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随着住房分配的货币化,真正意义上的住宅商品化的实现,市民大众个人购房已成为房产市场的主体。把房价降下来,让市民大众不再“望房兴叹”,踊跃进入住房市场;把质量升上去,开发价位低、有品位的大众化精品房,是摆在开发商面前的严肃课题。
造廉价房是开发公司的发展战略
上海市闵行房地产发展总公司把造大众房,树品牌住宅作为企业的经营发展战略。1992年底公司一成立,就提出“坚持面向大众,把开发平价房放在首位”。8年来,为闵行人民建造了一百多万平方米大众住宅,使数万居民迁入新居。
实现造大众房的第一步,是把握好开发定位。价廉,才能使商品房与大众联姻。公司在综合分析本地区居民的经济能力、住房需求、文化品位等要素后,从消费者承受能力出发,确定开发地段位置、房型、标准、数量、配套、环境管理、收费等项内容,控制商品房价格一般在2000-2600元/平方米之间,让百姓买得起,也住得起。
价廉的关键是节省成本。公司把这项工作贯穿于房地产开发的每个环节。首先择优挑选最佳设计单位,对设计人员的要求是:不但有质量优秀的作品,而且必须熟悉本地区情况,能充分理解和贯彻项目策划意图和市场定位,了解现代城市居民的生活习惯和消费心理,在设计中尽量避免不必要的浪费。由于在开发建设中抓住规划设计这个龙头,降低了开发成本。同时,在施工过程中,对材料设备选购、工程管理费用、财务费用等方面加强了成本管理,使住宅价格对准了“工薪”人士的胃口。
廉价房照样出精品
房价低了,是不是房子的品位就不会高了?回答是否定的。从实际来看,精品楼盘不一定是高投资高价格。8000元/平方米的房子造得好,是应该的,而2500元/平方米的房子,只要以创新为灵魂,照样出精品。
浦江花苑是区府实事工程、闵行老镇建设改造一期项目。在开发这个大众化楼盘时,公司坚持高起点规划、高水平设计、高质量施工、高水平管理,根据老镇双面环水特点,在环境设计上巧妙构思,利用地下车库的高度落差,在上面建造了一条长达80米的梯形坡水道,并以这个主题为中轴,在两旁设置了一批包括跌落式瀑布、天使喷泉、百米休闲步道的组团绿化小景,构成阳光、水、绿地有机组合,以水为特征的海派绿色环境。小区还有4000多平方米的活动中心,房型设计面宽通透,一梯两户,客厅和主卧室还有共同的观景大阳台。小区被评为上海市首批“四高”优秀小区,房价也就是2500元/平方米。
民族化住宅小区紫藤新园是新世纪创意之作。这一工程项目是在别家公司的烂尾工程基础上,坚决地拆除原房,运用中国苏州古典园林独特的造园手法,建成高雅价廉的现代小区。19幢住宅围合成长方形空间结构,楼盘外立面秉承上海石库门风格。粉墙黛瓦、春、夏、秋、冬4大景观贯穿整个小区的中心绿地,以四季为序列,“小中见大,以少胜多”,层层展示了苏州园林的古典美,具有真山真水之妙。小区以中国传统文化为根,注入江南传统民居的内涵,在现代与传统之间推陈出新,使“旧时名门园林府”,成为“今日寻常百姓家”。
规划中的金铭福邸、春申城·都市苑和颛桥别墅,以更高水准,跨跃高层次,是大众化中的高品位住宅,从工程质量、功能质量、环境质量、管理质量多角度考虑,多年后不会落后,做到“房价不高质量高,面积不大功能全”,成为闵行地区住户购房首选品牌。
建大众房要以品质取胜
坚持面向大众,创大众化品牌,除了设计上的先进性和前瞻性,更要重视楼盘的内在质量,坚持以品质取胜。从2000年1月1日起,公司通过闵行电视台,向广大业主公开承诺,凡住宅因工程质量造成屋漏、墙渗,由闵行房地产发展总公司承担责任,负责修复,并赔偿5000-10000元;业主购房后发现质量问题,经质监站认定质量不合格的可以退房,换房。为此,公司优选施工单位,用良好的施工企业塑造物业形象;制定一系列保障措施,各职能部门道道把关;在工地现场实施“双监理”,市技术专家的专业性监理与监理公司的日常性监理相结合;把企业的运作调整到最佳状态。在小区竣工后,公司再次向业主发文,信守诺言。由于重视质量,业主从未对质量问题提出异议。
坚持面向大众,推进品牌住宅,还要融入新科技。公司应用新工艺、新材料增加住宅科技含量,降低了成本。近年来,公司有近10项科技成果参加市立功竞赛科技成果展示会,并付诸小区实践。如变平屋面为坡屋面加威卢克斯窗;改III型变电站为箱式变电器;改防盗栅为磁控开关、红外线探测系统等等。
提升服务,取信于民
房地产品是一个整体概念,除核心产品和有形产品外,还包括附加产品,即消费者购房对所得到的附加服务和附加利益,其中包括售后物业管理服务。
物业管理质量的高低,对房地产品牌的建构和口碑尤为重要。公司把物业管理作为开发商与业主联姻的纽带。用服务提升客户满意度,做到收费不高管理好,以住宅小区星级管理新模式,实施规范化管理。在管理形式上,推行“一式五化”,即小区管理封闭式、保安巡逻专业化、清扫保洁专业化、绿化养护专业化、修理服务规范化、车辆管理规范化。公司物业管理在闵行区率先通过ISO9002国际质量认证,被评为上海市模范集体,为一流的住宅品牌配上了一流的服务品牌。
同时,公司进一步健全群众监督机制,实行客户投诉接待制度,以取信于民。公司领导热情接待业主来访,事事交待,件件落实。在工地现场召开座谈会,听取客户对房型、结构意见,对业主提出的合理化建议,如底楼、六楼防潮、防渗漏的改进意见,不予合理采纳。对小区居民提出的修缮要求,有求必应,及时排忧,不计代价,让业主从公司的负责精神中看到企业品牌。公司还召开了大型联谊会、万人看小区等活动,与业主增进友谊,赢得了良好的品碑。
实践证明,坚持面向大众,让商品房与大众联姻,以低档价位,完全可以开发出一流的产品。经过8年多的不懈努力,公司开发的浦江花苑和紫藤新园等住宅小区,在价格、市场占有率,销量和口碑方面,都领先一筹,是大众化精品楼盘的成功之作。(金三益)