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北京炒地现象严重,这是目前北京市土地管理的体制纵容下造成的一种局面。很早以前,北京市房地局就提出过要建立土地收购储备中心,可是许多部门都反对,这事就搁下了。
北京炒地都发生在预期收益比较好的地段,如建国门、亚运村、北三环以及中关村等地带,像北京南城一带是绝对炒不起来的。许多开发商看中的就是土地的预期收益,因此炒卖土地现象严重。这样层层剥地皮,房价自然就上去了。
如果将企业的搬迁费用以及旧城改造的拆迁安置补偿费都算在地价里,那么,北京的地价确实是很高的。但如果将这些剥离,那么政府的土地收益是很低的,普通住宅的地价只相当于预测房的10%,也就是每平方米600-700元。如建国门外的现代城(以前是酿酒总厂),现在售价每平方米9千-1万元,而政府给的地价一期只有800元,二期也不过850元。
既然如此,为什么还有人抱怨地价高呢?从经济上讲,关键是将本不该属于地价的费用强行加到了地价里。这包括:一是将拆迁安置补偿费加到了地价里;二是将企业搬迁的费用也加进去了,如北京汽车摩托车制造公司要14亿元才肯搬迁;三是政府要求开发商提供市政带征地,还不给多征的土地补偿,这样,开发商就要求修改规划,增加容积率,于是政府与开发商之间的一讨一让中,许多超高的建筑就产生了,搞不清楚谁占便宜谁吃亏;四是大市政不到位,政府将四源费等收了,却并不出钱去做,开发商掏钱将这些配套的基础设施做了,自然不将费用加到了房价里;五是北京市房地产的前期开发周期长,资金的积压周期长,利息负担重;六是各种垄断行业的摊派和搭车收费较严重;七是城市规划变更,无端侵犯了开发商已经取得的规划好的土地,这是市场经济条件下无法想象的事情,开发商所承受的政策风险加大了。
要想规范北京市的土地市场,首先政府行为要规范,至少不应该把社会福利及社会保障的费用摊到房地产开发成本中去,如旧城改造中房改的费用、居民不足5平方米要增加的面积的费用、市政建设、绿化费用等都摊进去,显然是不合理的。政府拿出的土地应该是规划好的土地,所有的规划条件都应该明明白白,该收多少费用也应该算清楚,这是政府依法行政的客观要求,也是杜绝暗箱操作的必要措施。(首都经贸大学不动产研究所教授 洪亚敏)