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写字楼吸引开发商注意力
据香港一家国际物业公司预测,在未来一年,中国一些大城市的高级写字楼租金将有大幅提高,上海的高级写字楼租金可望稳步增加,预计上涨百分之五,而在北京,顶级写字楼租金上涨更可高达百分之十。在住宅市场竞争日趋激烈的情况下,写字楼市场已引起越来越多开发商的关注。
与写字楼市场趋旺的情况相对应,一些开发商已经开始纷纷“跳出”住宅建设转而投入兴建写字楼。比如在北京知名项目阳光100的开发商已将目光投向工体附近的写字楼市场,开发商言道:“CBD的写字楼还远远没有饱和。”成功建设中关村北京科技会展中心的香江国际,在CBD又起新盘,CBD财富中心又将成为该区域一个实力超群的写字楼。
国内一些大公司也瞄准了写字楼的开发。 国内高科技企业的龙头之一——联想集团,投资的第一个商业运作的房地产项目——融科资讯中心首期工程最近开盘。位于中关村核心地带的融科资讯中心总规划建筑面积为25万平方米,首期推出的A座建筑面积为5万平方米,地上10层,地下2层,可满足办公、会议、展示、居住等多种功能,这座写字楼立足于为世界一流的IT、通讯企业提供完善的商务及生活服务。
种种迹象显示,新经济、入世、奥运等题材为北京写字楼的开发带来了新的契机。这些新的契机吸引了不少开发商的注意力。
写字楼缘何重新升温
在多方努力下,亚洲的经济正走向复苏。仅在首都北京,2001年的租售率就在85%以上,上海浦东写字楼近两年来70%以上的整体租售率已接近国际公认的合理水平,不少写字楼出租率接近100%。深圳市写字楼市场总体租售情况已逐渐从以往的低迷状态趋向平稳,租赁交易相对活跃。造成现在的这种令人欣喜的局面不外乎以下几个原因:
一方面,随着中国加入世贸的指日可待,中国加入全球经济一体化的进程在不断加快,我国会逐步开放那些以前不许外资涉及的行业,如电信、金融、保险业等。因此,许多跨国公司希望尽早进入中国,抢先占领滩头阵地。大部分外国公司都准备在华扩大投资规模,包括在物业上的投入,对写字楼——特别是高档写字楼的需求会越来越强。
而国内公司经济实力的增强,许多实力雄厚的企业也开始注意树立公司品牌和企业形象,办公楼便是他们展示经济实力和地位的极佳场所。另外,第三产业的繁荣,私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多,会加大对写字楼的需求,促进对中高档写字楼的消费,成为市场需求的重要支撑。
另一方面,写字楼市场进入理性发展阶段。在1997、1998 两年中,竣工的写字楼大增,写字楼市场租金及售价下调,空置率上升,整体处在持续低迷、调整的状态中,无论是开发商还是行业主管部门都已意识到写字楼市场形势的严峻,并开始对写字楼实行控制开发。目前,几年前开始的对写字楼的控制开发已开始见效,2001年可以供应的高档写字楼已经远远低于1997 年和1998年的高峰,在未来的一两年内高档写字楼市场将继续调整,前几年供过于求的情况将不会延续,写字楼租售价会稳步回升,写字楼市场将进入一个长期的持续增长的理性发展阶段。
毫无疑问,北京的写字楼开发还存在相当大的市场空间。但是如何与这个市场相适应?如何提供适合的产品以满足企业尤其是大量创业型公司需要,则是值得政府部门与开发商共同思考的问题。
写字楼的开发面临全新变革
最近,房地产专业咨询机构戴德梁行就天津市的甲级写字楼进行了总共324份的客户问卷调查,结果发现,入驻这些甲级写字楼的客户中有35.8%对现驻的写字楼不满意。这样的调查结果令人堪忧。调查发现,不满意集中于三个方面:电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意、大厦的停车位少。这种状况,在北京的写字楼也同样存在。
由此反映出一些写字楼在设计的时候,或迫于资金压力,或为了节约建造成本,或为了减少公摊面积,将电梯的数量压到最小,价格压到最低,这样就造成了日后物业管理的麻烦和使用上的不便。本来,硬件上的缺陷还可以用软件来弥补,但物业管理的不精心更加剧了这类情况的发生。这也是造成客户最不满意的主要原因。
停车位少几乎是所有写字楼都面临的问题。不久的将来,白领们开车上下班将成为一种时尚,车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。当然,如何解决写字楼的停车问题恐怕不仅是发展商要面对的,市中心立体停车楼的规划和建设将成为未来CBD配套设施建设的重要组成部分。
除此之外,客户对宽带网的建设也投入了相当大的兴趣,随着网络时代的来临,客户希望新的写字楼能有宽带直接上网的服务和配套设施。随着市场的发展,客户对写字楼也提出越来越高的要求,DDN、ISDN与光纤通讯等已经是必备的硬件设施。一些高科技公司还要求有大型机房冷却装置,对用电量要求也明显提高。
与此相关,在北京的写字楼市场上,一直有一股不可小视的势力,那就是小型写字楼(有人称之为乙级写字楼)。这种形式的写字楼有两个出处:一是开发规模不大,服务配套不到甲级标准的写字楼,客户群主要是小型公司和外省驻京企业,租金价格比甲级写字楼相去甚远;第二种则为地段好、成规模的住宅项目从地利以及配套的想法出发,将一部分面积建成写字楼,这样一方面可以出租,租金成为开发商一大进项,另一方面可以吸引社区内有实力的业主承租,达到与社区达到资源共享的目的。 (冯卫平)