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位于北京西长安街的商务楼盘天行建国际商务花园在香格里拉饭店举办客户联谊会,宣布其物业管理公司采用公开招标的形式,京城物管行业又将掀起一番角逐。在通过招标方式选聘物业公司的理念逐步被开发商和物业公司接受的今天,关于物业公司招标的深层次问题日益引起业内人士的关注。日前,本报记者对1999年9月首开京城物业管理招标先河的北京辰泰房地产开发有限公司进行了专访。
一、责任混淆造成恶性循环,公开招标推出“放心管家”
辰泰公司副总经理杨杰认为,在没有实行招标方式之前,北京的 物业公司大都是由开发商自行组建,谁建的房子谁来管。这种方式经 过几年的运作,发现存在着较大的弊端。由于开发商和物业公司之间的直接隶属关系,容易使客户、开发商、物业公司之间的法律关系产生混淆,三者之间责、权、利不清,直接影响到物业管理的质量和服 务品质。物业公司是开发商的一个部门或一个公司,在日常的工作、 管理行为中自然会去执行上级单位的指令或意图,这样就妨碍了物业管理公司作为一个经营主体来行使自己经营的自主权,也违背了物业公司为业主服务这一基本原则。杨杰将开发商这种行为称作“指腹为 婚”,认为这是不尊重业主应当享有的权利。“指腹为婚”的做法导 致了业主将原本是与开发商之间的问题转移到物业公司的头上,使物业公司在履行义务及享受权利时大打折扣,最终形成了一个恶性循环:业主对开发商的不满转移到物业公司,不配合工作、不交物业费, 物业公司难以正常运营和提供应有的服务,服务不到位使业主对物业公司本身也产生不满,进而对开发商的不满加剧。
1999年9月,辰泰公司在北京房地局小区办的指导、协助下,对 开发项目美林花园的物业管理进行招标。经过一番紧张激烈的竞争, 北京燕侨物业管理公司一举中标。对于为什么采取招标方式进行,杨杰认为,招标可以解决上述开发商自建物业公司的诸多弊端。同时,在市场经济飞速发展的今天,一切经营行为也应以市场的选择为标准。招标建立在公开、公平、公正的基础上,体现了优胜劣汰的经济准则,会将已在市场竞争中发展壮大起来的有丰富管理经验的物业公司真正选聘上来,为业主找一个放心的“管家”。
二、最大好处是分清了责权利,最终受益者是小区业主
采用公开招标的方式,杨杰认为最大的好处是分清了开发商和物业公司之间的责权利,从而从根本上减少了业主入住后各种纠纷的发生。美林花园客户服务部经理郭海认为公开招标是一个环节盘活了三方,开发商、物业公司、业主,“把以前说不清楚的都说清楚了”。 杨杰强调责任的分清主要表现在交楼上。许多自建物业公司的开发商将交楼的责任交由物业公司来承担,客观上使出现问题后的责任模糊化了。美林花园专门成立了“交楼中心”,这样使客户形成一个认识:交楼是开发商的事,交楼时出现的问题一定要找开发商。也使业主明白,“买房”和“养房”是两个不同的阶段,从“买房”到“养房”, 性质已经发生了变化,开发商和物业公司需要分别承担属于自己的责任。只有责任分清了,业主才会知道什么问题应该找谁,开发商和物业公司也避免了相互推诿扯皮的现象。另外,招标本身公开、竞争的特征也给业主留下这样一个印象:招标选聘的物业公司是“我们”的,不是开发商的。
然而,分清责任也不是一件简单的事。据燕侨物业美林花园经理 黄健介绍,双方的合同签订经历了两个多月的漫长过程。由于责任分的很清,因此双方都很慎重,不断磨合,反复修改,最后达成一致的意见。黄健特别指出,责任分清后最终受益的是小区的业主,因为物业公司的运营不再承担一些原本不是自己的责任,可以安下心来为业主服务了。
三、招标程序重于招标主体,透明运作解除业主忧虑
招标选聘物业公司本应是业主的权利,开发商代为行使是否有侵 权之嫌呢?对于记者提出的这一问题,杨杰认为,由于我国从政策上 允许期房销售,并且规定业主入住要达到一定数量才能成立业主委员会,那么从入住到业主委员会的成立这段时间小区会形成一个“权力真空”,而这一段时间却不能出现物业管理的真空,那样会直接影响到业主的生活。辰泰公司进行的物业公司招标活动,开发商并不介入操作的实质内容,招标评委中除6位专家和1位律师外,还有2位业主代表。对招标行使决定权的,不是开发商。另外,他认为从招标活 动的组织来讲,也不能笼统的说开发商组织的就是不好的,业主自己组织的就是好的。关键是怎样选到最适合的物业公司,程序和过程才是最重要的。开发商组织的招标中中标的物业公司,业主委员会成立之后如果感觉他们做的确实不好,一样可以合理合法的炒掉。
杨杰告诉记者,由于以往的物业管理不够规范,透明度较低,因此购房者在购房时往往忧虑重重,犹豫不定,即使决定购买了,也会在签约时提出许多物业管理方面的追加条款,以保护自己的权益。采用招标方式,物业管理的目标、责任、管理内容、范围、收费标准都 非常明确、透明,减少了客户的顾虑。物业管理中的许多纠纷是由于收费标准不合理造成的,但美林花园目前没有一个业主对收费标准提出质疑,因为大家都知道,我们目前的收费标准是在公开公平和竞争激烈的投标中产生的最低价格。同时,招标活动引入了监督和公证机制,全部工作由北京市小区办和公证处监督,透明度很高,在最大程度上保障了业主的合法权益。
四、招标行为仍需规范进行投标主体更要心明眼亮
据杨杰和郭海介绍,已经有5、6家开发商和一家业主委员会向他们咨询如何进行物业公司的招标。燕侨物业公司的黄健经理则笑称 “找我们的人更多”。看来,通过招标选聘物业公司的方式已经在开发商和业主的心中产生了较大的影响,招投标已从某个开发商和物业公司的个体行为正在在向普遍行为迈步。然而,作为一个新兴行业的新鲜事物,物业管理的招投标步子仍显稚嫩,还存在许多亟待解决的问题。建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾在谈及物业管理行业亟待规范的九大问题时明确指出:要规范物业管理的招投标行为。
作为京城首家“吃螃蟹”的开发商,辰泰公司的招标也是在探索中进行的,杨杰说是“摸着石头过河”,他们以国家招投标法为准则, 借鉴深圳物业管理招标的经验,在政府主管部门和行业专家的指导下完成了相关文件的编制,设计出了比较完善并具有操作性的工作程序。对于如何规范整个行业的招投标行为,杨杰建议从五个方面着手:一是政府应尽快出台相关政策、法规,为物业管理的招投标提供政策支持;二是政府有关部门应成立物业管理招标办公室,对物业市场招标活动进行全面、系统的指导、管理、监督;三是全面推行物业管理招标制度,尽可能克服来自开发企业和部分中小物业管理企业的阻力;四是开发企业和物业管理企业要加快自身水平的提高。开发商要为物业公司的进入创造有利条件,物业公司的不断进步才能促进整个行业水平的提高,保证招标活动是“好中选优”而不是“矬子里面拔将军”;五是社会传媒尤其是行业媒体要大力宣传,进一步提高开发 商、业主、物业公司对招标的认识。
招标方式无疑为物业管理企业进入市场打开了一扇公平竞争的大门,怎么才能成功进入这扇大门也成为许多物业管理企业越来越关心的问题。对此,接管美林花园的燕侨物业美林花园经理黄健道出了自己的经验:投不投标看开发商,怎么投标看项目。他介绍说,物业公司决定是否参加一个项目的招标,最为重要的是要了解这个项目的开发商。开发商专业不专业,对物业管理认识的程度,都会反映到项目中去,而这些直接影响到物业公司接管后工作的开展。如果觉得开发商可以,准备投标,那么就要细致、透彻的去了解项目本身的情况,这对做好标书非常重要,因为做好标书是投标过程中关键的一环。
资料:美林花园招标过程
第一阶段:前期准备阶段 1、制作招标文件 2、确定物业管理公司参与竞标的资格认定标准 3、成立评标委员会,并引入监督和公证机制 第二阶段:具体实施阶段 1、确定入围的物业管理公司 2、向入围的物业管理公司发放招标文件 3、就招标文件有关内容向入围公司答疑 4、物业公司投标,在公证处监督下开标,评委封闭式评标 5、举行“招标会”现场答辩 6、确定并宣布中标单位