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亚运村现在投资为时尚早
据了解,从7月13日开始到现在,现亚运村的许多项目都出现了“抢”的局面,在售项目每天卖出100多套已不算什么奇事儿。一位发展商说,申办成功以前,发展商被“奥运”概念激活,大量做项目;申办成功后,购买力被奥运激活,人们的投资热情空前高涨,原来空置率很高的亚运村项目很快就会被消化。亚运村项目被“抢”,也使另外一些原本是“看客儿”动了心,到底该不该出手呢?
如果买来是为自住也就罢了,但有相当一部分人却是带着投资获利的目的来购置亚运村的房子。那么,今后亚运村的房子到底有没有获利空间呢?我们来参考一下这三位发展商的分析。
李文杰:想在“奥运”期间投资获利,难!
有人看到奥运申办成功后,亚运村住宅一天售出百套,也想跟风,其实,这些买家绝大多数都是以前已经来这里看过多次看房的潜在买家,他们当时犹豫的原因,如路的问题、交通问题、周边环境等,但奥运申办下来了,他们知道这些都将会改变,因此也就不再犹豫,而真正想投资奥运获利的人很少。因此,大家不要有从众心理,买房从众心理是要不得的。
有人想,悉尼奥运会期间,奥运村周边物业租价上涨很快,那么,7年后亚运村的租金是否也会有大幅增长呢?悉尼是一个发达国家的城市,其居住物业量是一定的,因此会上涨。但北京就不一样了,北京正处在发展期,正处在不断变化之中,两者没有什么可比性。
要想在亚运村地区投资获利比较难,这是因为:
难点一:亚运村供及周边地区供量大
投资分为两种,一种是现在买入,等到涨价再卖出;另一种是现在买入,以后出租。
想赚差价
要在求大于供时才能出现,而亚运村及其周边地区可供开发的土地量大,潜在的供量也就非常大,在今后的7年中供量会不断上涨。物业的升值空间小,不具备赚取差价的条件。
想赚租金
原来一提京北,人们自然而然就会想到亚运村,可从今后的规划上看,亚运村东将与望京接壤,西到京昌快速路,与中关村相距不远,而这两个区域都有自己的住宅供量,而现在的京北则是由望京、亚运村、中关村组成的一个大北部地区。以汇园公寓为例,1994年~1995年,汇园公寓的租金高于1美元/月/平方米,而现在则不足0.3美元/月/平方米,原因何在,就是因为其他地区的房子、环境、配套设施越做越好,亚运村的优势不再。
难点二:亚运村没有自己的产业,是一个纯居住区
不同的人对不同档次的物业都有一定需求。亚运村要想出租就要有产业带动,原来北京只有亚运村一个新型居住社区,而现在则是遍地开花,并且其他区域都有相应的产业吸引,其优势要比亚运村大。
虽然今后路通了,亚运村距中关村乃至CBD都不远,但毕竟还有一段车程,而中关村、CBD周边都有自己的居住物业,因此获高租金的期望不大。
鄂俊宇:后期物业会比先期更有投资价值
未来7年变数太大 要看规划
现在有些人看到亚运村项目卖得太火,自己就摩拳擦掌地也想试一把,生怕错过今后获利的机会。我劝这样的投资进行不要盲目跟进,要冷静。
奥运申办刚刚成功,现在仅仅是个开始,所有人对“奥运”及其建设都只停留在表面的认识和炒做的层面上,许多建设方案都还未确定,因此,以奥运概念来投资现在还早。7年的时间不算短,这其中的变数太多。
另外,奥运是一个大北京概念,不只是奥运村所在地才受益。
亚运村有北京“移民新城”的称号,这里的配套设施齐全,并且很时尚,是一个很好的生活区域,但由于亚运会过后,这一地区并没有原有的基础上做进一步的规划,使得现在的一些住宅项目对于亚运村的开发过度,有点儿像是在榨取其剩余价值。因此,政府此次会下大力度重新进行规划。
好地段 还要是好房子才有投资价值
申奥成功,政府许诺要让2008奥运会成为最好的奥运会。因此,肯定要在硬件、配套设施和居住上下功夫。站在这样的高度上来建设亚运村,肯定就不会以经济利益为目的来做这件事,这与目前发展商的利益相左。并且,政府肯定要做国际化的产品,比起现在的发展商请外国设计师来做,更有力度,效果会更好。
现在亚运村的产品还不能融入奥运村,还没有与奥运村相匹配的产品出现。不过,很多发展商在申办成功前做了一定的土地储备,在未来2~3年内,亚运村内的项目会重新大洗牌,同样的区域要想做得好,就得要求产品更好。
从投资“奥运”的角度来看,我觉得还得再等一段时间,一定会有得天独厚的物业出现。做投资要看地段,更要看产品,只有好地段上的好物业才有投资价值。
黄世达:看待“奥运”要有颗平常心
现在做投资,无论是自用还是想获利都为时尚早。为什么这样说?如果自用,在2008年之前,由于各项体育场馆的建设、交通设施的建设,会使北城一带成为一个巨大的工地,噪音、扬尘等现象会相对比较严重,并不会感到十分舒适。
虽然,奥运会的成功申办可能会因为一些驻华办事机构增多而促使亚北地区写字楼形式的好转,但要投资居住物业,还是东部、西部和南部要好一些。据外国顾问公司报告,奥运会将带来150万至200万个就业机会,很多国内精英和外国人士会来到北京,他们需要的居住场所应该是基建设施完善、交通便利、有很强区域优势的地区。如果想要趁机投资,就一定要清楚哪些是外国人喜欢的。一般来说,针对外籍人士的投资项目一定要看客户群,有外国人认可的才会吸引更多的客户。例如,要看公寓中外籍人士所占的比例,外籍人士中还要再细分。总之,投资房地产就像投资股票一样,一定要选有资金支持的,尤其是那些实力强、最好是外国资金或基金支持的“蓝筹股”才稳健。
与WTO相比,奥运是一个短期利好。如果你想做长期投资的话,WTO才是最重要的。根据中国国家信息中心预测,在5年以内,中国中产阶层将有2亿人,这2亿人会迎合市场需要寻求国际化居所,同时也会促进二手房市场的开放并走向成熟,政府方面也会对三级市场加以严格管理。
长期投资最鲜明的例子就是香港的太古城。它是七十年代建成的,但是直到现在它依然是价格非常坚挺的项目。因为他的物业管理完善,设计也很出色,完善的物管令物业价值没有因折旧而大幅回落。虽然它不是新盘,但是一直能够迎合市场新的需求,保持着领先地位,所以很多日本人、欧美人都喜欢它。太古城在七十年代起价时为7,000多人民币/平方米,高峰期达到80,000余人民币/平方米,后来虽然遭遇香港金融危机,房价下落,但是目前仍然保持着40,000至50,000人民币/平方米的高价位。因此,投资选择好对象是很重要的,一个很好的楼盘收取比较高的物业管理费,能够保持其物业的高层次、高水平运作,并不断地推出增值服务,以保证其物业项目不会大打折扣还是值得的。