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近期,市场上推出的项目只有财富中心、银泰中心、旺座、新城国际、建外SOHO等有数的几家,其中,完全具备销售条件的只有旺座。
CBD市场的真空状态,估计还要持续一段时间,至少要等到新城国际、建外SOHO、金地国际花园等项目依据CBD规划调整完毕,走完政府审批程序。
市场出现真空,按常理推想,应是一派利好的表现。但是,从CBD这个区域看,真空并非利好,反倒是市场竞争白热化的表现。
高门坎提高竞争水准
CBD区域房地产开发的门坎极高,市场竞争绝对是高水准的竞争。
CBD本身就是北京屈指可数的黄金宝地,地价成本高,小开发商难以立足;
CBD是北京乃至国家的门户,没有国际水准的楼盘,在市场上也无立足之地。
CBD的规划确定,高档商务建筑将是市场的主流,且体量巨大。众所周知,写字楼投资规模大,无法预售,市场风险高是不可回避的事实,因此,不少楼盘增加了公寓所占的比例,期望通过公寓的预售分化投资风险。在北京,能玩得转写字楼的开发商并不多。
因此,能够参与竞争的都是地产界巨头,其竞争的水准应有国际水准。从财富中心、银泰中心的运作就可以略知一二了。
13日,规划方案公布,17日,财富中心开工,在时间上抢了头筹。
银泰中心则与国贸隔街相峙,抢到了地利。在楼盘的规划设计上,气势逼人。财富中心花费400万元从六家建筑师事务所与十位建筑大师的智慧,比出了德国GMP的方案。银泰中心也是从16家国内外知名设计单位中挑出了美国的波特曼。从他们的合作伙伴看,财富中心的GMP连续五年位居德国设计第一;澳大利亚的柏涛设计排全球第九;银泰中心的合作方美国凯悦酒店集团,是世界最大的非上市酒店管理公司,资金实力不容低估。
……
后继楼盘肯定还要再创奇招,勇争市场最高峰。也许考虑到竞争如此的烈度,和记黄埔才转战东坝。
供量巨大客户单一
从已经露面的楼盘看,CBD内出现的公寓必然都是顶级配置,价位估计能达到每平方米2000美金,甚至3000美金的水准。能买这种房子的人,非富即贵。可见,CBD近期市场供量虽然有限,但客户群却非常单一,大小楼盘都盯着金字塔塔尖中的塔尖部分,更何况,后面还有近千万平方米的储备供量虎视眈眈,这千万平方米供量有多少属于公寓性质,还难以定论。
大家把“赌注”都压在了入世这张牌上,入世虽然势在必行,但是,入世到底能吃掉多少供量?入世后何时能形成购买力?这都是未知数。
当然,千万平方米的供量不会一下全部释放出来,但是,现在市场竞争的胜负取决于速度与声势。
CBD竞争咄咄逼人谁是规划的大赢家
财富中心、银泰中心两簇“星火”才欲引爆CBD市场,以旺座及万国城为代表的楼盘已经以“燎原”之势抢掠CBD的客户资源。
旺座,紧邻嘉里中心,虽只是个10万平方米的小盘,但却是CBD方案公布后,最明显的受益者。目前其工程已到了地面一、二层,CBD规划的风风雨雨对它的建设进度基本没什么影响。而它却成了近期CBD核心区内,惟一可以正式发售的楼盘。虽然物有所值,但每平方米2000美金的价位在现在的市场上还屈指可数。但是,看清了市场大势后英国公司来了,德国商会到了,一开口就要上万平方米。要不是旺座已经与大量的散户签约在前,估计用不了几个月就能清盘。
而近一年内,CBD规划方案的受益者还是集中在CBD的辐射区。
首先,辐射区内住宅的建设速度肯定比核心区写字楼加公寓的速度快,先胜在一个“快”字。
其次,住宅的投资风险比拼写字楼的投资风险,又赢在一个“稳”字;
第三,在价格上,双方肯定不可比,所以辐射区在一个“廉”字。
虽然,辐射区在地段上输了一畴,但是,悬殊的价差会改变买家的决定。而且,辐射区内,一个个楼盘已然加快了挺进市场的速度,开始在各个层次上分流CBD区域内的客户。
16日开始开放样板间的当代万国城,吸引来中高端的客户。它的主力户型为140-150平方米的二居、三居。每套的总价在100万元以上。虽然楼盘地处东直门,但是守着交通枢纽,与国贸的联系非常紧密,再看环境,一个水景概念,在京城也算罕见。
位于华润饭店北侧、四惠地铁站东的蓝T公寓,则瞄准了CBD内首次置业的小白领。主力户型是100平方米左右的二居。面积虽小,但是发展商对户型的设计已经精确到了公分。从而在功能完善的前提下,将每套房的总价控制到了30-40万元左右,商业贷款,首付8万元,月供在3000元以内。而发展商通过公共空间的装修、厨卫设计的选购、社区环境的设计、整体立面的处理,大幅度提高了楼盘的品质。力争使客户既得到了实惠,又得到了面子。
而东方银座以及银泰中心在工体周边的,打算命名为“坚果”的楼盘,则大打投资小户型的套路。户型控制在70-80平方米之间,高档装修,顶级配置,家住TOWNHOUSE,工作在CBD的人群可以选作临时落脚点;单身在此常驻的国际商务人士,可以租用,作临时的家……
而蓝畴名座则直接去分化商务市场,想在CBD开公司的不妨去看看,面积可以自由分割,位置把着朝阳门地区。
……
随着各个楼盘的推进,京东估计会因CBD规划,分化为泾渭分晨的两级市场:顶级的扎进CBD,大众的走出“围城”来。(曹小乐)