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地价泡沫远远大于股市泡沫
截至2001年3月末,全日本平均城市地价指数及东京市区地价指数,分别从各自历史最高点缩减36.6%、74.0%。
截至2000年末,全日本土地资产总值,已从1990年历史最高点2454.9万亿日元,直线下坠至1530.2万亿日元,这期间年均负增长4.6%,总降幅达37.7%。由此可见地产泡沫之大之烈。其相当于1989年末日本股票总市值最高点611.2万亿日元的1.5倍。日本上个世纪80年代后期出现的空前庞大的泡沫经济中,地价泡沫远远大于股市泡沫。
地价乃至股市旷日持久低迷不振。去年2月日本零售业有史以来最大破产案――大型超市连锁店长崎屋宣布倒闭,负债4300亿日元,远远超过1997年破产的八百伴超市集团的1613.8亿日元负债记录。而其陷入绝境的最根本原因,就是当初向银行大量借款囤积大量商铺用地,年复一年越陷越深,大伤了元气。
日本将泡沫经济的10年沉痛地称之为“失去的10年”。而这10年的失去,说到底,无非当初炒地炒股猖獗,地价、股价狂飚所必然孕育的苦果,其母体泡沫经济,才是该大张旗鼓口诛笔伐的真正祸根。日本政府总结泡沫经济惨痛教训的《经济白皮书(1993)》执笔专家们就深刻地指出:“泡沫经济有害无益,土地等价格暴涨暴跌对实体经济的长远发展留下了巨大的‘负遗产’。”
治理地价泡沫将付出高昂代价
泡沫经济、泡沫地价破灭必然出现的地价低迷不振且波及和拖累总体经济尤其金融业运行,恐不能视为泡沫经济的后遗症,更不能称之为恶果。
第一,这种性质的地价下跌,其本身就是泡沫经济,包括泡沫地价生成――发展――破灭全过程中的收尾过程,并非泡沫经济之外的其他事物由于泡沫经济灭失而获得的病症,所以,不属于泡沫经济后遗症的范畴。再进一步分析,泡沫经济的“破裂”、“崩溃”与其“破灭”、“消失”,并非一回事。前者可以而且实际上也可谓例外是在旦夕间爆发完成,而后者则决非一朝一夕所能奏效。至于后者的过程究竟会长到什么程度,归根到底,是当初泡沫经济严重到什么程度所决定的,两者必然成正比。
日本在上个世纪70年代上半期,也曾出现过泡沫经济。由于地价只会涨不会跌的“土地神话”广为流传,投机性土地需求激增,地价异常上扬。又由于70年代泡沫经济按金额计算的投机规模,远远小于80年代经济泡沫,因而地价暴涨时间相对短暂。只持续了两年就于1975年转向回落,且当年见底跌幅不到5.5%,东京等6大城市地价平均跌幅也只为8.2%,还够不上是暴跌陡跌。
第二,泡沫经济破灭后地价下跌,固然是泡沫经济必然结出的苦果,但更是清除泡沫地价的大好事,具有两重性。后者从经济学角度看,是排除了不受扭曲的市场机制,使畸高的地价逐步回落到合理的水平。如果说,地价泡沫的“生成”和“发展”是不折不扣的来者不善,那么,反其道走向“消失”的过程,性质则绝对是去积弊灭泡沫的善举。至于此举直接间接造成这样那样的苦难,从根本上总体上讲,无非是无可奈何避免不了的副作用。犹如治顽重症长期服药,不可能完全不出现这样那样的副作用是一个道理。如果世界上存在清除地价泡沫立竿见影且无任何“殃及池鱼”副作用的神奇高招,那么,泡沫经济问题岂不是算不了什么问题,不足挂齿无需“札人忧地”了吗?更何况,清除泡沫性质的地价下跌,就是客观规律对兴风作浪的土地投资的惩罚。
泡沫经济、泡沫地价一旦形成,决定对策势必陷于两难困境。地价跌或不跌各有各的利弊,出现不了即根本不可能存在皆大欢喜的对策和局面。但大方向正确总体利大于弊的对策选择,只能是因时因地制宜,顺应地价下跌的客观必然,当然也要防止地价下跌过急过凶且千方百计尽可能缩短下跌的过程,减轻其对社会的震憾。相当普遍流行认为地价涨就是好,跌就是问题的观点,未免太绝对太偏颇。从日本实情看,其地价下跌对压挤泡沫的积极成果已日益显现。新近且具有突破意义的实例是,今年7月间位于东京市中心涩谷区一批新建成时尚公寓屋出售,十分抢手,超额认购逾10倍。香港《信报》8月14日以《东京市民找居所向上看》为题报道说:“有很多日本中产阶级……,医生、律师、企业家现在都乐于看见自己有能力入住在市中心新建的豪华住宅。”并引了一位房地产业者的评论:“地价下跌改变了人们的思想,使他们不再选择远离市中心的小屋。”
出路在于严防出现泡沫地价、泡沫经济
相信任何国家、任何地区都不会欢迎上述善举出现于本地域。其本来就是只适用于治理泡沫经济、泡沫地价这个重症的猛药、苦药,是代价很大、成本很高的非常态地价下运行。越是不存在对这种善举的需要,越是表明地价走势比较正常,不是大起大落。但如果一旦出现泡沫经济、泡沫地价,具有苦果与善举两重性的地价下跌,必然或早或迟接踵而至,谁也阻挡不了也不应阻挡,而不得不吞食这个苦果。
那么,出路何在?集中到一点,就是严防出现泡沫地价、泡沫经济,祸根不存在,具有上述两重性的地价下跌也就自然而然无从出现。犹如不发生火灾,代价不菲的救火善举就相应不会出现。
日本地价下跌已达10年之久,如果从泡沫地价初始形成算起更已长达15年。涉及的问题及暴露的矛盾多多,积累的正反两方面的经验教训多多,是难得的他山之石,非常有助于我们领悟和把握土地市场健康发展和可持续发展的规律。
但毋庸讳言,多年来存在着不珍视、不郑重对待他山之石的倾向。甚至对人家诸多已为现实生活不断证明其正确性的一些教训也不总结借鉴,若无其事而我行我素。
比如,1989年日本企业乃至家庭大规模卷入土地、股票投机之际,日本国会通过和颁布《土地基本法》,其中第四条规定:“土地不准作为投机交易的对象。”而我国一批专家1994年系统考察了炒风盛行的海南房地产后,得出的结论之一是:“炒地、炒楼是房地产业发展的客观规律。”
比如,1993年日本的专家已普遍得出结论:“泡沫经济有百害而无一益”。1994年我国有的学者则声称:“日本的这种有泡沫经济比原苏联的没有泡沫的实实在在的经济还是好得多”,“它在一定的阶段,一定的时期促进了经济的发展”、“日本的经济发展还是有目共睹的”。
比如,1996年日本银行前行长有“与泡沫经济格斗的勇者”之誉的三重野康应邀访问我国在北京作学术报告时,具体谈到泡沫经济初始时期日本金融机构向房地产和非银行金融机构发放贷款余额由原来的20%骤然上升到40%,主要集中于房地产业,是一大教训。而1997年我国则有学者撰文,一再宣称“房地产市场是房地产市场与金融市场的统一”、“实际上房地产市场既是金融市场又是房地产市场,是两者的统一”。
去年,更有人士、更有新闻媒体反复大张旗鼓宣扬“房地产不炒不热”。
看来,逼人思考的问题远远不只是地价下跌的两重性问题,需要深入研究弄个明白的,实在不少。 (戚名琛)