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今年上半年,全国房产市场,尤其住宅市场在国家扩大内需、深化住房制度改革以及加入“WTO”等因素作用下,继续以较高的速度发展,而在各大城市中,北京与上海房地产市场的发展尤其受到瞩目。
北京房地产市场正被大多数投资者看好,上海市房地产业已经进入又一轮快速发展期,那么,两地市场的差异何在?
上海市场规模领先,北京投资开发最热。
京沪两地住宅市场的规模都在继续扩大。上海市商品住宅施工面积仍然领先于北京市,其竣工面积、销售面积也远远大于北京市,上海住宅市场规模仍然处于领先地位。但是,今年上半年北京市住宅新开工面积首次超过上海市,表现出了强劲的发展势头。从同比增长率看,北京市上半年住宅施工面积,尤其是新开工面积同比增长迅速,在各种有利因素刺激下,北京市已经成为投资开发最热的地区,这预示着在近期北京商品住宅供应量将大幅增加。
开发商自筹资金:上海最高,北京较低。
上半年,北京市房地产市场资金来源合计达到393.16亿元,同比增长48.7%,高于上海市的同比增幅29.6%,并且在绝对量上也超过了上海市(370.41亿元),北京市投资热度已经超过上海。然而从资金来源看,北京市自筹资金所占比重较低,利用定金及预付款、国内贷款比重较大;上海市自筹资金比重在各种资金来源渠道中最高。两地金融市场、销售市场尚存在较大差异,北京市开发商自筹资金比例低,对金融机构、消费者来说,风险更大。随着中央银行《关于规范住房金融业务的通知》的实行,资金结构必将受到影响,而对贷款、预售依赖比较大的北京房地产市场所受冲击将更大;上海市由于早已经对预售做出明确限制,所受影响相对较小。
高价位住宅比重:北京远大于上海。
京沪两地普通住宅项目在商品住宅项目中所占比例都是最高的。上海市普通住宅在2500—4000元/平方米之间所占比重最大,达到49.8%;北京市普通住宅在3500—5000元/平方米之间所占比重最大,为34.70%。4000元/平方米以上的普通住宅,北京市规模比例为64.2%,上海市为41.6%,北京市高价位住宅规模比重远大于上海市同等价位住宅比重。低价位项目中,北京市在2000—2500元/平方米之间形成一个相对集中的价格段,而由于3500元/平方米以下的项目大多数分布于远郊区县,对北京市市区低价位项目的强烈需求并未起到缓解作用。
市场供求比例:上海比北京协调。
据有关机构对北京市在售商品住宅价格分布规模比例与消费者需求比例进行比较,在4000元/平方米以下,需求比例高于供应比例;在4000元/平方米以上,供应比例大于需求比例。供需比例的线性相关系数为0.27,说明供需比例结构还不协调。而上海市商品住宅供需比例结构则比较协调,尤其在2001—4000元/平方米之间,供给、需求比例都最集中。
针对上述状况,业内相关人士分析认为,北京市虽然为众多投资者看好,但由于加入“WTO”以及举办奥运带来的影响是缓慢发生的,不可能突然大幅提高市民购买能力,而外资的进入也不会是突发性的,需求的增加以及购买能力的提高都需要一个过程。现在居高不下的房价以及快速增长的投资,都可能加剧供需间的矛盾,从这一角度来说,房价应向消费者实际购买能力靠拢。(公衍奎)