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如果用一句话来形容今年Townhouse的市场,那就是:光听见打雷,没看见下雨。
目前从十多个Townhouse项目在市场上获得的反馈来看,购房者对此类离城区很近、居住品质接近于别墅的物业持基本认同的态度。就算有业内人士评价是过渡产品、替代产品、妥协产品也罢,至少在当前的一到两年里,这种产品还是有相当数量的需求。但是真正要谈论到市场上的成交率,却着实不令人乐观。究其原因,主要是因为各个项目的进展受阻,有的规划设计还没有定,有的手续迟迟办不下来,能开始搭建样板组团的项目更是寥寥无几。
所以,上半年的最大意义就是:在实践中,我们获得了经验,大戏从现在才刚刚展开。
心急吃不得热豆包:康城
如果不把去年11月热销的橘郡算在Townhouse之列(事实上橘郡自己也不认为自己是),最早于2月份就在媒体上刊登广告的康城应该是第一个挑出Townhouse大旗的。当时,媒体预热数月、好几个项目都欲拔头筹,康城的出现还是令许多业内人士小小地吃了一惊,并迫使大家加快了推广的步伐。
可惜的是三个月后康城渐露颓势,一栋洋房、时代庄园,就连龙山新新小镇也拿到销售许可证,而康城尽管逢展必参,尽管漂亮的售楼大厅、偌大的社区公园、豪华的灯光、高尔夫球场及会所很快竣工,并举办了戛纳电影回顾展,但是在销售上,4月国贸展会上最先亮相的Townhouse第一梯队(一栋洋房、康城、时代庄园、龙山新新小镇)中,康城先发后至,令人扼腕。
不过,对于一个总规模在百万平方米以上的项目来说,全程操作时间总要在数年以上。而眼下才过去短短5个月的时间,不过沧海一瞬。只要能如发展商所承诺的那样,一个全新的卫星城在数年之后出现在双桥,那才是真正的胜利。
邻居其实真的很重要:时代庄园
从很多方面来说,时代庄园的条件都是Townhouse项目中的佼佼者。北五环附近,面积和价格决定的产品定位也很适合Townhouse的目标人群。
如果现在从亚运村北苑路往北,在与五环路的交接处会遇上轻轨的工地,也许有点堵车。当然你也会看见已经修通的五环望京至北苑路段,这一切都会告诉你,这里的交通将来会很方便。
在工地上向西看,是北苑家园林立的塔楼,这是一个可以与回龙观相媲美的、单价在3000元左右的超级大社区,但由于没有具有回龙观经济适用房那样重大的意义,这个项目名气不够。向东看,是正在做外立面6层的朝来绿色家园,这个项目没有上市卖过,据说是拆迁农民上楼用的。
整个过程看起来没有什么大的问题,但是其中没有提到的是北苑路往北至立汤路沿线的天通苑和亚北住宅区,目前,从早7时至9时之间立汤路已经是京城最为塞车的路段。其中也没有提到的是,时代庄园可能是北苑家园30万至50万一套的住宅视野中最好的风景。相对而言,北苑家园也是时代庄园住户视野中最重要的风景之一。
对于Townhouse来说,邻居是不是真的很重要呢?
品质越高越好卖:雪梨澳乡
这是一个见仁见智的名字,喜欢的人一见钟情,也有人会记成“澳洲雪梨”。这也是一个见仁见智的产品,有的人嫌它的外立面过于简单了;内行则说,这确实是澳大利亚的风格,在西方国家,真正用于住家的房子没有那么多的花哨。
不过,是否纯正澳大利亚品位,对于饥渴的购房者们似乎并不重要。雪梨澳乡在5月国贸展会上,相信其中不少客户还没有听完业务员关于澳洲风情的介绍呢,即认购出40多套。在随后的一个半月里,在没有任何广告支持的情况下,雪梨澳乡认购合同金额已经达到1.2亿元。对于购房者来说,可能更吸引人的是雪梨澳乡的细节——以双拼为主的产品构成,以街区型别墅为主要特色的整体规划以及京昌高速带来的天生位置优势等等。
雪梨澳乡的热销与从一栋洋房和时代庄园得到的市场反馈形成呼应:对于购房者来说,Townhouse已经不是用于解决基本的住房需要,而是对生活更高品质的追求。在总价款相差不是十分悬殊的情况下,品质更高的双拼更容易被市场消化。
找Town还是造Town:n:龙山新新小镇
按地理位置分,Townhouse里有两派(如果一定要分的话):一类造Town派,一类找Town派。
找Town派们在选择地理位置上,尽可能靠近成熟的城市区域,如一栋洋房选择了亦庄北京经济开发区,此谓找Town;造Town派里康城
和龙山是代表,其特点是,离城市较远,同时项目规模较大,在规划上有一个较为宏伟的小区域环境营造计划,此谓造Town。
准确地说,龙山新新小镇早于去年年底即已开始向社会正式推广。如果更早地往前追溯,早于2000年上半年,万通的企业网———新新家园网上即已开始为以龙山新新小镇为题的别墅设计征稿。龙山目前最大的问题,也是一直以来要解决的问题就是:如何将造镇计划的推广进行到底?
联排Townhouse可否卖到300万:亚运新新家园
亚运新新家园这个项目的存在可能早于目前任何一个Townhouse,即使从年头来说,这也是值得大家关注的项目。近在咫尺的数个在建和待建的大型高尔夫球场和有几十年树龄的成树林,足以构成亚运新新家园傲视群雄的卖点。
尽管前期的筹备已经令亚运新新家园名声在外,并有相当多的客户慕名而来,但目前亚运新新家园仍受困于规划设计,迟迟未能推出最终定稿的方案。近期,亚运新新将推广动作的重点放在了突出绿化环境卖点、售楼处搭建、客户通讯筹备等外围活动上,真正的产品核心———价格和户型仍然没有定案。
从目前了解到的信息上看,亚运新新家园的客户层定位很高,部分总价至少在250万元以上,而且大部分还是联排,相比之下,同样可以享受成片树林和高尔夫球场环境的多层公寓可以面对的客户层更广泛一些。据目前的信息,这个价格可能与筹备中的山水逸境有一拼。从价格上来看,亚运新新家园似乎足以让大部分同行们放心了。
但是,我们前面已经总结到“Townhouse品质越高越好卖”的趋势,谁敢说这片“被都市珍藏的自然”不会令客户们疯狂呢?
不怕慢,就怕站的龟兔赛跑:一栋洋房
各家中最顺利的可能算是一栋洋房,在Townhouse项目中率先取得销售许可证,目前已经销售超过130栋。工程上,样板组团已经进入外装的最后阶段,内装也已经开始,一期工程已经接近封顶。
作为“找Town派”的代表,一栋洋房用自己的项目诠释:在一个城市机能成熟的地方———北京经济技术开发区,做一个规模适中的项目———占地25万平方米,总建筑面积15万平方米;每一户都有天有地———全部由联排、双拼、独栋和叠拼组成,适用于大部分中上等收入的精英阶层———主力户型的总价款在100万左右。
但是,与其他Townhouse项目比,一栋洋房最重要的优势还不在于这些,而是在于一栋洋房的速度。
有谁能想到,一栋洋房这个项目一年前的此时还根本不存在?从项目策划、办理手续、规划设计到开盘前的推广准备,不过花了10个月的时间,一面世就取得了销售许可证,步上了良性循环。有业内人士评价,一栋洋房的快就快在了发展商的精简有效上。同样是10个月的有效工作时间,可能在别的项目会被稀释成一年半,更别提考虑不周带来的反反复复了。房地产开发有时候就像一场龟兔赛跑,不怕慢,就怕站,谁笑在最后,谁笑得最好。