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在住宅市场划分更趋细致的今天,小户型由于总价偏低,客户众多而受到人们越来越多的关注。但迄今为止,到底什么是小户型?购买小户型的客户群到底有多少?小户型要怎样做才能出“彩”等问题一直悬而未决。我们看到的只是一个又一个的小户型陆续登场,经典的、典藏的、珍藏的、燃情的、激情的……不一而足。然而,自从西直门今典花园拼拆组合小户型二代席卷京城楼市之后,小户型的热出场却并不多见,中关村非常宿舍算是悄悄地火了一把,更多的“小户型将风靡京城”的预测,实际上纷纷落水。最近,位于西直门桥畔的时代之光C座开盘,以月销上百套的态势再次掀起小户型销售狂澜,使许多业内专家重新审视小户型现象。
小户型面积有多大
去年,小户型成为北京市场持续关注的热点。今典花园以小户型著称于京城。此后,不少项目将小户型作为一个卖点,楼市似乎将要刮起了一阵小户型的热风。
那么,对于眼下的北京市场,多大面积的户型才叫小户型呢?记者采访过的开发商比较一致的意见是: 小户型的面积,一居室在60平方米,二居室在80平方米,三居室为100平方米。越趋近市中心区,小户型的面积越小。实际上,这三种面积的户型正是市场上旺销的户型。
小户型为何受冷落
其实,开发商早就看到了小户型的市场潜力,但由于小户型社区需要更多的停车位,而且墙多、管线多,导致开发成本增加,所以使得许多开发商对小户型敬而远之。从单位面积来看,小户型的开发成本肯定比大户型高,同样塔楼,同样标准层面积,做小户型和大户型,面积相差10%至15%,这就使小户型的土地分摊成本比大户型高了10%至15%。小户型墙多、管线多,这比大户型又多了10%至15%的土建成本。
小户型设计面临创新
由于北京土地成本较高,使北京三环以内的建筑大部分高层居多。住宅里点式高层居多,在点式高层里,设计小户型既要考虑到功能的合理,还要考虑到符合95规范,这不是一件容易的事情。这也是北京小户型少的原因之一。
小户型要提高使用率,在设计方面需要创新。京北项目嘉悦精英家园采用架空式平台设计,异形框架结构,在容积率上进行了新突破,平台下设半地下停车库以解决停车问题。今典花园空间·蒙太奇小户型二代的户型设计采取了积木式的自由组合,使狭小的空间具有了灵活多变的特性,称得上是一种创新。
小户型面积虽小,但功能上和大户型相比不应该有太大差异,这就要求精致的规划面积,其面积的取舍点要正好卡在保证功能又最经济的面积上,不能浪费。也就是经济而不局促,小而功能齐全。
小户型贵在好位置
然而,在今典花园热销之后,许多开发商将小面积户型混淆视听、鱼目混珠,这些大量一哄而上的小户型始终再也没有能够重燃激情。
北京是一个商圈云集的国际化大都市,其中最具规模的当数前面所提的以CBD为核心的东部商圈和由“中关村、西直门、金融街”构成的金三角之势的西部商圈,而东部商圈作为改革初期已经起步的商业区,凭借其高档写字楼集中,商用配套设施完善的优势,发展已趋于成熟。
与之形成鲜明对比的西部商圈就占了很大的优势,它位于京城的上风口,山峦环抱,翠色相拥,空气清新,建设部、财政部、工商局、国家计委等国家级各大部委汇聚这里,清华、北大、人大等众多高等院校、科研院所云集。在地理位置上西部商圈就占有了很绝对的优势。
而作为中关村、金融街交通枢纽的西直门地区,已经完成了道路建设,并将成为城市轻轨的始发站,被称为“二环路上至尊至贵的最后一个金角”。由此可见,今天的时代之光能够继续今典花园小户型热销的场面,再次引爆小户型销售热潮也是不足为奇的。
小户型贵在好商机
实际上我们之所以把今天开发的小面积房子叫小户型,而没有把福利时代建设的单位住房称为小户型,其根本差异就在于配套。小户型应该是小而全,小而好,这个全和好就指的是投资价值、配套设施和物业管理的全和好。但随着社会的进步,经济的发展,住宅的功能正在逐步单纯化、私密化。所以,需要齐全的配套设施来延展商务、生活、交际、娱乐、健康等功能。
专家认为:小户型应该至少分为两类,一类相当于原有青年公寓式的住宅,能满足最基本的居住要求,同时可用来做房产投资或兼做工作场所(此类可化作为商务型);另一类为主要满足居住要求的小面积户型(此类为纯居住型)。配套就要根据不同类型来做,其中商务型公寓来说首要要素就是位置、交通、网络和物业管理。
以西直门西北角的时代之光为例,作为西直门地区惟一一座A级智能商住两用公寓,具有一流的中央楼宇自控、宽带入楼、综合布线、卫星天线、双回路供电等高科技支持系统,并拥有独特的MORE互动系统,不仅严格分开工作与生活的界限,又能满足于空间、时间的节流。时代之光在小区内建设一个相对独立的共用办公区域,使MORE一族可以享受全面的商务服务和绝对隐私的个人生活空间。
城市的重心随着区域的不断发展完善而逐渐发生飘移,要长期保持一个区域繁荣发展的势头,不仅要有便利的交通,无限的商机,还要看它的远景规划以及丰厚的金融、科技、教育等资源。
以金融街、中关村为参照,西直门属于这两地的“银边”,如果以西直门一带的房产项目来看,则中关村、金融街以及学院路北大、清华等名校则成了这些项目的科技、金融、教育的丰厚资源,同样这些项目也就成了中关村、金融界、西直门所组成的金三角商务圈的腹地项目,其位置、发展前景、升值潜力也是不言而喻的。 (章建)