房地产业的博弈论

　　一个个体或者一个集体，从自身的利益出发制定或选择一个最有利于自己的决策，同时此决策要与各方面都达成一种均衡关系。

　　天津立达房地产公司总经理钱伟荣是一位学识渊博、才思敏捷的学者型企业家，在天津房地产界拥有极高的声誉。最近，她将信息经济学中的“博弈理论”引入房地产领域，并率先在天津用该理论解析了房地产业以前及现在存在着的诸多问题，引起了业内人士的广泛关注。

　　她认为，一个行业要想取得良好的发展，必须要正视并处理好来自行业本身以及之外的一些博弈关系。作为国民经济支柱产业的房地产业，由于其关联性非常广泛，就更不能回避

这一问题。为了探寻这一理论的核心内容，记者近日专程拜访了钱伟荣总经理。

　　房地产业发展与社会综合经济指标发展的博弈关系

　　一段时间以来，各种因素的作用使得房地产业成为目前我们国家的支柱产业，我感觉这一现象的产生应该是以我们目前的这种经济发展状况为背景的。在我国被视为支柱产业的房地产业，在欧美的一些发达国家并不算支柱产业，那么这就非常值得我们去研究一下，到底我国的房地产业与欧美有什么区别?通过对比我们可以得出这样的结论，房地产业成为支柱产业只能是一个历史性的阶段性的命题，尤其是在一些发展中国家，在人们的衣食住行依然是提高生活水准的主要焦点的时候，房地产业一定会成为支柱产业。但是当经济环境改善了，住房不再成为主要需求，房地产业的地位就会下降。所以，我觉得既然房地产业是支柱产业，是影响社会综合经济指标发展的重要因素，那么我们就应该理性地思考一下房地产业究竟应该占有多大的市场份额是合理的，其发展的可持续性究竟应该是多长时间?对这些问题的研究可以最大限度地排除房地产业非理性冒进现象的产生，从而避免不必要的资源浪费。

　　房地产业自身的博弈关系

　　房地产开发商自身也存在着博弈关系。随着市场的不断变化，作为市场主体的企业也在不停地变化着。例如，以前企业在进入市场之前的前期准备工作及入市资格比现在要简单得多。我曾经讲过一个“锅盖理论”：天津的房地产业七八年前，企业在做项目的时候，可以用一个锅盖做熟几锅饭，也就是说一套资源几个项目平均或轮流使用，比较突出的一个现象就是对于开发商自身资金量的要求并不是太高。但现在不行了，现在开发项目要求开发商一定要持有一定的自有资金。另外，在整个项目的运作过程中开发商的自有资金、利润率、利润额以及市场份额之间会产生一定的互动关系。从未来一段时间看，房地产业的利润率一定会下降，这样就会迫使开发商追求利润额的最大化，而加大利润额的惟一办法就是增加市场份额。但当大家都在追求市场份额的时候，又要以牺牲单位利润率为代价，这样一来就会产生利润总额下降的现象。这几个指标是一个轮回互动的关系，其中需要我们去研究的就是理解它们之间的博弈关系，找到它们之间的最佳均衡状态。

　　房地产业与其他行业之间的博弈关系

　　既然房地产业是基础性支柱产业，那么它的关联性一定非常广泛。金融业与房地产业之间的博弈关系最为密切。前不久央行出台了一些政策，已经有给房地产业降温、刹车的迹象。就金融业本身而言，这应该是件好事，毕竟这是在想办法降低金融风险。但是对地产业而言这应该算是一次振荡或者叫阶段性的抽血。综合这两点不难得出这样一个结论，即金融业在规避风险的同时抑制房地产业的发展速度，而对于金融业自身而言也减少了相应的利息收益，这样用两个损失换一个平安的做法我觉得不值。房地产业应该与金融业一起研究出一个既可以规避金融风险，又可以支持房地产业发展的办法，这样就能让金融业在一种均衡的状态中决定信贷行为及信贷政策。

　　法律体系与房地产业之间的博弈关系也很重要。曾经有专家指出，中国新经济发展的基础是“企业自主，人民至上，法治为本”。可见法律体系对经济影响之深。就房地产行业而言，法律体系的建立可以说既是保障体系又是指导体系，将其界定为法律体系是因为法律体系本身就是一种支持遵守者的“游戏规则”。说它是指导体系是因为一些现存的法律规范让将要发生的行为有了事先遵循性。但是就目前中国房地产业的法律体系、现状来看，应该说还有很多不尽如人意的地方。法律的核心是对权利义务的界定，但目前在我们国内的房地产开发过程中，各主体、各环节之间权利义务的界定常常是非常模糊的，这就好像运动会的短跑比赛，如果跑道线非常清晰的话，那么大家跑位就会很准，反之场面就会出现混乱，同时效率也随之降低。所以说法律体系的严整性及完备性是决定房地产业快速发展的根本。

　　政府监管职能与房地产业的博弈关系

　　这个关系是一个比较敏感同时也是难以回避的问题。政府应该管什么不该管什么，开发企业哪方面要依靠自己哪方面要依靠政府，如果这些问题不均衡好就会使市场变得不规范。中国的房地产商大部分都是白手起家，自有资金从来就不足，如果想进行项目开发就要寄希望于所有环节的连续性成功，一旦有一个环节失败就会产生整个经济的无序现象。如果政府承认这个现状并要着手解决，这样一来开发商就会产生依赖性，整个经济链也会因此而缺少活力，长此以往就会影响经济发展的速度。

　　说过开发商我再谈谈百姓。目前中国消费者的维权意识还很淡薄，可以通过法律手段解决的问题偏要找政府部门处理。结果是目的达不到，还影响到社会的稳定。所以，对老百姓的正确引导也是比较关键的问题。综上所述，我觉得房地产业应该也必须协助政府搞好扩大监管力度与放水养鱼之间的博弈关系。