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迄今为止,大多数房地产开发商仍沿用自行开发自行销售的操作模式。
随着房地产市场的进一步发展,特别是中国一旦加入WTO,这种自产自销的模式就很难再适应市场发展的需要。根据发达国家房地产市场发展的规律,结合国内近些年来市场发展的趋势,可以说房地产行业的开发与销售分离是市场发展的必然趋势。
从我国“入世”后房地产市场发展来看,房地产市场将面临更大的竞争,开发企业将首当其冲地面对外来的竞争对手;从市场分工精细化的原则来看,分工越细,专业化程度越高,其市场竞争力也就越强。过去国企的大而全、小而全已经使我们付出了沉重的代价;从发达国家房地产演进的过程来看,房地产开发与销售的分离,已经成为检验房地产市场是否成熟的标志;从今后国家对房地产业的政策趋向来看,内外销房的并轨、土地批租的市场化运作,都清楚地表明了国家政策的导向。
房地产开发自产自销有利的方面是:销售这一块的利润归自己;容易控制,售价弹性的空间较大;可以安置一部分多余的员工。弊的方面包括:销售的专业性、操作的熟练度不够;销售的门店、网点较少;销售的速度同比较缓慢;对销售的各个阶段预测性较差;在房屋开发、设计,房型的定位、定价上,没有销售商的参与,容易与市场脱节,缺乏前瞻性;为了销售,自行设立售楼处,刊登广告,雇佣人员,致使有效性较差;到销售后期,扫尾工作难度较高;二次楼盘开发、销售间隙,人员安排难,管理成本高。
通过分析可以看到:一方面市场要求房地产开发与销售的分离,另一方面客户需要买到即可人住的房子。这就需要我们探索一条既符合市场要求,又能满足客户需要的住宅市场一体化的运行模式。这个模式的形成,至少应具备以下条件:一是必需对现代住宅市场一体化的观念有足够的认识和理解;二是产销双方都是有实力、有品牌、己被市场或同行业认可的知名企业;三是双方都有强强联手、共创双赢、荣辱与共的思想基础。(奚子龙)