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1993年《北京城市总体规划》对金融街进行定位后,金融街名噪一时,掀起了一个开发热潮。
但是,在经历一阵火爆行情之后,CBD以其独特的概念、区位优势、政策优势和建设规模、速度,在北京房地产市场中力拔头筹;中关村在强大的商业氛围和市场攻势下,也呈日渐火爆的局面。
虽然说,2000年金融街成功地进行了资产置换,成为深圳的上市公司,情况大为改观,公司也及时总结了金融街南区开发的经验教训,认真分析市场,确定对金融街中心区实施总体规划,分期开发的战略,并在2001年4月30日完成中心区规划方案的征集工作。但在CBD和中关村的“强大攻势下”,金融街却变得有些默默无闻了起来。
那么,作为三足鼎立中的一“足”,金融街会就此沉沦吗?
迷此,本报记者采访了香港著名房地产专家北京华宇信达行房地产顾问有限公司总裁邓智仁先生。
来自CBD和中关村的挑战
金融街和CBD、中关村是北京的三大商务版块,经过几年的发展,已形成三足鼎立的局面,面对新的形势,特别是CBD总体规划方案出台后,这一局面发生了微妙的变化。
从政策上,CBD和中关村分别由两位副市长亲自挂帅,重视程度不言而喻,具体政策上也会有所倾斜。
从规划进度上,CBD、中关村均已形成规模,并获得批准,金融街相对滞后,处于劣势。
从目标客户的定位上,CBD以金融、电信、商务为主。中关村以电子、信息、科技为主,与金融街有部分重叠,对金融街市场有分流作用。
从建设速度上,CBD、中关村已开始大规模建设,金融街相对较慢。
从写字楼供应量上,今年CBD有100多万平方米,中关村84万平方米,而金融街只有15万平方米,尚未形成聚集效应。
另外,与CBD相比,金融街的整体形象尚显单薄,没有完全树立起来。这与几年来宣传力度小,没有制定专门的整体的宣传策略不无关系。如不能尽快树立金融街的整体形象,会导致大量外部资金向CBD、中关村分流,客户资源也会不同程度的分流,毕竟市场上可选择的产品很多,“皇帝女儿不愁嫁”的时代已经过去了。因此,商气不足和整体形象单薄,也将成为开发商面临新一轮市场竞争的强烈挑战。
由此可见,金融街受到来自CBD、中关村的两面夹击,面临空前惨烈的市场竞争和前所未有的挑战。
四大挑战困扰金融街
对此,邓智仁先生分析指出,从目前的情况来看,金融街主要面对四个方面的挑战。
第一、固有的传统计划思维模式的挑战。
金融街的开发商金融街控股股份有限公司,是受西城区政府委托,对金融街进行开发的唯一的,由国有资产控股的大型开发企业。由于国有资产的绝对控股,一股绝大,又与政府有着千丝万缕的联系,固有的传统的思维模式,以及计划管理体制,已成为上市公司顺应市场要求、开拓新思路的重要障碍,已经不能适应新形势下,区域开发的要求。
其次是来自开发时间周期的挑战。
按原计划,金融街将在2010年全部建成。由于申奥成功,开发计划也做了相应调整,中心区2005年建成,金融街2007年全部建成,比原计划提前三年,总占地面积70公顷,总建筑面积230万平方米。在开发周期同为7年的情况下,今后7年的开发建设总面积是前7年的2.3倍,时间之紧,任务之重,是可想而知的,金融街能否如期完成开发计划,是开发商面临的又一大挑战。
第三、开发资金筹措的压力。
金融街全部建成需要230-250亿元的建设资金,虽然是分期开发,但每年所需的资金也要30多亿元。虽然开发商有一定的自有资金,也与银行签定了贷款授信额度的协议,获得银行贷款的支持,还可以凭借上市公司的便利条件,在二级市场融资,但这三者加起来,仍然难以弥补大规模开发所需资金的巨大缺口。如果没有新的资金注入,资本不能有效地运转起来,开发商将面临巨大的信贷风险和开发压力,以至整个区域开发无法正常进行的巨大挑战。
第四、由于商气不足,整体形象尚未树立,所面临的挑战。
金融街近几年的开发重点是办公楼,公寓、酒店、商业、停车等服务配套设施明显不足,八小时工作时间以外十分冷清,商气不足,形不成国际化的商务氛围。从金融街入驻企业以中资企业为主,就能看出除了位置以外,交通拥挤、车位不足,缺乏国际化商务办公气氛,是阻碍国外企业入驻金融街的主要原因。
金融街应该采取的策略
那么,金融街要实现腾飞,到底该怎么办呢?
邓智仁认为,首先要打破传统的计划体制,统一思想,优化资源配置,拓展新的开发经营思路,在上市公司内部明确方向,理清思路,自上而下,从认识市场规律、掌握市场规律、顺应市场规律,到运用市场规律、引导市场规律,组织各种资源为我所用,为金融街的整体开发服务。
其次是引入专业化服务。在中心区建设上,开发商已经意识到引入专业化服务的重要性和优越性,并进行了初步的尝试,例如:中心区总体规划方案引入了4家世界知名设计单位参与;中心区第一个写字楼项目--富凯大厦,引入了房地产开发服务的专业机构环宇信达行进行销售策划和代理;在B1、B2+B3、B4、A3南等项目的市场调研、可行性研究、概念设计、规划等工作也委托环宇信达行完成。另外,中心区建设的工程管理也将聘请香港的专业公司。引入专业化服务,在中心区的建设中虽已初见成效,但离中心区高效、优质、快速的建设,以及市场的要求,还有相当大的差距。开发商应继续广开思路,运用市场规律,大胆广泛地引入专业化服务,借用“外脑”为自己服务,提高专业化服务水平,提高建设质量,有效降低经营成本和风险。
第三、增加合作方式,扩大招商引资渠道,利用知名企业在国内外进行融资。一方面,广开融资渠道,可有效弥补金融街开发建设的资金缺口,保障开发工作如期顺利进行。
另一方面,可以通过融资,吸引国内外有实力的大企业,共同参与金融街的开发建设,利用他们巨大的无形资产和资金优势,为打造新型国际化商务区奠定坚实的基础,吸引人气,聚集商气。
第四、加强整体策划和宣传力度,在市场中树立特有的形象。
以金融街整体形象作为面,以某个项目作为点,总体思路以面带点、点面结合;在宣传方式上,金融街整体形象以新闻宣传为主(包括报纸、杂志、电视等),具体项目以广告为主,新闻宣传为辅,并注意在点面结合的同时,树立开发商特有的形象,形成金融街、具体项目、开发商三位一体的综合立体的宣传架构。(刘树铎 贾金哲)