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王石说,万科一定会参与角逐,自己吃不下,就和别人一起吃
万科4亿回家
万科回家了,夹道观看的是数家香港地产大佬。
不过回家的“费用”昂贵。7月19日,万科以4.0599亿元拿下了深圳大梅沙近27万平方米的土地,这个价格比拍卖底价贵了近1.7亿元。
“虽然有人说大梅沙地区人气不旺,但万科很看好这片地。因为它靠山面海,地理位置十分优越,自然资源得天独厚。”万科集团深圳公司总经理徐洪舸说,“只要我们做出适合的产品,问题就不大。评价土地的价值有各种角度,我们认为这块地物有所值。”
正是出于这种考虑,万科在招标之前,就非常认真地分析了各位竞争对手。“深圳有实力投这块地的发展商不下10家,但却不是每一家都有兴趣。”万科集团董事长王石分析说,“蛇口招商、华侨城兴趣点还在西部,上市不久的金地兴奋点在跨地域,而竞争力强劲的中国海外则因高层人士变动而无暇顾及,余下的才是万科的竞争对手。”
一番研究分析后,在香港上市、在广州发展大型住宅物业的合生创展以及百仕达引起王石高度关注。王石认为,现任百仕达高层领导的郭兆斌曾是万科猛将,离开万科后负责雅兰酒店开发,其对大梅沙土地价值和开发远景有深刻认识,再加上百仕达急需增加土地储备,因此有可能成为万科夺标的最大竞争对手。
王石说,此次投标3对手,有2家操刀手系出万科,“某种角度上看,这是万科人之间的斗智斗勇。”
在读标时,首先报出的就是万科的“豪华价”4.0599亿元,这高出底价2.36亿元一大截,当地媒体曾如此形容:“当万科报出4亿多的价钱时,深圳地产的心脏膊跳都猛然加快了。”随后报出的价钱让万科的优势更为明显:合生创展2.4015亿元,百仕达3.69亿元,振业3.2688亿元。
徐洪舸否认了万科回家的说法。“因为万科从来就没有离开过家”。徐的理由是:在万科集团的利润总额中,深圳地产占了相当大的份额。“虽然深圳的人口和土地与北京、上海不能相比,但是深圳也有自己的优势,这正是万科在深圳积极拓展的原因”,徐洪舸说。
香港大佬争“深圳地王”
根据万科的规划,万科将投资10多个亿,以“运动、休闲”的理念依山就势来开发该住宅区,准备在今年底明年初开始规划建设。
这次大梅沙的招标,用的是一次性支付现金的办法。7月27日,徐洪舸告诉记者,“这4个亿已经交了”。
地产作为“豪宴”,资金是一个不可或缺的因素。而这一点在今年年初华润向万科定向增发B股搁浅后,更成为一个现实问题。因为那个计划,除要解决华润大股东的地位问题之外,下一步的重要安排就是要解决现金问题。
“我们认为,这个问题还是可以解决的,因为我们是滚动开发,一年半后就可以售房,资金的占用在滚动中就能实现平衡”,徐洪舸说。
虽然万科一直想在深圳“巩固根据地”,但比起在外地的储备,万科在深圳的土地储备反而最少。
2000年,万科开始大量购买土地,当年年底,在上海、沈阳、北京、天津、成都的土地储备总面积超过410万平方米,但大本营深圳只在关外购买了40万平方米,而且都是以合作建房的形式。
“虽然协议拿地、合作建房的方式,不需要一次性把土地的钱掏出来,但合作建房有很多麻烦”,徐洪舸说,“一旦出现问题,协调的成本就很大,很难通过法律的、规范的方式得到及时解决,因此并不适合万科。”
“万科是一家上市公司,透明和规范是企业运作的前提,在市场不规范的情况下,可能有更低成本的土地储备方式,但万科有自己的商业原则。”
但相比起另外一块被称作“深圳地王”的地,大梅沙地的招标还只能算是小试牛刀。深圳湾填海区这块估价50亿元人民币以上、面积2.9平方公里的土地,其吸引力已经超出了深圳。临近的香港地产大佬合和实业、新世界、恒基、和黄、信和、新鸿基、恒隆、九龙仓以及置地集团都表示出问鼎之意。
万科也表示了一定参与角逐的决心,“自己吃不下,就和别人合在一起吃。”
规则的诱惑他们感兴趣的是深圳的游戏规则。虽然早在1987年,深圳就率先打破土地“无偿划拨、无限期使用”的制度,落下了全国土地公开拍卖的第一槌。但长时期以来,其意义还主要体现在形式上:从1987年到1999年,深圳利用拍卖和招标两个方式一共卖出了50块地,出让面积基本上都在1万平方米左右,与深圳每年协议出让100多万平方米的大头显得微不足道。
而市场化的招标、拍卖制在协议出让制的阴影下运行的直接结果就是:外来投资者在不透明的规则面前变得无所适从。“曾经在深圳考察过的香港置地就怎么也弄不明白为什么要这样拿地,地价怎么定,连找谁问都搞不清楚”,一位深圳地产界人士说。
今年3月,深圳市推出了《深圳市土地交易市场管理规定》,在这个号称掀起土地使用制度的“第二次革命”的法规中,明确规定:“今后深圳经营性土地的使用权交易,都必须通过招标、卖和挂牌交易的方式公开进行。”
运行多年的土地交易双轨制被取消,直接带来的是投资者的信心。王石坦陈:“这次大梅沙采用的招标方式,符合万科的惯常作法。同协议拿地相比,投标的方式法律界限明确,手续清晰,也不需要花费大量的谈判时间,爽手爽脚。”
香港著名地产大亨合和实业主席胡应湘称:“我对深圳湾地产项目的发展存在相当兴趣,不排除以独资方式发展。”而与胡氏同样盯住这个项目的,还有信和置业主席黄志祥,媒体透露这家有数百亿资产的公司事实上早已研究该区域的规划和发展。