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房地产开发商津津乐道吹嘘的“得房率”,其实是子虚乌有。翻遍所有房地产法规、文件和字典都没有“得房率”三个字的解释。这是怎么回事呢当然不奇怪,所谓“得房率”本身就是开发商和购房者在销售上为了各自利益而“寸土必争”的东西,于是“得房率”不但产生了,而且演化得越来越激烈。
目前人们谈论的“得房率”大致有两个版本。一种是住房套内建筑面积除以套内建筑面积加公摊面积;另一种是套内使用面积除以套内建筑面积加公摊面积。两者差异并不大,只不过后者去掉了套内墙体和一半阳台面积。当然开发商更愿意采用前者,因为它的所谓“得房率”更高一些。且不说“得房率”提法是否科学,至少我觉得“得房率”的出现正在引出四个问题。
问题一:购房观念发生“异化”。“得房率”的出现使购房者把一套住房人为地分割成“公”公摊面积和“私”套内面积两个水火不相容的东西。购房者当然希望“私”越大越好,“公”大了岂不多花费“冤枉钱”!矛盾和纠纷于是产生了,法院也为此忙碌。
问题二:影响日常生活起居。按照高“得房率”的说法,最好楼梯间、变电室、电梯井、门厅、过道等等公摊面积越小越好。由于门厅过道过小造成进出不方便,以致和邻居发生纠纷频频见诸于报端,有的还发生人身意外伤亡事故。
问题三:降低整体环境质量。目前购房者对居住环境日益看重,而环境包括小区和建筑面积内部两大内容。公摊面积小了,建筑物本身就显得局促和简陋,致使室内环境大打折扣,所造成的直接影响就是住房难以升值。专家认为,所谓“得房率”高的住房其贬值率大大高于“得房率”低的住房。
问题四:降低物业管理水平。公摊面积小将直接导致小区智能化水平、公共设施配套标准以及各项住宅技术指标的降低,这样难以有效地开展物业管理,最终加速物业贬值。
所以,整套房子包含的“公”与“私”两类面积,是不能割裂开来的。为什么政策法规设计规范上没有“得房率”这个概念,为什么专业人员从不提及“得房率”这个词,为什么北京等城市在房产销售上以套作为计价标准,这都是有道理的。
如果购房者一定要分“公”和“私”,那么以下提供三个参考性数字,把各类住房的“公”和“私”比例区分一下。高层住宅为76%、小高层为81%、多层为85%。