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沪港地产开始进入资本互相渗透时代
资本市场互渗从8月1日起,上海市商品住房放开对销售对象的限制,即不再区分内销房、外销房。包括新建楼盘、二手房、空置房等等都属于“商品住房”概念。
这对像瑞安建业有限公司这样正处于转型关头的港资公司来说,无疑是利好消息。
作为一家老牌香港建筑公司,瑞安建业过去往往能从政府住宅计划中赚钱,而这种计划现已被冻结。因此公司形势特别艰难。逐步把瑞安建业由香港建筑公司转型为上海物业发展商便是近日公司管理层的决策。
瑞安建业变身上海物业股的一个重要动作是在今年5月初,瑞安主席罗康瑞宣布将旗下私人公司瑞安地产持有上海瑞虹新城二期之99%权益注入上市公司瑞安建业牗0983牘。当时,他表示,这属于“免利润”协议,即转让时不涉及赚钱或收费,只有当日后瑞虹新城平均售价高于每平方米7500元,才可分享20%利润。
一些分析人士指出,放开本地商品住房销售对象的限制无疑将提升外资地产企业的盈利能力。据里昂证券分析员估计,若以平均每平方米7500人民币售出,整个瑞虹新城将为瑞安,在未来10年带来20亿元人民币利润,提高资产净值7.2亿元。
尽管据里昂分析员估计,罗康瑞私人控股的上海另一大型地产项目“新天地”暂时将不会注入上市公司瑞安建业,但罗康瑞透露,在瑞虹新城和新天地于2011年完工之前,瑞安建业将投入数十亿元港元。
事实上,就在一些港资公司主动注入其上海地产业务同时,上海本地一些与地产相关的基础建设类公司也把目标瞄准了同行的港资公司,资本市场是其最有效的介入工具。
7月中旬,上海建工集团斥资2.5亿元人民币,以24%的股份持有率成为“香港建设”的第一大股东,由上海建工集团派出董事长、总经理负责经营。
可以想象,“香港建设”在上海建工入主前本身业务不只定位于香港本地,因此在告别了原大股东“光大国际”引来上海的大型国企后,“香港建设”完全有机会把上海作为其内地业务的拓展重点,从而分到建工集团近3年平均195亿元人民币年综合营业额中的一杯羹。
第三浪潮呼之欲出事实上,此次上海公布的“土地使用权出让招标拍卖、实行内外销商品房交易轨”政策,不光赢得了像瑞安、恒隆这类已在当地握有地产项目的港资公司的叫好声,而且长江实业、新鸿基、新世界、恒基等香港四大香港地产发展商已在摩拳擦掌。
香港商会地产小组组长、泛城(中国)综合住宅服务(戴德梁行集团成员)副董事总经理陈基强在接受本报记者采访时认为,四大港资地产商通过其成员对上海住宅建设的投资势必将掀起港资投资上海房产的第三波热潮。
香港地产代理商美联物业集团有限公司最近的报告认为,即使供给量的增加可能导致未来上海房产市场竞争激烈且充满艰险,投资内地尤其是上海的高档地产市场,仍将成为不少香港投资者的资金出路。
目前上海物业租金回报远超港元利率是重要因素。
东南亚最大的上市房地产开发商——嘉德置地旗下在中国从事房地产开发牞主力发展上海市场的全资附属公司——凯德置地销售及市场部总经理丘思铭也表示牞投资上海物业回报率可达12~15%。而目前香港的银行活期存款利率只介乎1.75~2%。
丘思铭称,不少境外地产商已将在上海的投资行动“升级”牞预计将引发新一轮的买地行动牞而凯德置地亦会积极在上海物色新的土地项目。
香港地产发展商如嘉里建设、恒隆及瑞安建业均积极发展上海房地产。
虽然上海地价一定会水涨船高,不过,作为香港商会地产小组组长、上海执行委员,陈基强认为,这波港资投资上海房产热潮不太可能鱼珠混杂。“土地使用权出让招标拍卖”等政策层面上的变化将有利于大型地产商从源头上控制土地供给量。而房产商没有实力就拿不到地块,即使中标地块也拿不出有竞争力的楼盘。
据陈透露,四大港资地产商从2000年起就开始寻找土地储备,有更计划有大笔投资。比如新世界准备用80亿资金打造上海房地产业品牌,最新计划动用20亿资金在南外滩旁建造50万平方米的大型高尚新城——香港新世界花园(暂定名)。在晚些时候,和黄也将在上海有较大动作。这些地产商们希望推销自己公司在管理和服务方面的经验,而不仅是在住宅建造方面的经验。