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1 主流需求 总价30至50万元
据伟业顾问调查表明:就价格特点而言,北京市场今年主流需求仍为总价50万左右的住宅。由于城市化进程的推进和城市人口的绝对增长,带来大量的“成长型”客户。他们客观上需要大量的住房;经济的持续发展使得他们的收入逐渐增加,对未来的预期显得比较乐观,敢于用明天的钱圆今天的梦。据伟业顾问调查显示,这批“成长型”客户的购房承受能力大多在30至50万。30至50万的总价意味着城里能买到一套小户型商品房,在郊区则能买到一套80平方米以上的大户型普通商品房。
2 小户型仍然走俏
在北京市场上,除少数高档物业外,市区项目的小户型商品房销售速度最快,甚至出现抢购小户型的场面。
北京住宅市场小户型的走俏与城市人群的构成特征是密不可分的,北京作为首都的独特性质,决定了居住人群的特殊性。首先,北京的流动人口多,据不完全统计有三百多万,这就决定了住宅租赁市场需求旺盛,而租赁市场好又促进了投资性客户的增长,小户型由于投资少、容易出租,自然是大多数投资客户的需求指向。
其次,北京年轻人比例高,由于每年大批的大学生、研究生毕业后留京工作,加之来北京闯世界的年轻人,使得北京人口结构偏年轻,而这些年轻人由于收入相对低,购买力有限,又急需住房,往往更倾向于购买小户型。
另外,北京家庭小型化也是小户型畅销的原因之一。由于收入水平提高和年轻人独立性增强,使得很多家庭分化,大家庭逐步演变为小家庭,甚至有单身青年也分出独居,而这些小家庭的首选也是总价不高,基本条件具备的小户型。
3 京城三大板块继续看好
经过十几年的发展,中关村、亚运村、CBD地区已成为京城项目比较集中,配套比较完善、最被市场看好的三大板块。伟业顾问2000年新项目监控显示,泛中关村地区、泛亚运村地区、泛CBD地区新开盘项目个数占全市全年新开盘项目个数的比例分别是14%、8%、20%,由此可以看出,2001年三大板块有望持续保持繁荣,主要原因如下
首先是国家政策和市政设施对三大板块的影响。在大力发展中关村科技园区的大背景下,泛中关村地区的项目得到市场的青睐,这种优势在未来几年依然存在。此外,城市轻轨铁路西段(西直门至回龙观车站)将于2001年底建成通车,中途经过大钟寺、知春路、五道口、上地等,泛中关村地区的交通会更加方便。四条申奥大道(四环路、大屯路、北辰东路、五环路北苑段)的拓宽,加之轻轨5号线(昌平区的北太平庄北站至丰台区的宋家庄)的建设,将会加热泛亚运村地区项目。随着入世协议的即将签署,外资与外商的涌入,外商会首选东部这个紧临大使馆、配套齐全、国际色彩浓郁的涉外区域,泛CBD区域会更大更繁荣。
其次是高档写字楼对三大板块的带动影响。在泛中关村地区,有几个高档智能化写字楼在本年度陆续竣工入驻,如腾达大厦、中关村科技发展大厦、中关村大厦、海淀新技术大厦等,应运而来的就是对住宅类物业和商服配套的需求,这一区域的住宅类项目销售速度普遍比较快,这种带动因素在泛亚运村地区和泛CBD地区也存在。在泛亚运村地区,随着汇欣大厦、阳光广场、远大中心的入驻,这个区域的商业氛围越来越浓,许多发展商选择在泛亚运村投资建房。泛CBD地区临使馆区,除了有许多高档涉外公寓、写字楼及娱乐设施这些硬件外,还有很强的涉外生活氛围,这种软件上的需求是许多外国人在此置业的原因。
4 高速路旁的项目令人瞩目
从供应来看北京目前的几条高速路中京昌、京顺开发比较早,周边项目比较集中,目前在五环路内这两条高速路边可开发的土地很有限,所以一部分开发商开始把目光转移到有开发潜力的南城几条高速路京沈、京开、京津塘,另外,市委、市政府决定用3年时间完成五环路绿化隔离带任务,所以明年京沈、京开、京津塘高速路、五环路周边将会出现比较多的项目,使这些区域成为新的热点。
从需求来看随着有车族的增多和高速路效应会使住宅外延成为可能。加入WTO后使车税降低、银行可做车辆按揭、人们对未来收入的乐观表现会使有车族越来越多,这些都会增大对京沈、京开、京津塘高速路、公路一环周边项目的需求,使这些区域成为新的热点。
5 Town House需求放大
在2001年楼市上,Town House这种介于公寓和别墅之间的新型住宅无疑是最受关注的一个亮点。Town House的兴起,得益于北京城市规划的贯彻实施,主要反映在两个方面:一是北京迅速发展的城市快速路和高速路系统,缩短了通勤时间,在空间上扩展了人们的生活范围;二是北京市绿化隔离带的建设准备了良好的环境质量和建设用地,为Town House的发展创造了契机。
从需求的角度来看,Town House之所以具有生命力,主要原因是:首先北京经济的快速增长,使城市居民的收入水平不断上升,中高收入家庭比例上升,为Town House准备了购买群体;其次,国家的汽车产业政策使私家车逐渐走入家庭,缩短了Town House和市区通勤时间;最后,随着生活水平的提高,人们的居住观念也越发随之变化, Town House满足了人们对环境和私秘性的追求。
2000年底Town House项目,橘郡推出后很快被抢购一空,今年春季房展会上,同时推出了近10个Town House项目,备受市场关注,销售情况也很乐观。目前,促进对该类物业需求增长的客观因素仍然存在并有发展迹象,近期它的市场需求加大将是不争的事实。
6 板式住宅受欢迎
近一两年,面对越来越成熟的消费者,曾经被认为是“新潮”的高层塔楼吸引力逐渐减弱,客户逐渐认识到高层塔楼的种种弊端:户型设计不易合理;通风、采光相对较差,在冬季相对寒冷的北京,塔楼并不像南方城市那样适合人们居住。板式小高层多为9至14层,一般一层2至4户,因其经济实惠受到消费者的广泛欢迎。(李雪妍 王明田 张国斌)