奥运作为一个重大的事件,将对亚运村区域的发展及本区域内计划开发的住宅项目,均产生较为重大的影响:
1、政府会加大对于亚运村与申奥相关之基础设施改造,这种投入的加大,非常有利于促使亚运村完成自身发展过程中的第二次质变。
2、交通设施会首先得到改善,而这种改善对于房地产销售的影响将是非常直观和直接的。
3、北京市民对亚运村地区的关注程度会进一步加强,从而使这一地区楼盘的广告推广效果得到强化。
4、值得开发商格外关注的是奥运建设及宣传过程中会为亚运村楼盘带来数量可观的外地购房者,因为申奥过程会大大强化亚运村在外地人心目中的印象。
5、申奥这一对外宣传过程,也为亚运村地区的重新涉外化、国际化提供了一个机会。
6、由于每次奥运村的建设总会体现当时最先进之居住理念,所以客户肯定会对真正奥运概念的楼盘产生良好的期待,这也为开发商强化自己的销售提供了一个有利的基础。
7、有悉尼奥运会中,随着场馆的建设,悉尼人推出了到霍姆布什湾看自家灌木丛的活动,吸引了大量参观人流。申奥成功后北京也会效仿,这一巨大的人气带动,对开发商的价值是非常重大的――这是一个巨大的过程效益。
8、由于奥运建设带来的巨大商机,各地的商家肯定会积极入住北京,把握时机,所以这将大大促进外地人在北京的购房市场。(李忠)