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前不久,为整顿住房金融市场秩序,规范住房金融业务,防范住房贷款风险,促进住房金融进一步发展,中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》(以下简称《通知》)。不但对开发商贷款提高了门槛,同时对买房人贷款也做出了一些限制:借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。
买房人对这些新规定有怎样的看法?这些新规定能否使买房人在购买期房时心里更踏实点儿吗?能否避免目前市场因期房销售而入住时货不对板产生的种种矛盾和纠纷吗?……为此,本报于近日进行了一些调查。
■42%的被访者:限制期房贷款有道理
有数据表明,截至2001年4月末,商业银行个人住房贷款余额已达4073亿元,与1997年末的190亿元相比,每年的增长速度都在150%左右。在为我国住房金融业务迅猛发展而欢欣鼓舞的同时,一些业内人士认为,个人信用体系、住房交易市场等住房金融发展的基础条件还不健全;部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险,住房金融业务发展过程中也出现了一些问题。因此,人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》是非常及时和必要的。
在本次调查中,有14.4%的被访者认为,人民银行发布的新规定非常好,不仅能够降低银行的风险,同时相对于目前正在成熟的市场而言,也会使买房人心里更踏实一点。42.2%的被访者认为对期房贷款的限制有道理,但效果难在短期内显现。毕竟房地产运作是一个长期行为,新规定将随着市场的发展而逐步发挥作用。另外,有16.5%的被访者“说不清”,需要时间来观察;18.8%的被访者担心“上有政策下有对策”,而新规定的执行效果走样;还有8.3%的被访者认为新规定的效果如何“关键是市场自律”。
■期房:为什么有人愿买,有人愿卖?
在此次之前,京城的许多项目刚挖了一个坑、有的甚至还一块地的时候就已经开始大张旗鼓地进行宣传和销售了。到目前为止,市场上在售的楼盘还是以期房为主,能盖到三分之二或结构封顶才销售的楼盘寥寥无几。开发商之所以热衷于期房销售,除了在此之前没有规定不允许销售期房外,买房人认为还有许多其它原因。绝大多数(84.5%)的被访者认为开发商销售期房是为了尽快回笼资金;另外也有过半数(60.2%)的被访者认为由于近年来北京房地产市场竞争升温,开发商为抢占市场而采用期房销售;还有39.2%的被访者认为期房便宜好卖。
在北京销售期房成功的案例比比皆是,有热销楼盘还未开工就已经有大队人马排号认购了,甚至还得托关系找门路。这因为买房人已经对期房习以为常了呢,还是因为这种做法已经得到了买房人的默认?猜想更大的可能是目前市场上的现房太少,别无选择只好买期房。然而,调查的结果却大大出乎预料。只有12.8%的被访者持这种观点。另有三个更重要的理由驱使着人们去投向期房的怀抱:首先,看重期房的投资升值潜力(41.1%)。尽管业内人士已经对这种观点提出了诸多质疑,但调查结果却说明买房人对此还是抱有乐观的想法。其次,对开发商和市场有信心(30.0%)。再次,对项目的总体情况比较满意(16.1%)。
■期房与买房人同房异梦
在买房人满腔热情地投入期房的怀抱之后,他们是否为自己的身心找到了一个理想的归宿了呢?然而,一些期房成为现房的时候,他们的业主才发现自己拥抱的期房成为了“欺房”。因此人们对期房产生了一些戒心。选择期房,人们首先不放心的是“交房质量不能满意”(52.3%);其次担心“开发商擅自修改规划”;“期房成为烂尾楼”(11.2%)的可能性似乎不大,并不是人们最担心的;“延期交房”(6.7%),只要开发商认赔,好像也问题不大;“市场突变、升值空间变小”(3.4%)看来也无所谓,毕竟我们的被访者大多数(63%)家庭月总收入在10000元以内,年龄在21至30岁之间(57.8%),他们买房主要用于自住。
■如何对期房防一手
在付出了实实在在的代价之后,经过了深刻的反省,人们发现:不能对期房太放心,得对期房防一手。为了避免上述担心变成现实,有置业经历或是没有置业经历但听到或看到别人的教训的买房人都有一些自己的“安防措施”。最有效的防范措施就是“把开发商购房时的承诺都签进合同并订立违约罚则”;法律上有保障之后,最好“由政府出台法规,严格规范期房宣传和销售”;在政策和法规之外,“准业主应该组织起来,监督开发商的开发行为”;另外,“金融机构也应该对开发商资金使用进行督管”。看来,买房人为了使自己的期房能“孵化”成功已经为它设想了一个安全体系。
■你愿买现房吗?
面对期房的种种不确定因素,人们发现还是现房更让人踏实一点。在本次调查中,人们认为现房最大的好处在于“社区成熟,配套完善”(38.9%);其次是“即买即住,省时省力”(38.3%);“是好是坏,眼见为实”(21.7%)。面对现房日渐被人们看好,一些开发商也打出了现房销售。9月份兴隆家园11楼推出现房销售,开发商认为,现房销售首先充分展示了开发商的雄厚实力,而且符合人民银行对期房按揭的有关规定。现房开盘使消费者明明白白买房,有效地规避了风险。
现房虽比期房有许多好处,但在价格上要比期房贵些。人们愿意多花钱买现房吗?48.6%的被访者认为“多花钱买现房值得,踏实”。(周宏)