|
||||
前些时候,一场关于“商”与“住”的辩论在各大房地产媒体上展开,公、婆各有理,一时间,商和住的关系变得扑朔迷离。在此,我们请了几位对商、住仍有话说的专业人士,有以纯居住著称的珠江骏景的开发者,有号称在CBD彻底解决商、住关系的怡禾国际中心的开发者,有知名的代理商和地产策划高手和经验丰富的业主代表,他们的观点应能使您对商、住增添新的理性认识。
怡禾国际中心李勇强先生
观念一:商住两用并非国际潮流
我们在做怡禾项目初期,也有一些部门认为把怡禾建成“商住两用”的更契合市场,但我们通过对国际市场商住两用的考察和分析发现,商住两用仅仅是一定时期的过渡产物。
从直观上感觉,“商住两用”是一种两不像的东西,正因为它既能办公又能居住,因此对于人们来说,商住都不纯粹彻底。曾有一位考察过很多国家建筑的专家评论说,目前在国外根本不允许高层建筑有“商住两用楼”这种形式,如美国、日本、韩国、新加坡等。在美国的一些城市虽然有“商住两用楼”这种形式,但仅限于两层楼。上层作为居住用房;下层作为办公用房。这主要是因为两层楼在发生一些火灾等特殊情况时比较好处理,而对于高层商住两用房,由于人员较多,构成复杂,消防、保安若出现问题会比多层严重得多。
观念二:有商有住,但可以不是商住两用。
目前出现了一批融办公、居住两功能于一体的项目,但它们却不是传统的商住两用楼。以怡禾国际中心为例,因位于CBD核心枢纽地带,美国筑波利设计公司的首席设计大师拉里·凯勒充分吸取了世界各国CBD设计的成功经验,将办公和居住两大功能巧妙地融合一体,项目南部为纯居住的高级公寓,北部为写字楼和公建设施,中间地带为设置了水墙的中心庭院,庭院空间是怡禾国际公寓的大堂,这样就使两个功能不同的区域实现了有效分隔,避免了办公与生活的相互干扰。从这个角度上说,商务与居住是可以实现对立统一的。
资深房地产策划人士童渊先生
观念一:商住楼肯定会消失。
1、从经济发展来看,商住楼是一定历史阶段的特殊产物,无论是先“住”再“商”,还是边“商”边“住”,都是初期创业者的无奈之举,而一旦事业发展起来,他必定会更换办公场所。不会有人会愿意把工作、生活永远混为一谈的,即使是最前卫的艺术家、作家,有了条件也会给自己弄个工作室,而不是坚持在卧室中创作。
2、从供需来看,当小面积商用房的需求出现时,市场并未为其提供相适应的产品,因此一些地段较好的公寓就成了替代品。但近期打了擦边球(可能是以住宅或公寓立的项)的一些小面积办公楼出现后,商住的矛盾就基本被解决了,小公司尽可以聚拢在这样的楼盘中,再也不必跟公寓住户挤在一堆了。
观念二:新型商用楼市场仍很大。
上述商住楼的更新换代产品——小面积的办公楼,现在习惯上也被叫成“商住”,但其实它们是纯粹的写字楼,没用单纯的住家在里面。这批项目的出现显示了市场的细分趋势,有给大公司用的大型写字楼,也有小公司适用的小面积写字楼,当然,打擦边球的最大动机是因为按写字楼立项办不下来贷款,而小公司在置业时对贷款的依赖还是很大的。因此,这类项目都很热销,前后有数码01、天行建商务花园、新起点等,这也说明了市场在这方面还是很有需求的。
珠江地产 谢强先生
观念一:住宅就是用来“住”的,开发商应坚持原则。
住宅就是住宅,除非是规划中要求的(比如临市政路的要求做底商等),都应该保证居住的纯粹性。如果开发商把商、住都揽进小区,会给住户带来很多不安全因素,这样的商住楼可能在营销上是成功的,但是开发商并没有为业主负责的心态。珠江骏景销售时,曾经有不少附近浙江村、温州村的小老板想买房做经营,有的甚至要买一层,珠江都没有松口。当然,珠江骏景销售情况好、有资本这么做(7月份销售近200套、销售额约1亿5千万),但只有保证了居住品质和产品的纯粹性,才能最终赢得客户。
观念二:做长线、讲品牌的开发商,更在意住宅的居住品质。
其实,无论是纯住宅还是商住,归根到底是一个如何保证住宅产品最终品质的问题。如果开发商都是把房子卖出去就万事大吉了,谁给钱就卖给谁,商住楼的问题就这么出现了。相反,如果开发商把客户当成真正的“上帝”,自始至终坚持服务的意识和负责的心态,加上专业精神和综合实力,产品就不会变味。以珠江公司为例,作为目前北京惟一一家集开发、建设、规划设计、装饰装修、物业管理及原料供应一条龙服务的综合集团操作的公司,珠江对客户肯定是负责到底的,物业公司从开发阶段就进驻,即使有底商,也会尽早安排好隔离措施,如入口分离、做餐饮的底商另设烟道、上下水等,保证住户不受干扰。其实,凡不是捞一把就走的开发商,都会注重品牌和声誉,不会让自己做的项目在使用阶段出问题。珠江自1999年入京,土地储备已近2000亩,所以无论今后做什么样的产品肯定都会很慎重的。
金网络公司副总杨强宏先生
观念一:此“商住”非彼“商住”也。
商住楼最初基本是自发形成的,地段好、位置好的公寓被小公司看中,买来办公用,比如汇园公寓等一批项目,因此客户群“商”、“住”混杂现象较多。现在大家声讨的“商”、“住”相互干扰的就是这类楼盘。但新出现的一批“商住”概念楼盘,则多明确以“小公司”为目标客户,并为此提高公寓配置(防火、电梯等)。从这个角度看,虽然没有新定义,但现在的“商住”其实已经是一种专为小公司“定制生产”的新产品了。
观念二:需求决定商住是有市场的。
包括金网络代理的韦伯豪在内,现在不少“商住”楼都销售火热,这说明此种产品的是因需求而生的,对于其目标客户它至少以下三种优势:
1、 办公自由度高。电、空调、照明,这些被大型写字楼统一安排的办公条件,在“商住”项目就成为自己家门里的事,可以自由安排,这对于讲求效率和个性化的新型小公司非常适宜。
2、 低成本。大型写字楼配置高,同时运营、维护成本也很高,如中央空调、电梯、配套等,但小公司可能承担不了或不需要这么高的办公成本,商住公寓在房价、物管方面的低成本无疑很有吸引。
3、 可贷款。可以按住宅做8成20年按揭,对于小公司的资金运作也很划算。
观念三:不会有政策风险。
商住楼被取缔或者一刀切,不允许小公司使用的政策不大可能出现,中国目前毕竟是求发展的特殊时期,国家一直支持和鼓励中小企业。这和香港不一样,香港可能20年前有商住公寓,现在少了,那是因为它走过了培植小企业的历史阶段。国内进入500强的企业还很少,商住楼这种“孵化器”还会长期被需要。
业主:舒可心先生
观念一:国内低级商业模式给“商住”添乱。
商住楼是市场经济下的自然产物,国内商住闹得凶,是因为低级的商业模式令商住弊端暴露更明显。拿香港来说,商业模式比较成熟,交易双方一般通过银行间以票据形式往来,牵涉到货物交接也都在郊区的货仓进行,加上法制的健全,公司即使安在商住楼中,对住户的影响也相对较小。国内则不同了,楼里住进个电脑公司,就会大箱子、小箱子、人来客往,商住间的纠纷也被放大很多。
观念二:身陷“商住”,自己才是救世主。
被商住楼“套”住的住户,惟一有效的两条措施是:
1、 面对现实。你买的楼出现“商”,是因为它的位置、价格等各方面都具备了办公优势,才吸引了商户,这是市场决定的,市场永远不会错,而你的选择错了——既然这个楼盘明显会吸引商用客户,你为什么买它来住、又要求住得很纯粹呢?所以,一不要骂开发商,二不要怪公司住户,三不要对政府哭诉,都没用,面对现实吧,这是市场经济。
2、 以多服少。如果楼里的商用住户只那么一两家,好办,让小区管委会授权物业公司严格辖治,比如盘查来访客人、不允许大宗货物走电梯等,不算穿小鞋,管委会代表多数业主的利益,这么做合法又合理,没准儿两天公司就被管跑了。
3、 三十六计走为上。如果住户占少数或和商户势均力敌,那么,趁早别打架浪费时间和律师费,就着楼的行情不错,赶紧往外租吧,让小公司在这儿扎堆,租金回报很可观呢。当然,谁都说商住楼升值前景不妙,但是不抓住时机在租务市场上弥补一下,损失会更大,在目前的市场状况下,置业者现实一点会比偏激的做法更行之有效。