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椐有关消息报道,美国早在2000年8月份就成立了专门投资于中国房地产项目的房地产投资基金,为其资本进入中国房地产市场做好了准备。这表明在全球经济普遍处于低潮而我国经济稳定发展时,我国市场房地产的保值增值能力对于外国资本具有较大的吸引力。另一方面,这也给了我们一个启示,在我国是否也应当建立房地产产业投资基金呢?应部分读者的要求,本报投资版将在今后几期陆续刊登相关系列文章,希望能给房地产业的发展带来一些新的启迪。
相关概念
产业投资基金,在我国系指直接投资于产业,主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,由基金托管人来托管基金资产,从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资,它是一个与证券投资基金相对等的概念。专门投资于房地产行业的基金就称为房地产产业投资基金,即房地产产业基金。
当前,在我国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额,也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。所谓私募基金,是指通过非公开方式,面向少数投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的,因此它又被称为向特定对象募集的基金。这类基金目前多采用投资公司的形式来规避政策壁垒。
房地产投资基金--为投资者提供一个良好的投资渠道
虽然现阶段我国还没有相关法律法规来规范私募基金,但为满足市场有效需求而设立的 地下 私募基金却异常活跃,发展极为迅速。央行非银行司司长夏斌在《中国私募基金报告》中指出,我国活跃在证券市场的以各种形式存在的私募基金总额大约有7000亿元左右。这种 地下 私募基金为何能够在近几年中得到超常规的发展呢?原因在于:首先,这些私募基金的设立完全是由市场需求引发的,并且它的一切规章都按市场规则拟订,规避了投资者不应承担的风险;其次,国内投资渠道不畅;加之现有的私募基金已经证明能够给予投资者相当安全和丰厚的回报,而且有专业的投资专家代为投资,因而投资者颇乐于接受。
在前几年中国证券市场处于牛市时,各种私募基金对于投资者的回报都较高,特别是一些上市公司更热衷于投资该类私募基金,而且投资者对投资收益都相当满意,也就忽略了风险问题。随着证券市场的监管愈加严格,市场上明显的违规操作行为有所收敛,市场也逐步进入熊市,私募基金的收益也开始不尽如人意,如 北方股份 在今年上半年的委托理财中就出现了亏损。据一些券商透露,到年终时会有多数委托理财出现亏损,所以投资者也逐渐开始注重考虑风险问题。
《财经》杂志2001年第8期的 中国经理调查 中显示,100%的受调查经理认为应该出台产业投资基金的相关法律,这表明他们希望更安全地投资于产业基金来降低投资于证券基金的风险。
投资房地产业正好可以符合投资者均衡投资风险的需求,房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力,可以减弱诸多非系统因素的影响。如在美国,随着新经济的水分逐渐被压缩,去年美国股票基金的回报率为-1.7%,而房地产基金的平均回报率为25.6%。自2000年3月纳斯达克综合指数摸顶后便一路狂泻,已下跌得一塌糊涂,而摩根斯坦利对109家公开交易的房地产公司业绩的评估指数(REIT指数)显示,今年以来就已经上升了15%左右。这使得一些大投资者开始将目光转向房地产市场,许多已经或正在从科技板块撤离的资金,重又回到房地产市场中,如摩根斯坦利、高盛集团、Starwood集团今年纷纷筹资10亿多美元购买房产。许多房地产投资基金也纷纷建立,如索罗斯在今年就筹集了10亿美元基金投资于房地产,并将目光投向美国以外的市场。中国公开发行的证券基金也在2000年开始关注房地产行业股票以降低投资组合风险。在2000年7月21日25家新基金公布前十名股票投资组合中,房地产股票已开始显山露水。如天元证券投资基金持有深宝安股票市值3.07亿元,占其净资产值的7.23%;金泰证券投资基金持有中远发展2.43亿元,占其净资产值的7.70%;泰和证券投资基金持有深万科股票市值5,929万元,占其净资产值的1.97%。
同时,房地产开发投资规模大、周期长以及房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大,而房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性,要求具备相当的专业知识和经验,这一切形成了普通中小投资者难以逾越的障碍。而房地产基金正好可以解决这一矛盾,由专业性的房地产运作机构发起并管理房地产产业投资基金(私募性质),不但可以使投资者获得较高的投资收益率,而且因为其采用了私募基金的运作模式(如有限合伙制等模式),还能有效规避投资者的风险。
综上所述,房地产投资基金的发行必将受到广大投资者的欢迎。而且房地产产业投资基金也正是投资者最热切盼望发起的产业基金之一,因为房地产产业投资基金相对于其他产业投资基金也有其一定的优势。产业基金的主要投资对象是没有上市的企业,所以产业基金的退出渠道较窄,并有一定的难度。投资往往要到被投资企业上市时才能够实现完全退出,而真正能实现上市的企业非常有限,再加上我国的二板市场迟迟不能成立,能够上市的企业更少。因缺乏有效的退出机制无形中加大了产业投资基金的投资风险。房地产产业投资基金却受此限制较小,随着受投资房地产的销售实现就可以达到投资的完全退出。同时,房地产资产的保值特性也决定了房地产基金的投资风险会小于其他产业投资基金。