|
||||
外来移民、境外消费群、强大的白领阶层几种消费力量的有力支撑,使得深圳房地产市场发展日新月异。房地产自1996年走出低谷后已连续五年刷新销售记录,呈现出惊人的增长水平。
近五年来,平均每年的商品房销售增长率为17.4%,而依深圳市现有的人口量计算,2000年底为432.94万人,能消化611.37万平方米的商品房面积,人均消费商品房面积1.4平方米/人在全国排名第一。2000年全国商品房销量最大的几座城市,分别是上海(1557.87万平方米);北京(956.90万平方米);广州(557.43万平方米),深圳排在第四位,而上述几个城市的人口分别为,上海1321.63万人,北京1278.00万人,广州700.69万人,均超过深圳。为何深圳这样一个中等规模的城市,人口总量排全国第26位,却有如此强劲的房地产消费水平?从数据分析来看,以下几个因素支撑着深圳楼市的发展。
外来移民消费需求强大
深圳经济特区成立20年来,常住人口从1979年的31.41万人增加到1989年的191.60万人,10年间增加了160.19万人,年均增长率19.8%。进入90年代后虽然人口增速降低,但年均人口增长率仍为8.0%。2000年底,全市常住人口为432.94万人,其中户籍人口为124.92万人,暂住人口为308.02万人。从上面的统计数字来看,深圳是一个典型的移民城市,其户籍人口与暂住人口的比例为1:3,暂住人口量在全国排名第一。2000年全国暂住人口最多的几座城市,广州为299.76万人,北京为170.50万人,武汉为150.00万人。深圳所有外来人口来均没有住房。虽然早在80年代就进行了房改,每年的公房能解决一部分人的居住问题,每年解决2至3万人的住房问题,但这个数字对绝大多数暂住人口而言还是杯水车薪,无法解决大多数人的住房问题。绝大多数暂住人口都需要经过自己的苦心奋斗来挣到自己的居所,单是暂住人口每年的需求量应该超过500万平方米。
境外消费市场的支持
虽然深圳的外销市场并非深圳的主流市场,每年的外销量约为10%,去年深圳的外销面积为60.11万平方米,占总销量的9.8%,但这部分外销市场却是一股不可忽视的消费力量。这是深圳独有的消费市场,像武汉、重庆、西安、成都等城市就不具备这种市场。深圳的外销市场提升了深圳的房价水平,带来了房地产的投资意识,拉动了许多明星物业的产生,这些都是港人给深圳地产做出的贡献,没有这股外销势力,深圳房地产就没有这么繁荣,这10%的外销力量推动了深圳房地产快速发展。
白领阶层消费能量惊人
在深圳房地产消费市场中,最不容忽视的主力消费群并非是有产业阶层(自己有企业或公司的老板阶层),而是一批高级白领和金领,甚至一些蓝领工薪阶层也加入到购房大军中。而在内地许多城市,如西安、郑州、武汉、重庆等城市商品房还不是工薪白领的消费品,而为少数老板阶层的消费品。深圳的中产阶层的比例已达到相当的比例,按照城镇居民人均可支配收入计算,2000年深圳为21626元,全国排名第一,其次是珠海15110元,广州13967元,温州12051元,均低于深圳。深圳正由于有这批中产阶层,这批人文化程度较高,收入相对稳定,具有超前的消费意识,许多人已经是二次或三次置业,构成了深圳商品房的主力消费阶层。只有这批人的力量壮大后,整个消费水平才能提升。深圳的人均GDP已达到39739元,接近5000美元,这预示着深圳已进后小康时代。这个时期个人购房能力将会大大提升。
深圳正是这样几种消费力量的支持,才使得深圳的房地产水平日新月异,得到突飞猛进的发展。可以相信,在这几种力量的引领下,深圳的房地产业还会有更大的消费空间。 (茅巍)