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土地作为房地产行业的一项核心资源,一直备受开发企业的注意,而近期各地在土地出让方式和相关政策方面发生的变化,更成为各路开发商关注的焦点。7月6日,深圳市政府出台《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》,规定对经营性、营利性用地严格按照招标、拍卖方式出让土地使用权,市规划国土局不再受理此类申请。福建省《国有土地使用权招标拍卖管理办法》也于日前出台,规定经营性房地产项目用地必须采取招标拍卖的方式出让。上海在内外销房并轨的同时,市房屋土地资源局局长蔡育天近日指出,要“推进土地使用权出让拍卖”。北京于近日成立了“土地整理储备中心”,据悉该中心的一项重要职责就是依法征收集体土地,收回、收购、置换、储备、开发供应国有土地,并对土地进行招标、拍卖。这意味着北京的土地出让也将从以协议出让为主向招标拍卖过渡。
协议出局扯下土地交易黑幕
各地在土地出让方式和相关政策的调整中,协议出让土地的方式将淡出成为一大趋势,而协议出让本身造成的国有资产流失和对开发领域的副作用则是此项方式出局的的主要原因。
按照《土地管理法》的规定,土地使用权可以通过协议、招标、拍卖三种方式出让,由于选择性较大,基于某种利益的驱动,很多地方土地出让就只有协议一种方式,不仅土地管理部门有权批地,其它部门或某个官员的一个电话、一张条子也可以将地批下来。由于这种黑幕交易是以牺牲国家利益为基础的,结果就造成了国有资产的大量流失,据保守估计,每年国有土地收益流失近100亿元。
另外,协议出让方式虽在法律允许范围之内,但由于操作缺乏透明,常常成为一些有关系的开发商的取地之道。北京某大型开发公司负责人称,北京70%以上的房地产公司并不实际搞开发,就靠倒卖土地开发权过日子。而其它开发商只能从他们手中分羹。几易其手形成的“炒地皮”之风引发了开发领域的一系列问题。由于土地成本在整个开发成本中占了相当大的比重,拿地时的不平等使开发商的竞争缺乏公平的基础,不在一个起跑线上的竞争更使开发行业的混乱加剧。
在深受协议出让的切肤之痛后,各地对于推进招标拍卖方式还是下了很大的决心。福建的《办法》规定,将应通过招标拍卖出让的国有土地使用权以其它方式提供给建设用地单位或个人的,由上级人民政府土地行政主管部门按非法批准使用土地行为依法予以处罚。深圳市甚至取消了协议地价,废止《深圳市经济特区协议地价标准及减免的规定》,一律以市场地价计收。北京仍以事实说话,通州区近日正式召开长安街东端北苑商务区2.5公顷国有土地推介会,首开京城以招标拍卖形式运作国有土地一级开发权之先河。
反响各异开发商有喜有悲
土地出让推行招标拍卖本身已经令开发商感受到了来自“源头”的震动,而招标拍卖中的一些硬性要求更将使业界重新洗盘。以广东为例,广州市从今年四月开始执行新的土地出让金缴纳规定,拍得者受让土地后7天支付总额的一半,余款必须在6个月内交清。若逾期30天不能按约付款,国土局有权解除合同,追讨违约赔偿,并且对前期已收款项不予退还。
面对拿地方式的变化和门槛的提高,开发商有喜有忧。持反对意见的开发商认为,这种变化将使自己受到三方面的损失。一是“资源优势”不见了。有的开发商经过多年努力,培养出的“资源”不仅可以使自己获得有价值的独家消息,还可以使自己在协议出让时以低价位拿到好地。而进行招标拍卖,在资格同时具备的前提下,只有凭实力说话,“资源优势”难以显现。二是“浑水摸鱼”不行了。招标拍卖从另一个角度讲也将开发商的底牌大白于天下,不仅使开发商的实力受到严峻考验,而且使“地价”作为开发商原来的开发机密也暴露无遗。主要开发资源的透明化使市场进一步规范成为可能,部分开发商“趁乱抢市”的日子将终结。三是“高额利润”不可能了。有关数据显示,房地产行业的利润已经从最初的30%降低到目前的10%,相对恒定的微利才是行业成熟的表现。有些开发商能够获得高额利润,并非是正当竞争的结果,而是由于和同价位的项目相比,拿地的成本更低。今后无法通过暗箱操作拿地,“高额利润”自然也难以实现。
此番土地出让方式的变化,最高兴的当属有实力有能力却没有关系,同时对市场的不规则又无可奈何的开发商。真正实力的比拼将加速行业的规范和成熟,每年各地都有一批企业被淘汰出局,此次拿地门槛的高幅抬升将导致又一批房企难跃龙门。华新国际总裁卢铿放言:今年北京将有500多家开发企业被淘汰。
举槌难落拍卖要一路走好
8月10日天津两块总量逾8万平方米的地块拍卖的槌声刚落,青岛3块总量逾2.7万平方米的地块又将于8月25日举槌起拍。槌起槌落中,招标拍卖已经在事实上成为土地出让的主流方式。然而,目前仍有业界人士对此方式的一些具体条件提出质疑。最近,广州市有史以来出让面积最大、起拍金额最高的一次土地拍卖惨淡收场,似乎为这样的疑问作了注解。
广州日前举行的土地使用权拍卖会上,四块地仅两块较小的成交,另外两块大地块却无人应价,其中一块还处在开发的热点区位。究其原因,新的土地出让的高门槛吓退了开发商。据悉,拍得者受让土地后7天内要支付总额的一半,余款必须于6个月内付清,若逾期30天不能按约付款,国土局有权解除合同,追讨违约赔偿,并且前期已收款项不予退还。面对3.86亿元的起拍价和如此严格的限制条款,众多开发商知难而退。
对于此次拍卖未果,业界和有关媒体大都在开发商身上找原因,开发商不适应政府出台的土地出让金准时交清的规定和融资渠道过少成为开发商不敢应价的根本原因。然而,如果将拍卖出现尴尬场面的全部责任都加在开发商头上,显然也有失公允。政府有关部门想尽快规范房地产开发行为的良苦用心也应予以理解,但房地产作为一个新兴行业,企业对市场的承受也有一个渐进的过程。骤然提高取地的门槛,使所拍地块成了一个“跳一跳仍然摘不到的桃子”,开发商反映冷淡,拍卖会出现冷场也就在所难免。广州国土局有关负责人表示,下一步,广州市还将把缴款期限缩短为60天。此间业内人士也认为,这将加快房地产企业优胜劣汰和市场规范的进程。(张光燕)