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我国房地产业的发展时间虽然不长,但发展非常迅速,在国民经济中的地位和作用越来越明显。从今后房地产发展目标来看,重点是要形成一批规模大、实力强的骨干企业,实现规模化、集约化发展。要实现这一目标,必须结合“十五大”精神,借助资本运营,实现房地产业与资本的紧密融合。
一、资本运营的作用
1、解决企业发展所需要的资金。房地产业是一个资金高度密集型行业,开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的,如果不借助各种融资手段,开发商将寸步难行。目前我国正在发展的证券市场正好为房地产企业上市融资创造条件。
2、有利于规模化、集约化经营、增强竞争力。目前我国的房地产企业普遍存在着小、散、差等问题。据统计,我国目前房地产企业多达2万多家,平均资产规模仅有4100万元。从资质级别看,目前我国一、二级房地产企业仅占总企业数的17.32%。企业过多,规模过小,一方面会引发恶性竞争,另一方面也不能保证产品质量,从而不利于房地产行业的良性发展。此外,加入世贸组织不仅对我国的房地产企业带来了机遇,同时也将带来国外强有力的竞争。因此,通过房地产企业之间的联合、兼并、重组,并借助证券市场获得超常规发展所需要的巨额资金,在较短时间内迅速扩大经营规模,增强企业实力,是房地产业今后发展的必由之路。
3、有利于改善房地产企业形象。由于自有资金过少,目前我国大多数房地产企业的资产负债率居高不下。过高的资产负债率,不仅使企业承担过大的经营风险,而且在目前以银行贷款为主要融资手段的情况下,为今后继续融资设置了重重障碍。通过股份制改造、上市融资等手段,不仅使企业能够进行大量的直接融资,增加企业永久资本,提高企业自身资本率,而且将经营风险分散给其他投资者。
二、资本运营的主要形式
1、股份制改造
股份制是现代企业的一种资本组织形式,是国有大中型企业建立现代企业制度的重要形式。通过股份制改革,有利于聚集社会资本,增加企业资本金的来源,优化企业资产结构,降低资产负债率,分散投资风险,建立依法管理和规范的、投资主体多元化的企业制度,使企业成为适应市场的法人实体和竞争主体。并且以资本为纽带,构建母子公司体制,还有利于创建现代化企业制度,增加企业活力,为上市创造条件。
2、合作、兼并与收购
在过去十几年,我国的房地产业虽然得到了较快发展,但相对发达国家而言,我们的房地产企业个数多、规模小、市场占有率低、资源分散、成本较高。有专家预言,中国的房地产业即将迎来大规模的整合过程。万科与华远、中鸿天与银信光华之间的合作,在某种意义上说,已经拉开了房地产业整合的序幕。房地产企业间的整合,一方面通过资源共享、优势互补式的合作,可直接快速加强企业的竞争力;另一方面,通过联盟、联合、协作,对于区域房地产市场也将产生巨大的影响力。
3、参与证券市场
资本经营形式虽然多种多样,但从目前来讲,在证券市场上的资本运营仍是主流。房地产业要摆脱目前的资金严重不足并寻找到快速发展途径,必须与证券市场相结合。从上市的方式来讲,主要有重组上市和买壳上市两种。
从证券市场的种类来看,主要有主板市场、二板市场、海外市场以及其他资本市场。
主板市场。主板市场的成立,为上市公司改制、融资和发展等方面做出了重要贡献。随着资本市场向房地产企业解禁,今后主板市场仍将是房地产企业进入资本市场的一条重要途径。
二板市场。即将设立的二板市场在主板市场之外又为企业增加了一条重要的融资渠道。房地产企业以主业形式在二板市场上市的可能性不是很大。但是,目前已有相当多的大型房地产企业开始涉足高新技术产业,待具备一定条件后,可以通过分拆上市等办法力争在二板市场上市。
海外市场。在国内资本市场不够发达的情况下,通过海外上市不失为一种好办法。北辰集团成功在香港上市、华润北京置地有限公司间接的海外融资,为我国房地产企业开拓海外资本市场积累了经验。一般来讲,海外上市比国内条件更多,要求更严格,只有部分实力非常雄厚的房地产企业才具备资格上市。
其他资本市场。场外交易市场(三板市场)已受到我国专家学者的普遍关注,从发展角度来讲,培育场外交易市场门槛更低,交易机制更灵活。场外市场一旦设立,将为我国房地产企业在证券市场上融资提供更美好的前景。 (张亚辉)