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我国城镇住房制度已经有20多年的发展历史,近年来通过全面推行住房公积金制度、经济适用住房建设、公有住房出售、停止住房实物分配实行住房分配货币化、建立住房金融信贷体系等,逐步建立起了商品化、社会化的城镇住房新制度,住房市场空前活跃。而目前,作为公有房产的重要组成部分--国有非住宅房产,却仍然跨越不出计划经济的模式,固步自封,与繁荣的房地产市场不相容。如何改革国有非住宅房产管理体制,经营好国有非住宅房产,实现其保值增值,是我们面临的并亟待解决的一个重要课题。
一、重要意义
1、经营国有非住宅房产是社会主义市场经济发展的需要。国有非住宅房产是城市固定资产的重要组成部分,是国家、省、市长期以来直接或间接投资建造的、或由政府各时期接管的非住宅房产。目前,我国的国有非住宅房产仍然沿袭着计划经济的管理体制,各级财政为使用单位划拨维修资金,使用单位自行维修养护,房产管理部门只收取较低标准的租金或未收租金,未能真正体现房产价值。而社会主义市场经济,就是要使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用,使经济活动遵循价值规律的要求,适应供求关系的变化;就是要通过价格杠杆和竞争机制的功能,把资源配置到效益好的环节中去。市场经济要求我们必须改革目前的国有非住宅房产管理体制,将其从计划经济的框架中解放出来,赋予其活力。通过国有非住宅房产的经营,在国家的宏观调控下使国有非住宅房产这种资源进入市场。
2、经营国有非住宅房产是经营城市的重要内容。经营城市是实现城市的可持续发展的重要举措,这是一个庞大的系统工程。具体地说,一要按照城市总体规划和分区功能定位,对城市详细规划进行修缮性调整,合理确定城市工业用地和第三产业用地布局,盘活土地资产,通过环境的改善,产生级差地租,实现土地增值。二是盘活房地产存量,消化房地产增量,联动发展房地产二、三级市场。三要开发利用城市设施,实行城市设施有偿使用的竞争机制,为城市建设积累资金。四要通过城市绿化、美化、亮化及畅通工程、环保工程的实施,提供优质服务等手段,改善投资的硬、软件环境,吸纳投资。
由于房地产业的高关联度,如何强化土地管理,盘活房地产存量,消化增量,实现房地产一、二、三级市场协调发展,促进城市经济增长,是经营城市的主要内容。但由于过去盲目、粗放型的开发,加上土地审批制度的不完善和土地使用权出让方式的不规范,导致目前城市土地可供应总量非常有限,经营土地使用权的空间不大。目前通过深化住房制度改革,已逐步建立起了商品化、社会化的城镇住房新制度,住宅业已成为新的经济增长点,而国有非住宅房产的商品化还远没有形成,价值潜力非常大,所以,如何经营好国有非住宅房产是经营城市的重中之重。
二、管理现状
1、现行的管理仍沿袭计划经济体制。由于历史原因,大部分国有非住宅房产属于松散管理,普遍存在着房产档案资料不全、房屋动迁翻建较多、房屋使用人更替较多、投资来源记载不明等问题。这部分房产已由使用单位自修多年,长期的非专业化管理造成房屋健康等级逐年下降。
2、使用权与所有权相混淆,国家利益受到侵害。国有非住宅房产为国家所有,使用单位仅有使用权。但由于历史原因,政府未能代表国家对其进行有效的管理,使用单位在享有使用权的同时部分或全部地行使了所有权,未经批准随意处置国有非住宅房产,为本单位本部门获利,使国家利益受损。同时,在国有企业转制和房屋拆迁中也存在流失现象。
3、国有非住宅尚未成为房地产市场的一个主体。近年来,通过房改的深化,各种权属公有住房使用权均可上市交易,而国有非住宅房产多数仅处于单一的租赁形式,其价值还未充分体现。
三、难点
国有非住宅房产涉及到各行业、各部门,如有些行政主管部门所属单位较多,由其使用的国有非住宅房产也较多,特别是有些单位靠向外出租国有非住宅房产的收入弥补日常经费不足。这些自收自支的国有工商企业,在短时间内难以适应市场经济规律。政府统一经营国有非住宅房产必然触动这些行业和部门的利益,甚至在一定时期内影响其正常工作的开展,这就给非住宅房产的市场化带来困难。
四、经营的思路和方法
1、明确权属关系。根据国家有关规定,房产行政主管部门应区分不同情况,对国有非住宅房产进行所有权登记手续。
2、科学制定国有非住宅用房标准。按照国家有关规定,结合本地实际情况,制定出不同单位用房标准,空闲出的国有非住宅用房用于经营。
3、重新审核和确定国有非住宅房产的租赁关系。对目前低价承租使用的国有非住宅房产,要解除原有的低租金条件下的长期租赁关系,将房产在市场上重新定位,签订规范的租赁合同。经批准,单位利用国有非住宅房产进行联营、承包、转让等交易行为的,新的使用人应到房产管理部门登记,换发《国有非住宅房产使用证》。
4、完善法制建设,放开国有非住宅使用权交易市场。
国有非住宅房产使用人可依法对其房产进行转租、转让等。对应由政府房产行政管理部门实行统一管理的房产实施转租的,政府房产管理部门与转租双方签订三方租赁协议,并对新的房屋使用人收缴协议租金;其他以承包、联办等形式使用国有非住宅房产的,均按转租形式处理。对于实施转让的,房产管理部门可根据地段、楼层、面积、用途等因素对房屋价值进行评估以评估值为基数,按一定标准收取房屋使用权转移费,并按比例上缴财政,同时对新使用人按用房标准收缴租金。
经有关部门审批后,国有非住宅房产使用人可以改变使用性质,但应对使用人在收缴正常租金的基础上加收协议租金。
5、加强企业改制和房屋拆迁中的监管,防止国有非住宅房产流失。凡开发改造区内统管的国有非住宅房产,开发单位必须与房产管理部门签订还建协议,还建的非住宅房产的产权归国家所有;或依据不同情况对原房产使用单位予以异地安置,异地安置后新建的国有非住宅房产使用权可以以市场价格对外拍卖或招标。
6、政府授权建立国有非住宅房产经营投资公司,进行市场化运作。
(1)经租管理:提高租金标准,即参照住宅房屋租金标准,根据市场发展状况适时由准成本租金向成本租金、商品租金、协议租金过渡;对由财政全额拨款的机关团体、事业单位实行经租管理,即租金每年由财政部门核发给房产管理部门统一使用、由房产管理部门负责上述各单位的房屋修缮,财政不再为各用房单位安排房屋修缮资金;对差额拨款、自收自支的事业单位使用的、工商企业使用的各类划拨房产进行经租管理,由房产管理部门直接收缴租金并负责房屋维修。
(2)加强管理,开拓市场:充分代表政府行使所有权职能,加强对国有非住宅房产交易行为的监管,确保国家在国有非住宅流通市场中的收益;开拓思路,因地制宜,加强服务,搞活使用权交易,向市场要效益。
(3)资本运营,挖潜增效:以国有非住宅房产为经营资本,经评估后作价入股,面向国内外开展招商引资、合资合作;将国有非住宅房产做抵押,申请银行贷款或面向各个资金市场筹资、融资,将所得资金投入到城市发展建设中,以获得更大的经济效益;政府可对部分国有及国有控股企业进行改组改制,以房产的形式撤出部分资本,撤资后的房产可由国有非住宅房产经营投资公司实施经营管理。(李宏延)