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日前,全美房地产联合会向外界表明,尽管7月份美国的旧房销售速度降低,但仍接近于历史纪录。美国商务部公布的报告声称,7月份的居民新住宅销售比上个月又上升了4.9%。美国经济界普遍认为,占美国整体经济1/3的房地产业的持续兴旺,是美国经济到目前为止仍未跌入衰退的最主要原因。
然而,部分经济学家开始担心,持续增长了十多年的房地产业,正在出现泡沫现象,如果不采取措施,不久的将来就可能面临纳斯达克指数2000年暴跌的厄运。
美国房地产业继续增长究竟是在制造泡沫,还是因为其依靠着特有的规律和需求健康发展,美国经济界正在开展着一场争论。
美联储也在促使泡沫形成
担心房地产泡沫泛滥的一派认为,三大因素值得密切关注:首先是住宅贷款总额持续上升。1994年前后,美国住宅总贷款额只有3.2万亿美元,经过6年左右的时间到现在已经上升到5.28万亿美元,升幅达60.6%。更让人担心的是银行界到目前为止仍没有任何放贷谨慎的迹象。如此高的总贷款额,一旦碰到失业率急剧增长,给消费带来的打击将远超过股市暴跌的影响。
其次,这类经济学家担心美联储7次降息有意无意对房地产泡沫形成推波助澜的作用。美联储降息带来的购房贷款利率的下降,促使许多美国家庭在重新贷款的时候“抽取现金”,即根据升值了的房价贷更多的款,从而把新旧贷款的差异变现后维持消费。这本身就是种寅吃卯粮的泡沫做法。房价稍有下跌,这类贷款者就面临着破产的压力。
第三,有经济学家认为股市的部分泡沫不是破灭,而是在向房地产转移。如密歇根的一位医生,近来把自己在股市的72万美元资产,转而买了4套房产,准备出租赚钱。这类做法对房地产泡沫无异于火上浇油,对经济健康发展构成严重隐患。
有房地产专家断言,在美国股市整体2001年以来又下跌了12%,纳斯达克指数更是继续猛挫25%的情况下,美国的整体房价反而上升了8%。显而易见,美国的房地产业有泡沫,且泡沫现象仍在继续加剧。问题严重的是,纳斯达克指数和道-琼斯指数的暴跌,沉重打击的主要是美国企业界,而房地产泡沫破灭要打击的,将主要是消费者。不少人因此断言,房地产业如出现暴跌,美国经济将只有死路一条。
悲观论者是杞人忧天?
然而,以华尔街为首的乐观派认为,对房地产业可能出现暴跌的担心是杞人之虑。因为房地产业的兴旺是有根深蒂固的经济方面的原因。最主要的原因是需求旺盛。而形成旺盛需求的因素多种多样。
首先,新移民对房子的需求量过去被严重低估。进入20世纪90年代以来,特别是北美自由贸易区形成后,拉美移民大量涌入美国,更加之新经济的发展从世界各地吸引了大批的高科技人员,这些人来美后艰苦奋斗,首要的经济目标之一就是置办房地产。美国联邦统计局和房地产开发商,多年来大大低估了新移民的住宅需求量和购买力。
其次,美国社会新的生活方式的发展,加大了美国人对房地产的需求,最主要的是单亲家庭。据统计,美国单亲家庭的比例已经高达45%左右,且仍呈上升趋势。可以想象,本来成年夫妻有一套住房就足以,而单亲家庭在过去十多年的急剧增长,自然对房地产形成较大的需求压力。
美国最新人口普查数据表明,20世纪90年代美国新家庭以每年135万户的速度在增加,比原来预计的每年要高出二十多万户,比80年代也要每年高出9万户。房地产商的这种低估和随之而来的相对谨慎开发,发展到现在便形成了一定程度的整体供不应求现象。
有分析数据旁证:如果房地产商立即停止建房,目前市场上的现有新房将在3.8个月内全部销售出去,而在20世纪90年代,这一期限则平均为8个月。
另外,房屋空置率也出现了喜人的变化。十多年前,私人拥有住房的空置率为2.1%,现在则下降到1.7%,表明对住宅的需求增长快于供给。
除此之外,低贷款利率、政府资助贫困家庭购房计划等措施,都是房地产业持续兴旺的原因。低贷款率使许多本来望房却步的家庭,也能通过分期付款买得起房子了。即使是贫困家庭,也在政府的鼓励措施下开始贷款买房。如29岁的堪萨斯州汽车厂工人迪科曼夫妇,一直想通过分期付款买自己的房子,但就是付不起头款而贷不到款。然而,最近他们借助政府的鼓励计划,买了一套价值11万美元的农场住宅。根据这一政府计划,属于低收入的迪科曼夫妇从政府借到了16500美元付了头款,从而私人贷款公司批准了他们的购房贷款。而且,如果迪科曼夫妇10年内不拖欠分期付款,他们借政府的16500美金就可一笔勾销。在这种鼓励计划下,许多低收入家庭也开始拥有自己的住宅。
对房地产业继续繁荣持乐观态度的经济学家认为,美国目前的房地产持续增长,尽管有其它多种因素,但扎扎实实的需求增长才是最根本的原因。
有分析家声称,尽管美国房地产业乐观派和悲观派都可陈述出头头是道的原因,但经济的发展总是为经济学家不断设置着理论陷阱。历史多次证明,经济风暴常常在人们对前景信心十足的情况下突然发生,目前两派对美国房地产业分析的孰是孰非,看来也得由时间来最后见证。 (李正信)