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据介绍,在北京、广州、上海三地中,北京房价远远高于上海,广州房价比上海高一到两成。杨慎说,这表明上海市房地产管理成熟,市场管理规范,对价格构成因素控制严格,税费也最优惠,土地控制比较严谨。
中国入世在即,入世后会不会对房价产生影响?杨慎认为房地产与WTO没有直接的关系,因为房地产是不动产,不直接参加国际贸易交换;当然,进口材料的质量好,当然价格也会高一些,考虑这些因素,入世后我国的房价不仅不会下降还有可能上升。但在北京市场,房价要降的呼声早已发出,早些时候某著名开发商就预言京城房价7月将降,而事实上京城房价已开始在暗地里下降了。开发商不是远“送”风吗,在精装修中,一个比一个送的多。那么,今后的房价是涨还是降呢?请看各方高见――
降有降的原因
入世可能使房价最大下调15%
据《上海青年报》报道,入世后,根据关贸总协定的规定,国外建筑企业可以平等地进入我国建筑市场,这在资金、技术、管理方面对国内建筑企业威胁极大。国内建筑企业提高服务质量、技术含量并降低产品价格是必然趋势。万科董事长王石日前表示:入世可能使房价最大下调15%。他分析说,不久前,国家宣布取消47项房地产税费,使房价每平方米降低了15-60元。显然,减免税费等有形的措施对大幅降低房价贡献不大。但为了应对入世后的新形势,有关部门已经率先调整了不少政策,其中很多牵涉到房地产行业。据了解,政府减少办事环节,公开办事程序,提高办事效率,公布税收标准,允许产权、规划、市政、交易等信息资料的公开查询等,可以大大提高开发商对开发项目的可控性,大幅减少制度性因素造成的交易费用,从而为降低房价提供了空间。
空置房能让房价下降
国家统计局几年前就发布信息说,2000年我国商品房空置面积已经超过9000万平方米。如果按照人均建筑面积10平方米计算,可以解决900万人口的居住问题。目前房地产库存目前仍在持续上升,尽管2000年全国商品房销售面积同比增长了30%,今年仍将有20%左右的增长预期,但这样的增幅与房地产企业历年的积压相比,实在有点小巫见大巫。另据北京市建委统计,北京市1999年底空置房屋面积为624万平方米,到今年3月底,空置房屋面积还有604万平方米。目前北京的商品房市场虽有需求支撑,但开工面积还是大于销售面积,考虑到开工面积还在扩大,等到这些新开工项目竣工,竣工量就有可能超过销售量,供求关系将存在潜在危险。虽然国家要求解决空置房的呼声越来越高,可只见雷声不见雨点。但有一点可以肯定,解决空置房的唯一出路就是降价,别无它法。如果开发商能忍痛割爱,真正让空置房打开销路,这部分的房价肯定要降。
成本降低房价会下降
有关人士认为,加入WTO以后,海外房地产企业对新型建筑材料、全新设计理念等的运用,将大幅减少国内房地产企业存在的叠床架屋般的成本。其实,房价并不完全是由成本来决定的,它主要是由市场的竞争关系和人们有购买能力决定的。但成本的下降也会对价格有一些影响。预计融资成本、土地成本有望下降,房地产综合成本将出现一定的下降空间,2001年引致房地产综合成本下降的因素,主要体现在土地供应量相对宽松以及开发资金相对充裕这两个方面。绿化隔离带建设将增加土地一级市场的供应量,有利于抑制土地零级市场的炒买炒卖行为,降低土地成本。
经济适用房能带动房价下降
由于导致北京房价居高不下的几大因素不会很快消除,因此商品房降价只能寄希望于高收入客户资源的减少,及与普通商品房品质相仿、位置相近、价格差异不大的房子供应量的明显增加。北京人的财富明显集中在少数人手里,这部分客户一般都是二次三次置业,因此北京房地产高端市场需求量到底有多大,很难估计清楚。而增加经济适用房的供应量是降低房价的一个方法。经济适用房本意就是拉低房价,要达此目的,只有两个途径:让经济适用房向商品房靠扰,真正分流商品房的客户,也可以降低房价。
激活二手房可平抑房价
激活二手房市场也是降低北京房价的重要手段之一,大量低价(与新房相比)的二手房上市,和租赁市场的活跃,就会大大降低增量商品房的价格。上海已形成的一二三级市场联动的市场交易运行体系,是其房地产市场量增价平、交易活跃、房价趋于合理的主要原因。因此,随着二手房市场的活跃,可平抑房价。
涨有涨的理由
地价上升抬高了房价
申奥成功和加入WTO,给我国带来了机遇,更给象北京这样的大城市创造了发展机遇,预计今后土地供应将会越来越紧张,地价将不断上涨,增加开发成本。但作为开发商,谁也不会去做亏本生意,羊毛最终还是出在羊身上。这样,房价自然就上去了。
拆迁费用加重成本
北京市在2008年之前,旧城改造将加快,据说,规模将达900万平方米,但拆迁费用一年比一年高,以北京市危旧房改造为例,仅安置居民的费用每户平均就达30万元左右,使拆迁费用占到商品房投资成本的30%多。开发商要想在70%的成本中创造最大价值,也只有抬高房价。
奥运带来高房价
中国人苦苦企盼的奥运给国人带来了福音,最大的获利者就是建筑业。据介绍,奥运申办成功的第二天,京城楼市马上有了活力,京北的房价一路看涨。北京申奥成功,开发商已经开始摩拳擦掌大炒奥运概念,开发量呈增长趋势。据预测,奥运村附近楼盘的房价有望提升10%左右,现在已开始显现。如果某个楼盘大打奥运概念,其回报肯定不菲。
需求上升房价上扬
预计今年宏观经济趋好,商品房市场需求有望持续快速增长。今年加入WTO的积极影响和申奥能给开发商以空前的信心投资京城地产,在未来北京市的经济形势更为乐观,增长趋势会持续保持。随着经济的发展和住房分配货币化进一步落到实处,京城居民的购房能力进一步增强,个人购房意识逐步深入人心,个人购房比例节节上升。今年市场整体需求量还会快速增长,精品楼盘将会越来越多,价位将会提高。
科技含量提高会增加成本
目前,我国住宅建设正面临一个升级换代期,若干新技术、新工艺、新材料、新设备的应用已成为今后的发展趋势。特别是绿色生态住宅和智能化住宅的建设,不仅加大了规划设计、建筑施工等方面的难度,而且增加了开发成本。这样,表现在房价上,也会有一定程度的上升。
营销费用激增拉升房价
自从取消集团购买,进入个人购房时代以来,开发企业的营销费用便不断增加,而随着房市从卖方市场变成买方市场,市场竞争愈演愈烈。为了占领市场,开发商无不使出浑身解数,搞策划、打广告、参加房展、甚至让影视明星作形象大使等等,无不使营销费用直线上升。而随着竞争的白热化,这种开支还会增加,不会减少。不言而喻,这也会促使房价升高。
员工增加收入会提高房价
目前,世界经济的发展虽然放缓,但我国的经济却一支独秀。据有关专家预测,今后二、三十年,仍将处于快速增长期。随着经济的发展,人们的收入也将快速增加。作为开发企业,员工的工资待遇也会大幅度提高。特别是房地产业的升温,带来人才奇缺,企业间要争夺人才,只有以高薪聘人。这样管理费用会增加,因而也会提高房价。(侯勇)