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四派学说争分市蛋糕
广州楼市神秘诡怪,现象多多,而今年又有新现象现身:开发商通过高峰论坛来促销楼盘,说白一些,开发商通过房地产开发高层理论来引导消费者,尤其是近期,几场高峰论坛“推波助澜”,将广州楼市不断推向高潮。
7月初,中国房协举办了一场“国际居住新潮流——中国绿色生态住宅论坛”,承办单位是锦绣香江花园,此时,恰巧是该盘推出前夕。论坛提出了鲜明的观点:住宅也应该绿色消费,不仅住区园林植被多,而且建材、楼盘设计等也要具有生态特点,让业主生活得更加舒适,尽可能地达到人与自然和谐共生,完全超越了住宅以人为本的概念。该论坛一结束,即在广州楼市引起广泛反响,许多买家认为,绿色住宅是他们想要的住宅。
8月2日,40余家开发商相聚广州,提出新都市主义的生活主张。他们认为,市内才是提高居住生活质量的一种好门路,市内拥有成熟的市政配套、生活配套,上班与居住地之间的距离短,花费时间少,从而使业主拥有更多的时间,尤其是“一年一小变,三年一中变”的实施,大大改善了市内的居住环境,不仅绿地多了,而且交通畅通,很少再有塞车现象。新都市主义为市内楼盘推盘找到了最好的理由。
8月4日,中国建筑学会、中国房协主办的“中国后小康城市人居模式论坛”。会议讨论了沿海城市进入小康至富裕之间这段时期的居住模式,用广州城建集团董事长李飞的话说,应尊重自然、营造绿色生态社区,重视新技术、新材料、新设备和新工艺的采用,努力为人们创造更愉悦、更健康、更舒适的住宅产品。
此间,郊外一些大盘提出了居住郊外化的人居模式。他们提出郊外拥有良好的生态环境、优质的空气,广州市民也应该大量分流到郊区,以减轻市内人口的压力,这是一个国际化的居住潮流,在广州走向国际大都市的前夕,居住模式也应该与国际接轨。提出这一学说的发展商虽然没有举办什么“居住郊区化是国际人居潮流”的高峰论坛,但已把居住郊区化的理论,阐述得天衣无缝,足以令人信服。其实这一学说也是郊区的开发商为卖楼而树起的理论旗帜。
学说实为房企发展的战略
国务院发展研究中心研究员李泊溪女士在“中国后小康城市人居模式论坛”上,对这一现象一语道破天机:发展商要考虑发展战略,以促进企业的可持续发展。其实,广州楼市中提出的“四大学说”,也正是企业寻找到的发展战略,只不过开发商比较高明,借高峰论坛之机,让中国房地产业顶级专家为其企业可持续发展制定一个长期发展战略,同时又树立了企业的品牌形象,可谓一场峰会达到了“一石三鸟”的功效。
纵观这几年广州房地产业的发展,不难看出,几乎所有的开发商都处于盲目发展状态,甚至包括前两年显赫一时的房地产大鳄。他们制定了一些企业发展战略,致力于发展超级大盘,可是由于发展战略不科学,较为盲目,致使一些产品处于滞后状态。现在一些走在市场前沿的开发商也未能从科学战略的高度为企业发展制定一条可持续发展的思路,只是拼命地使产品不断更新换代。至于换代的产品是否在开发上走了弯路,开发商自己起初一点都不知道,只有在市场反映较淡的情况下,才明白产品不符合市场需求,但想扭转大局已经晚了,这种现象和例子现在仍在上演。但开发商的进取心是无法否认的,也就是进取心使开发商通过高峰论坛的形式获得了长期发展战略,有了意想不到的收获。
从目前四派学说看,如果所开发的住宅真正是生态居住社区,可以说是目前世界上较先进的住宅;如果所开发的楼盘完全符合新都市主义理论,那么,这种住宅也是以人为本的最先进住宅;如果按照“后小康城市人居模式”开发住宅,也可能说在50年内这种住宅不会落后;如果真正实现居住郊区化,在未来几十年内,郊区的楼盘都会保持旺盛的生命力。这些学说相互渗透融合,其共同目标是为买家提供更具有发展观(可持续发展)、消费观(提高生活质量)、医疗保健观(提高自身免疫力)的新型住宅产品。
但目前,这四派学说只是开发商为争夺楼市的旗帜,至于企业是否把它们作为发展战略,还不敢断言。如果房企真的把如此好的理论只用在推销某一座楼盘上,而不制定更高远的发展目标,仍盲目地开发产品,不仅是理论的浪费,更可以说是企业的悲哀。
据悉,对房地产开发的理论探讨,并非到此为止,广州一家房地产开发公司正在就岭南建筑文化进行探索。制定企业发展战略的内容和形式是多样的,无论怎样制定,但目的只有一个,即通过不断开发更符合人居的住宅,达到企业不断发展的目的。
目的是提供更优质的住宅
从四派学说中不难看出,开发商为了企业的发展,想为买家提供更优质更先进的楼盘,这种优质先进的楼盘主要表现在:
——在规划上是科学的,与城市总体规划保持一致,保证居住社区的环境与城市大环境相互协调。
——尊重自然,在住宅建设规划设计中突出人与自然和谐共生的关系,营造“绿色生态社区”,包括建材、设计都十分注重生态模式。
——重视新技术、新材料、新设备和新工艺的采用,为人们创造更愉悦、更健康、更舒适的住宅产品。
——注重现代居住区生活的人文环境,增强邻里关系,营造一个具有中国特色的具有人情味的社区文化氛围。
——顺应现代信息社会的要求,发展信息化、智能化住宅,为住户营造全新的生活观念和生活方式。
——注重住户的身心健康和工作情况,尽可能地减少住户的无效时间,让住户充分享受人生或专心工作。
可以想像,将来的住宅将越来越适合买家的口味,住房已是生态+智能+新材料+人文环境的新型住宅,完全突破了现在居住只有遮风挡雨的功能,将更注重人们心理的需求。
这种住宅是对传统住宅的提升,从目前的市场中也不难看出,像广州一些楼盘,大面积的绿化和人文环境,已向这种居住目标迈进了可喜的一步。随着人们经济水平的不断提升,会有越来越多的人选择这些“高尚住区”。 (王德祥)