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建设部的有关分析显示,2000年底我国人均住房建筑面积20.4平方米,而高收入国家人均住房建筑面积则达到46.6平方米。世界各国的经验表明,在人均住房面积达到30-35平方米之前,该国将保持较为旺盛的住房需求。调查结果显示,我国居民对现住房的满意率还不到20%,约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房;已购公房户中也有67%希望通过换购住房来改善居住条件和环境。1999年底,我国城镇人口已达3.89亿,按人均住房面积增长10平方米计算,就需增加住房近40亿平方米。我国颁布的《国民经济和社会和发展十五计划纲要》对住宅与房地产业发展提出了更高的要求,到2005年城镇居民人均住宅建筑面积要增加到22平方米。建设部在对我国未来房地产市场前景的分析报告中称,未来10年中,我国的住房建设将快速发展。
面对住宅市场的利好前景,如何支持住宅建设和住宅消费,对住宅金融业提出了更高的要求。同时,面对住房贷款这块诱人的市场蛋糕,各商业银行间的竞争也将更加激烈。中国工商银行住房信贷部刘子刚总经理在最近召开的中国房地产首脑峰会上说,工商银行针对“十五”时期的住房市场制定出了主要工作目标:2001年,全行计划发放住房贷款1550亿元,新增贷款1000亿元。其中发放住房开发贷款550亿元,个人住房贷款1000亿元。“十五”时期,全行新增贷款的40%将投入在住房建设与消费领域,住房贷款发放量将达到8000亿元左右。
据了解,今年8月末,工商银行商业性住房贷款余额达242亿元。比1997年末的43.3亿元增长了近5倍,在工商银行全部贷款余额中的占比由1997年末的2.2%上升到目前的10%,呈现明显的加速发展趋势。目前,住房贷款保持着较高的业务品质,个人住房不良贷款率仅为0.28%,接近国际银行业的质量水平。
近几年来,工行以大中城市为重点,以个人住房贷款为主体实行了住房金融梯级推进战略。今年1-8月,全行累计发放700多亿元个人住房贷款,比年初新增512亿元,继2000年末全行个人住房贷款余额突破1000亿元大关后,目前全行个人住房贷款的户数已经达150万户。今年末,预计个人住房贷款余额将逼近2000亿元大关。
为适应住房市场的发展,及时为住房建设与消费提供全方信的金融服务,工商银行适时推出市场需要的住房贷款新品种,业务品种出现了多样化趋势。目前该行已开办的住房信贷业务品种主要有两大类:一类是公司类贷款,包括商品房开发贷款、建筑安装企业短期贷款、商业用房按揭贷款、高校学生公寓建设贷款、房地产开发企业短期贷款等,基本涵盖了住房建设的运作全过程;另一类是个人类贷款,包括个人住房抵押贷款、个人住房公积金贷款、个人住房装修贷款、个人商用房贷款、个人商品房首付款贷款、个人家居组合贷款、二手房抵押贷款、个人住房加按和转按揭贷款等,形成了比较丰富的个人住房贷款品种系列。
针对十五时期住房市场信贷业务的要求,工商银行及时制定出发展总体战略,积极拓展住房金融品种和业务领域,重点支持个人购买住房和房地产开发企业建设开发商品住房;实施区域发展战略,以大中城市为中坚,构建合理的住房金融业务布局和业务运营模式。
工商银行是一个以城市经济为依托的大型银行,从业务发展纵深和市场容量看,大型银行应该在大城市与大企业做大项目。通过大型银行与大型战略性合作,可以更好地实现银行、企业、消费者三方的共同利益。对银行来说,可以安全收回贷款本息,获取预期的利润;对开发商来说,可以通过银行支持加快市场拓展,获取长远利益,还可以享受银行更优质的服务;对消费者来说,优质住宅项目为其带来的利益当然更是显而易见了。因此,今后,工商银行住房贷款将在投向上突出如下几个重点:
支持市场比较成熟、经营管理水平高、业务发展快的大中城市分行,特别是特大型城市分行;重点培育具有良好开发业绩、实力雄厚、管理规范的大型和特大型优秀房地产开发企业,以此构建工商银行住房金融业务发展的战略型客户群,培育和支持中国房地产业的旗舰和航空母舰,为其向规模化发展提供良好的金融条件;重点支持具有良好社区环境、社会品牌形象和优良建筑品质的20万平方米以上的大型优质住宅楼盘与小区,全面提升业务标准和品牌形象,提高居民的生活质量和住宅消费理念。(董璐)