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最近,位于丰台区南三环万柳桥西500米、由北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社组织的汇丰家园住宅合作项目正式向社会集资,集资最高限价在每平方米3860元。什么是住宅合作社?如何集资建房?大部分购房者对位置较好、价位又偏低的汇丰家园很感兴趣,但对住宅合作社却不甚了解。
住宅合作社房价要比经济适用房低
住宅合作社是经市房改办核准,由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加,不以盈利为目的、旨在解决中低收入家庭住房困难的公益性合作经济组织。合作社以社员个人投资为主,聚集资金,相互协作,共同建造住房,解决住房困难。
合作住宅是由住宅合作社社员集资建造的,凡是具有本市户口的中低收入家庭或国有企业职工均可入社参加集资合作建房。合作住宅作为经济适用住房的重要组成部分,其最大特点是不盈利,建房成本与社员的经济承受能力相适应,合作建房成本仅由建房成本加上一些必需的管理经费构成,因此,一个合作住宅项目的集资价格一般比同等地段、同等品质的经济适用住房的价格还要低。作为购房者,购买合作住宅可以享受免缴契税和房产税的政策优惠,一套面积在100平方米的住宅大约可以节省税费近万元。
但由于过去北京40多家住宅合作社多以单位为主体组建,大都是吸纳本系统或本单位的职工入社参加集资合作建房,或是单位参加集资合作建房,再以房改房的价格卖给职工,因此,住宅合作社并不像经济适用住房那样为广大市民所了解,合作建房的优势也没有引起社会各界的广泛关注。
购买合作住宅后上市参照经济适用房政策
住宅合作社项目在性质上属于经济适用住房范畴,其运作程序与一般住宅开发项目有一些区别。据汇丰家园的组织建设者——市国土房管局住宅合作社社长傅爽介绍,住宅合作项目与一般项目的立项、征地、规划等所需要办理的手续是基本相同的,不同的是建住宅合作项目首先需要向市房改办提出申请,由房改办报计委审批后才能立项;在土地使用上一般不采取划拨方式,而是靠一方出地、一方出资的双方或多方联合的方式建设;合作住宅是经济适用住房的一部分,如果将来上市,将参照经济适用住房的政策规定执行,由购房者补交土地出让金。由于合作项目的特点是“见缝插针”,在一般开发商不愿投资、收益较少的小块土地上建设,所以规模较小,资金周转比较快,便于操作。
个人如何加入住宅合作社
个人如才能参加住宅合作社?首先是应具有本市常住城镇户口,中低收入家庭或国有企业职工,可凭单位开具的收入证明或国有企业的工作证就可向住宅合作社提出入社申请,经住宅合作社审批通过后即可入社,同时交纳会费。
入社申请得到批准后,根据所选房屋的价款,向住宅合作社交纳集资合作建房的资金,资金数额的多少各社根据自己的实际情况确定。一般至少为房价款的20%,通过公积金贷款或商业贷款,签定集资售房协议或一次性交付或根据工程进度分批交付。
对于社员自愿退社的,应提出书面申请,经常务理事会讨论通过,收回社员证书,并终止社员资格,同时退还其入社资金或入社股金。
建设住宅合作社好处多
从国家来说,由于住宅合作社实行个人集资,既不用国家投资又不用国家专项贷款,减轻了国家在住房建设上的财政负担,又有利于推进住宅商品化,是城镇住房制度改革的重要内容之一。从个人来说,由于住房合作社得到国家的支持,免交土地出让金,又减免有关的税费,房屋售价是以建造成本和相应的费用为基础制定的,因此,社员购买负担较轻,能够承受。
分配上,由于住宅合作社建房是根据社员需求建设、物业管理一体化,计划性强,不会出现滞销,能够形成住宅建设的良性循环;经营管理上,由于住宅合作社实行集资、建设、物业管理一体化,既能改善居住条件和创造良好的居住社区,又能给大家提供一个共同接触的机会,有利于精神文明建设,促进安定团结。
随着北京市房改的深入,一方面,有关合作建房的各项规定如享受国家优惠政策、产权界定等政策正在不断完善;另一方面,住宅合作社经过十多年的实践,也在不断调整,向社会化转型。既然合作建房是为解决特定的低收入职工家庭的住房问题,那么就应当让它享受到目前经济适用住房建设的一系列优惠政策。随着政策的完善和人们对住宅合作社的日益了解,价格低廉的合作住宅将成为又一种受中低收入家庭青睐的住房。(张念萍)