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美国:房市热络拉动经济整体增长
今年第二季度,全美住宅的平均价格比今年第一季度增长1.7%,比去年同期增长8.6%。
根据联邦住宅企业监督机构(FHEO)对全美房屋价格的最新季度调查,今年第二季度首都华盛顿地区的房价增长幅度为14.4%,连续两季保持全美最高升幅。加州地区今年第二季度房价比去年同期增加14.3%,比今年第一季度上扬3%。在该机构统计的美国9个地区中,包括阿拉斯加与夏威夷在内的西部地区第二季度房价比去年同期上升了12.1%,比今年第一季度上升2.4%。
该季度报告还显示,今年上半年美国房屋的升值率为7.8%,低于去年同期9.5%的升幅。
在过去3年里,美国一些主要大城市住宅的价格平均每年上涨幅度超过了10%,而80年代和90年代时,房屋价格每年仅增长3.9%。
业内人士认为,住宅供不应求是最近房价飙升的原因之一。近几年美国员工的收入上升,人口激增,以及相对较低的抵押贷款利率,共同刺激了住房需求。与此同时,对建筑商的约束又限制了住房供应的增长。
房价上升的另一个因素是过高的评估值。在美国,每当对一处房屋进行贷款时,都必须有一位专业人员对该房屋进行价值评估,以确保该房屋的价值没有被高估。然而评估者表示,他们现在被迫尽可能提高评估价格,以便使有关各方收取更多的手续费,这就使某些房子的价格升幅大大超过平均房价升幅,产生泡沫。
尽管泡沫不少,但房市的热络仍是经济景气的重要支点之一。
过去一年来美国30年期抵押贷款平均利率为7%,今年1月份以来30年期抵押贷款利率维持平稳,变动范围不超过0.35个百分点。这种低利率走势使房市热络,有助于防止美国整体经济陷入衰退。
美国房屋价格过去1年来平均上涨8.8%,今年上半年重新办理抵押贷款释放出490亿美元现金,这相当于今年美国退税与联邦税率调降释放出的金额。今年房屋转售总额可望创下历年来第二高记录,而今年以来抵押贷款产业就业人数也增加了6%。
联邦住宅企业监督机构主要监督全美最大的两个抵押贷款金融机构,即房利美与弗莱迪美两家公司的金融状况是否良好。该机构指称,在较低房贷利率的推动下,房地产业仍然是目前经济中少有的亮点之一。
英国:贷款利率降低房屋供不应求
今年第二季度英国房屋平均价格上涨到11.74万英镑,比去年第二季度上涨11%,是一年来最大的涨幅。第二季度的房屋交易量为26.65万宗,比去年同期增加15%。
英国土地登记局指出,4月至7月,英国所有地区的房价都上扬,其中东米德兰兹地区上涨最多,达16%,伦敦地区则上涨6.7%,达到20.58万英镑。
英国按揭贷款机构协会预测,英国今年将有140万宗房屋买卖,虽不如1988年房地产鼎盛时期的210万宗,但仍维持近年的较高水平。目前,英国平均房价相当于平均收入的3.72倍。
尽管英国楼价节节上升,但投资者买楼置业的兴趣丝毫不受影响,今年夏天更出现空前的抢购热潮。
前不久,伦敦武士桥区(Knightsbridge)出现争购昂贵公寓热潮。那里靠近海德公园,是伦敦房价最高的地区。一家地产发展商推出31个单位,仅用半小时便全部售完。一些人为了买到楼房而在售楼部门外露宿了一整个星期,这是伦敦从未出现过的情景。
英国楼宇在价格高昂的情况下仍然畅销的主要原因是40多年来建房速度一直下降,使全国房屋供不应求,而近年来就业增加使住房紧张情况进一步加剧。此外,目前英国楼宇按揭利率处于40年来的最低水平,也吸引国内外投资者购房。
目前英国工业生产不景气,但地产市场仍然保持兴旺,因为群众收入增加,而房屋贷款成本已下跌至38年来的最低点。
新加坡:明升暗降地区相差巨大
过去一年来,虽然新加坡整体私人房屋价格下跌了10%,但黄金地区的共管公寓价格还是一直居高不下。今年第二季度,黄金和非黄金地区的共管公寓已经出现超过50%的价格差距。
新加坡测量师与估价师协会的数据显示,今年第二季度,像乌节路、百慕乐路一带的黄金地区,公寓和共管公寓的平均成交价格为148万新元(1美元约合1.8新元)。在实龙岗、武吉巴督、东海岸等非黄金地区,公寓和共管公寓的平均成交价只有71万新元。
但不少市场人士相信,目前这样的情况可能不会持续太久,黄金地区的共管公寓价格不久将调低。他们指出,目前低档的共管公寓,尤其是执行共管公寓的价格已经接近谷底了。但是,高档的共管公寓价格还是相当高,所以应该会有下跌的空间。
实际上,从最近一些房地产上市公司的动静看来,一场削价活动似乎正在酝酿当中。新加坡最大的房地产上市公司嘉德置地(CapitaLand)已经拨出5亿多新元的准备金,将旗下私宅资产的 身价 降低了20%。吉宝置业(KeppelLand)也表示不排除削减价格的可能性。许多分析员相信,城市发展、第一资本和永泰控股这几家拥有不少高档房地产地皮的发展商也将面对沉重的削价压力。
瑞典:明降暗升总体稳定
瑞典住房价格最近一段时间以来出现稳中有降的发展趋势。
根据瑞典中央统计局公布的统计数字,今年7月,瑞典全国花园式别墅房的价格稳定在6月的水平上,未有涨落。不过,与去年同期相比,今年5至7月的房价仍上涨了7%,其中斯德哥尔摩的房价上涨幅度为10%。目前,全国平均每座花园式别墅房的价格为105.5万瑞典克朗(约10.5克朗合1美元),其中斯德哥尔摩地区高达214.7万克朗,而北部地区则仅为60万克朗。
另据瑞典全国房地产行业组织公布的统计数字,今年5至7月,瑞典全国公寓房住房价格比今年2至4月平均下降了5%,不过与去年同期相比仍上涨了约20%。首都斯德哥尔摩公寓房价格虽然回落了6个百分点,但每平方米价格仍高达2.9万克朗。根据常规,瑞典房价在每年夏季都有所回落。