|
||||
竞争日趋激烈 开发商面临“放血”
中房指数第三季度发布的指数表明:总体来看,本季度国内商品房的价格仍然维持着一个稳定上涨的趋势。由于房价上涨,尤其是北京地区的房价高,投资激增,又有加入WTO、取得2008年奥运会申办权这样利好因素的影响,北京房价中是否有泡沫的成分,已经成为大家目前关注的焦点。
房地产泡沫还没有形成
房地产泡沫体现为价格的泡沫,价格的泡沫主要由于投机或者对于未来市场过于乐观的估计而形成虚的成本产生,比如投机不合理预期,非理性和虚拟成本等等。当实际价格/理论价格等于1时,表示价格与价值一致,即“物有所值”,实际价格/理论价格小于1时,价格小于实际价值,就意味着“物超所值”。而有关专家指出,目前北京房价实际价格/理论价格大于1但小于2,价格大于实际价值,根据日本对房地产泡沫研究,实际价格和理论价格的比例达到2的时候,就是一个泡沫的临界点或者预警点。中房指数北京部分地区最后的计算数据表明:实际价格和理论价格在亚运村地区为1.09,八里庄为0.94,望京为1.13,中关村为1.31,CBD为1.01,可以看到这些数据即使最高的中关村地区的1.31离预警点2这个数据还是相差很远的。可以认为市场价格和价值基本处于上相符的状态。因此,目前,即使供应量已呈现出大于有效需求的特征,房价会因为竞争的加剧而降低,但由于实际价格/理论价格小于临界点2,房地产泡沫还没有形成。 从北京市典型住宅指数样板项目的变化状况来看,北京典型住宅指数的样板项目今年之内所有的销售价格并没有大幅度的变化,基本上维持了稳定发展的态势。北京典型住宅指数样板项目价格基本上是一条平线。有几个项目有一些变化,但是都是因为一些项目自身的结构调整原因造成的。比如说华普有一个微调,这是由于项目已经封顶了,中海紫金苑有一个稍微大的上升,因为二期开盘品质有所上升,引起价格有所上升。中高价位样板项目由于受到了亚运申办成功利好消息的影响,比如万科星园等等,在利好项目的影响下,也只是进行了一些价格的微调,并没有借着利好产生任何的暴涨,不含虚的成分。珠江骏景有一些调整,因为整体建筑接近封顶,完成大部分的投资,这样有一个正常的内部调整。目前,北京市场价格的浮动属于围绕市场价格正常波动的状态,房地产价格并不含有所谓泡沫的成分。
开发商“放血”还是放泡沫
目前房地产市场竞争日趋激烈,开发商要未雨绸缪。房价中不存在泡沫并不意味着房市一定要走高,因为供求关系会导致价格的波动,尤其是供应量大于有效需求时房价会因为竞争的加剧而降低。在这种情况下,房价降低,并不是常说挤压泡沫,挤压出来的不是泡沫,而是利润,谁的利润?是整个房地产界的利润,就是在整个挤压整个房地产业界的利润,从土地开发开始一系列甚至包括建筑商在内一系列的利润,在这里面,可能会造成开发商们的放血割肉的情况。以北京房地产商品住宅市场来看,竞争的加剧也是在所难免的。从2001年商品住宅供应量来说,供应面积是大于销售面积。另外从北京市商品住宅的销售面积增长和供应的增长来看,竣工面积的增长率呈上升的势头,而销售面积的增长率呈下降的势头,从这两个指标反差可以看出,市场面临的严峻性。
此外,房地产购买者的购买愿望相对去年而言有所降低。根据搜房进行的消费者调查,选择一年之内将要买房人的比例,今年的数据是13.9%,这个数据跟去年相比差距不大,但是在一年到两年之内要买房的比例是从去年的将近50%降到我们最近数据的18.2%,同去年相比下降了一半多。在三年到五年购房的比例,也是22.1%,比去年下降五到十个百分点。而五年以后购房或者不打算购房的消费者比例占到45.9%,比去年同期上升一倍。这些数据可能不够精确,但是表示出一种趋势,表示出一种倾向,这个倾向说明消费者在房地产消费方面日益趋向理性化。
购房者别指望房价大幅走低
由于市场的逐渐成熟,以及竞争的逐渐加剧,房地产市场必然经历大浪淘沙、优胜劣汰的过程。大型开发商的份额也会越来越大,规模化、品牌化生产会逐渐形成潮流,如何在市场调整中站稳脚跟,发展壮大,努力提高自己专业化水平,已经成为开发商面临的重要问题。
北京房地产市场泡沫并未形成,但是竞争日趋激烈,房地产开发品牌效应日益增长,对大型开发商提出更高的要求,另外对小型开发商可能面临更大的压力,甚至有些楼盘可能面临必须尽快脱手的现实,这是对于开发商而言。对于消费者而言,在房地产价格正常波动的情况下,不能期望房地产价格像泡沫破灭从而大幅度降价,消费者应该根据自己的需求状况,结合自己的经济实力理性消费。从统计角度来看,房价即使会降低,也更可能是一种市场结构调整的原因,比如像经济适用房中低价位房子供应量增加,这种结构性的调整,造成指数价格的降低。房价大幅度的下降的可能性并不大。
值得指出的是:开发商应该明白有效需求不同于潜在需求,所有的投资开发应该以有效需求为依据。北京十五期间房地产发展目标是很大的,而且给大家描绘了一个很好的前景,但是所有的这些前景对于投资商来说,必须以现实的有效需求为依据进行开发和投资。否则的话,就有可能导致过分地盲目乐观,导致投资过大。另一方面,政府在供应量和供应方式上,需要进行更多的研究,对市场进行调节,防止市场产生泡沫。 (冯卫平)