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央行通知须认真对待
6月26日,中国人民银行发出了《关于规范住房金融业务的通知》(以下简称《通知》)。《通知》重申了央行及建设部等部门5月有关取消住房个人贷款“零首付”的规定:严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款,且贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%。对于房地产开发商来说,也许最重要的是以下内容:住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业;企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%,开发项目必须具备“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》);借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3;借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年,所购商业用房应为现房。
目前全国有2万多家房地产开发企业,如果严格执行央行《通知》的规定,可能有相当一部分的开发企业拿不到或不能及时拿到开发贷款。更重要的是,《通知》中有关“借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3”的规定,对很多开发商普遍实行的期房销售这种做法将是一个严峻的考验;除非购房者都是带着现金(支票)来买房,否则他们的房子就要等到楼房盖到2/3、银行准予对买家发放个人住房贷款时,才可能销得动。
故而,记者遇到的几位开发商都说,央行的这个通知“杀伤力”很大,马虎不得。
规范住房金融重在防范金融风险
自1997年中央提出要将以住宅建设为中心的房地产业培育成为新的经济增长点以来,住宅建设和房地产业呈现快速增长态势,其中金融业对房地产的支持起了重要作用。中国建设银行、中国工商银行为了抢占住房贷款尤其是个人住房贷款的市场份额,曾专门发出通知,要加大发展住房贷款业务。据工行有关负责人介绍,到今年2月底,工行个人住房贷款户数已达102.6万户,住房贷款余额已达1937亿元,其中个人住房贷款1147亿元,住房开发贷款791亿元。而建设银行到2000年末,已累计发放商业性个人住房贷款1823亿元,贷款余额1368亿元,占全行各项贷款余额的比重达9.94%。到今年4月底,全国商业银行个人住房贷款余额已达4073亿元,比1997年底增加了3883亿元,年增长幅度达150%。年初,工行和建行还分别宣布2001年将新增个人住房贷款800亿元和600亿元。中国人民银行有关负责人也承认,住房金融的迅速发展,对拉动国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。
但在房地产业和住房金融形势一片大好的情况下,央行为何要发出这么一个对某些房地产开发企业来说很痛苦的《通知》?
央行有关负责人解释说,全国住房贷款出现了一些问题。有的银行对不开发资质的企业或“四证”不全的项目发放了贷款,有的银行对贷款项目审查不严,甚至出现对同一项目重复贷款的现象等等。为什么要取消住房个人贷款“零首付”?虽然这种“零首付”的贷款业务实际上开展得并不很普遍,但其中暴露了一些问题。有的开发商与购房者串通一起,抬高房价,比如将售价70万元的商品房“抬高”至100万,开发商开出购房者已经负担20%房款的证明,向银行申请贷款,这样购房者就可以从银行贷出100万的70%即70万元,从而达到利用虚高的房价骗到100%的贷款的目的。
房地产业内专家评论说,住房贷款是一种时间比较长的贷款科目,短则几年,长则几十年,虽然现在来看,住房贷款尤其是个人住房贷款,还是逾期还款较低、不良贷款较少、信誉程度较高的贷款,但由于它的数额比较大,时间比较长,从防范风险的角度着眼,央行强调要严格审查贷款条件,提高贷款质量,是完全可以理解的。
一批开发企业将被淘汰
自去年年底以来,全国房地产开发投资似乎呈现出一种加速增长的态势。据国家统计局最新统计,今年前4个月,我国累计完成土地开发面积1887万平方米,同比增长61.5%,远高于去年同期5.6%的增速。前4个月房地产开发投资累计达1057亿元,同比增长22.8%。今年1-5月,全国房地产新开工面积达到1.17亿平方米,同比增长31%。1-5月,全国完成房地产开发投资1535亿元,比去年同期增长26.5%,增长幅度比去年同期提高3.7个百分点。这已经是今年以来全国房地产开发投资连续几个月上涨了。而今年前5个月,北京市商品房竣工量增长了48.3%,正在建设的商品住宅总量达2526万平方米,增长了39.5%,其中新开工面积增长幅度达90%。
无独有偶,一大批新公司跻身房地产开发行业之中。据北京市工商局的统计数字说,2000年北京市新增房地产公司1000多家。今年1季度,又新增了上百家。但是,央行的《通知》对许多房地产开发企业尤其是那些实力不足、准备不足的新企业,无疑是当头一棒。
北京太合地产总经理林少洲说,那些仓促上马的项目,资金有限、对开发风险缺乏预见性的开发企业,将会因为央行《通知》对开发贷款和购房贷款的严格限制而遭致严重挫折甚至被淘汰。他认为,央行的这个通知,对房地产业的影响将是全行业性的,不论是大公司还是小公司都是一样。这种影响将会在半年后显现出来,下半年的房地产开发投资和销售都会有一个明显的下滑过程。建外SOHO总经理助理羊欣在谈到央行《通知》对房地产开发热潮的影响时说,《通知》实质上提高了开发企业的门槛,导致的就是一大批开发企业被淘汰,房地产市场被迫进行自我调整。
房地产业内专家在分析央行《通知》对房地产市场的影响时说,去年底以来,全国房地产开发投资的增速是比较快的。今年初有些同志还对这种增长速度尤其是新开工面积的过快增长,表示了一定的担忧。国家取消住房实物分配后,全国房地产市场正在经历一种大的转型,开发企业必须适应这种转型,而不能被一段时期消费者突然释放出来的购房热情冲昏了头脑,盲目上项目。央行的这个通知,在一定程度上对那些自身实力不足,没有经过充分的市场调查、论证,就急于圈地上项目的开发商,是一个很好的提醒。如果央行的通知一段时间后会使房地产开发投资的增速放慢一些,达到一个比较稳定的增长速度,我们也不必为此感到担心。
央行的这个通知,对房地产市场会有一定影响。可能会有一批缺乏实力、信誉还没有建立起来的开发企业,因为资金等方面的问题遭到挫折甚至被淘汰出去。但对那些资金、信誉良好的开发企业集团来说,经过调整,基本不会有大的问题,从长远来说,可能还对他们有利。因为市场环境净化了,淘汰了一批不太好的企业,反过来就给了这些企业更好、更大的发展空间。从去年开始,建设部决定对全国房地产市场秩序、对房地产开发企业进行治理整顿,其目的也是为了治劣扶强,净化房地产业的市场环境。从这个意义上说,央行的这个通知精神跟建设部的决定本质上是一致的。(袁仁标)