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中国即将于今年11月加入世界贸易组织,这对北京高档写字楼和公寓市场尤将产生积极的影响,但这种影响到底有多大,到底能不能产生人们所预期的效果,写字楼和公寓市场的需求会不会出现明显的增加———
对于高档写字楼市场来说,入世肯定会有积极地影响,这种积极的影响最直接地体现在银行、保险等金融行业,会计、律师等服务性行业以及电信运营等行业。这些行业入世之前在北京基本上都不允许经营本地业务,尤其是金融业最明显,因此这些行业在北京的业务范围非常有限,许多这类行业的外资公司在北京都是办事处级的,人员通常只有3到4人,有的甚至更少,因此它们对写字楼的需求自然就非常弱。然而,入世之后,这些行业将很快被允许经营本地业务,它们的规模将随着业务的发展而逐渐扩大,随之产生的对写字楼的需求也将逐渐释放出来。
不能盲目乐观
应持谨慎态度
上面说的是入世对北京高档写字楼市场带来的有利因素,但对于这种有利因素我们不能盲目地乐观。这是因为:
第一,任何利好因素对房地产市场的影响都不会立竿见影的,至少需要半年甚至一年的时间,这是因为房地产市场相对于整个国民经济的发展有一个滞后期。例如,1999年下半年开始的互联网热潮直到2000年一季度才使北京写字楼市场走出了自1997年以来的低谷。入世也一样,它对北京写字楼市场的影响估计也得到明年下半年才能显现出来。
第二,全球经济目前正在放缓,美日经济甚至已经进入了衰退期,而北京高档写字楼市场相当大一部分都是由美日公司来支撑的,因此这些国家经济的衰退势必会对北京高档写字楼市场产生不利的影响。实际上,这种不利影响已经慢慢地显现出来,表现在它们对写字楼需求面积的减少以及对写字楼租金承受能力的下降。最典型的例子就是美国朗讯公司,该公司本来计划2000年在现代盛世大厦租用23000平方米的面积,但今年上半年只在东方广场租用了11000平方米的面积,比原来的目标减少了12000平方米。在租金方面,许多公司对目前市场上的高租金越来越缺乏承受能力。例如,嘉里中心写字楼中的许多公司今年合同到期,然而,由于嘉里中心的租金太高,它们不得不考虑搬到其它便宜的写字楼。
第三,尽管目前需求不旺,但写字楼的供应在今年下半年到明年上半年却相当多,根据统计,今年下半年到明年上半年北京高档写字楼的供应量将接近80万平方米,这还不包括原有写字楼中未被消化的部分,如果全加起来的话,实际有效供应将超过120万平方米,这一供应量已经超过了北京写字楼供应高峰年1997年的供应量(116万平方米),因此未来半年到一年北京写字楼市场的供应量将是比较庞大的。
基于以上三点因素,我们将不得不对北京高档写字楼市场未来半年到一年的发展抱着谨慎乐观的态度。实际上,这种谨慎的态度也是目前写字楼发展商普遍存在的,这与以前北京写字楼发展商对利好消息的反应形成了鲜明的对比。在1999年中美刚签署世贸准入协议的第二天,东方广场就把其租金报价上调了一美金,而现在中国入世已经大局已定的情况下,许多发展商不仅没有上调租金报价,相反却降低了租金报价;一些发展商虽然没有调低租金报价,但成交价与报价却相差很大,有的甚至超过30%;有的写字楼虽然成交价表面上也不低,但免租期却给的很长,并且附送了装修等优惠条件,因此实际租金也很低。以上种种情况表明,发展商目前表现得更加理智,更能从市场的实际供求关系来决定其租金的定价,而不是盲目地跟风。
一些不利因素
能转有利因素
不过,尽管有上述不利因素的存在,我们还是应该看到积极的方面存在。实际上,一些不利因素本身就能够转化成有利因素。例如,前面提到的美日经济不景气,在这种情况下,外国投资在它们本国由于寻找不到合适的投资机会,就会转向其它更加有利可图的市场,而中国作为一个充满机会的、劳动成本比较低的发展中国家正好吸引了这些资金,这必然会间接地促进中国和北京写字楼市场的发展,当然这种影响在短期内也不会体现出来。实际上,目前已经有不少这样的公司由于本国或本地区经济不景气而正在或准备考虑到中国来投资。例如,日本三洋化工株式会社就准备今年年底在北京设立办事处,并且考虑在国内合适的地方建厂。而台湾公司更加明显,尤其是电子行业,目前台湾本土甚至已经出现空洞化的趋势,许多这类公司到祖国大陆投资建厂。
利好逐渐释放
供需趋向平衡
总之,对入世后北京高档写字楼市场的发展趋势,我们认为在短期内不会有很明显的影响,在某一时期由于国外经济的衰退和本地写字楼市场供应的急剧放大甚至会出现走低的可能。但从长期来看,尤其是入世后半年到一年的时间,随着原有写字楼存量被逐渐吸纳以及新的供应还没有出现,并且随着入世的利好因素逐渐释放出来,北京高档写字楼市场将逐步趋向供需平衡,某些位置好、素质高的楼盘会出现供不应求的现象,高档写字楼的租金也会稳步回升,空置率将相应地降低。另一方面,租金的升高必然会使更多的用家转而购买写字楼,以减少未来租金上涨所带来的办公成本上的压力,更多的投资者也会购买写字楼,以谋求高租金情况下的高的投资回报,这些都会进而促进写字楼的开发建设,从而形成写字楼市场的一个良性循环。(李哲)