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由于房价上涨,尤其北京等地房价偏高,投资激增,又有中国即将加入WTO、成功获得2008年奥运会举办权等因素,房价中是否出现了“泡沫”,就成为人们关注的问题。
日前,搜房研究院和中房指数办公室在北京召开了新闻发布会,公布了第三季度房地产市场情况。
报告显示,根据第三季度数据显示,今年房地产投资增长速度在30%左右,与1993年的158.23%、1996年的78.42%相比,仍然处于正常的发展状态。从房价的变化来看,今年房价处于稳步、小幅上升状态,升幅约为7.6%,与1992年30.9%、1995年21.4%的增幅相比,也处于一个比较稳定的状态。
那么,专家怎么看这个问题?
李启明(国家统计局固定资产投资司司长)
我们经过分析,初步判断,目前中国房地产市场应该是正在升温,还没有达到过热的程度,依据是什么呢?我们觉得房地产市场的发展应该看三个条件,一个是土地,一个是资金,一个是市场的需求。
我分两个方面来说。第一个方面,从三个时期三个方面的统计指标来分析,1993年,中国房地产市场成倍增长,引起房地产界的通货膨胀,完成土地开发面积同比增长了89.2%,这是指土地的指标;房地产开发增长137.4%,商品房平均销售价格增长了27.3%,这是从市场需求来看。
2000年中国房地产市场进入了新的发展周期--我们讲周期是根据对这些年统计数字的规律分析,大概6到7年是一个波动的周期。从现在的情况来看,目前处于一个上升期,或者是升温阶段,这是很正常的。这个情况能持续多长时间?我很难说得很确切,我个人认为是可以持续三到四年。
再看今年1到8月份的情况,这时期中国房地产市场继续升温,特别是商品房销售价格大幅度上涨。前8个月,从土地完成情况来看,完全土地开发面积同比增长89.9%,房地产投资增长了32.1%;从市场需求来看,商品房平均销售的价格增长了9.2%,这跟去年比是高了一些;控制面积增长0.9%,其中住宅的控制面积下降了3.5%。
所以,我们通过土地指标增长速度对比表明,目前以及2000年指标和1993年房地产过热的时期相比,主要指标还是有明显差别的,特别是投资指标差别很大,控制商品住宅的总量也在减少。当然,我们没有考虑基数的问题。我们还在进一步完善对房地产市场发展趋势的跟踪,必要时将做出一些预警的分析。
第二个方面,我想从国房景气指数来看,从这个指数反应的综合指标来分析。
1993年底过热时期的国房景气指数值高达120点左右,去年从谷底回升到104点,1997年谷底已经达到100点以下,今年1月到8月份又上升到106.4点。考虑到基数和其他的因素,我们按110点来衡量。为什么要选择110点?我们是比1993年低10个点考虑。到目前为止,房地产市场的发展至少还有大约4个点的空间。
柴强(中国房地产评估师协会副会长)
对于泡沫的问题,我认为要警惕和预防房地产过热和泡沫,并不是说当前房地产市场已经有了过热和泡沫,当然也不排除在某些地方、个别的地区出现了泡沫的迹象。
从北京来看,现在的购房者比较理性,体现在哪里?一共有五点:
首先,消费者选择购房的项目非常多。在早三年的时候,在亚运村他就选亚运村的房,现在他到五环甚至六环都会有选择,开始选择一些靠外面的房子来购买。
第二,现阶段的购房者资金有限。从今年各方面的统计数据来看,目前70%的消费者可承受的房价是40万到60万。这个房价从三环到六环都会有,而越往外走房子越好。现在购房者的出发点是从公房到商品房,所以对房子的品质要求相当高。
第三,现在购房者购房的经验比较多。1997年开始北京房地产市场从谷底往上走,现在已经有4、5年了,现在购房者非常注重开发商的履历,还有开发商开发楼盘的质量。
第四,现在购房者法律意识非常强。买房人通常都会带着个人律师跟你谈合同条款,在早三五年的时候绝对没有这种状况,甚至到现在,深圳、上海都没有北京这么强烈的欲望。
第五,购房者越来越注重品牌,越来越注重发展商发展的项目,越来越注重开发商开发项目之后的售后服务。也就是说,他们现在所买的是放心房,买的是以后70年的房。这对很多单项目开发商来说形成了很大的压力。
那么,由理性消费者买房,就引出了开发商现在开发项目的出发点是由概念转向产品的理性,所以要求开发商应该更理性地开发项目。这体现了在三个方面。
首先,就是开发商现在的竞争从原来的单一概念--一个居住概念,或者生活方式的概念,到现在更多地寻求产品的差异性,包括园林设计方面、户型设计方面。原来开发的是三居两居、一个小层,现在更多的跃层、复式,带花园的,带内庭花园、空中花园的,带阳光房的,带主卫的,带更衣间的,带独立洗衣间的……各式各样的。现在的发展商更多地寻求一种差异性,寻求一种特定的客户群。从今年年初开始,万通新新家园打出“CEO的官邸”,万科青青家园打出“都市新园”,主要集中于窄层面客户群,针对他们做一个产品,为这些固定客户群量身定做。
其次,各个发展商现在要增加自己的竞争力,在市场的价格并不能抬得很高的情况下,他必须增加自己的附加值,或者是开发的卖点。今年可谓是国运亨通,申奥月份成功,足球刚打入世界杯、WTO也要进去,北京是最大的受益者。但是现在来说,楼市还是比较温和,做了一个小的调整,并不像以前泡沫市场的时候大幅上升。WTO顺利进入也只是会带来量的消化,今年的开发量是去年的100%,销售量来说只是同比提升了22%。今年经济利好、明年经济利好,还是消化量的问题。另外,如果经济启动不了,消费者没有钱买房,购房总量还是有限的。
第三,目前的各大发展商都在大规模地圈地,到今年年底应该可以收敛一点。大规模的圈地,就意味着他们明年需要大批量的资金。现在开不了项目怎么办?当然并不是提高价格,而是用增量,来回笼资金,来弥补明年的开发资金。
基于上面三个分析,我觉得整个北京房地产市场还没有出现泡沫,而且这个市场更趋于理性。从对开发商的要求来说,其实最终的受益者就是现在的购房者。
李长山(北京太合房地产开发公司总经理)
关于泡沫市场,还有开发商应该如何回避泡沫这个问题,我想就我们自己的一些做法谈谈个人的想法。
当前北京的房地产市场基本上是一个平稳的情况,但这不能说未来没有泡沫经济。就今年的情况看,形势有些危机,这个危机我感觉是在于各个房地产商都在大规模圈地,“圈地运动”已经到了北京。今年除了北京的本土房地产商,比如天鸿、首创,在大量地圈地以外,今年上半年,特别是后几个月,全国各地、还有海外的开发商,也在冲击北京的房地产市场。最近,几个比较有实力的开发商先后集资来北京圈地。前两三年,有一些地块实际上我们都反复勘察过,放弃了,现在又被这些公司全部拿走了,他们付出了很大的代价。我想,开发商云集北京来圈地,是看准了北京的市场。在目前看,这是全国最好的一个市场,在全世界也是最好的市场。
现在北京的房价,我认为是正常的。从我们自身几个项目的销售情况来看,还是不错。比如我们的“欧陆经典”,一期工程,1600户到今年9月底全部入住。我们眼下就没有房子卖,因为二期还没有开工,我们现在正准备开工。我们分析客户来源,“欧陆经典”客户的组合,60%都是老客户带新客户。这说明一个什么问题?他们都是在实实在在地买房子,他们很认真。我们最近开发的新项目叫“时代庄园”,低密度的联排别墅--Town house,今年2月28号开工,今年年底入住。一期工程,现在基本上按期推出,每推出一期基本上就卖完了。这就证明了北京的市场非常好,也证明了全国开发商云集北京,是大家都看准了这个市场。
正是由于这样,给北京的房地产市场带来了一种危机,这种危机到底会是几年?我考虑,用不着多久。如果这些开发商有这么大量的土地,他肯定不会放在手里占压资金,一个项目交资金都要到一两个亿,几个项目要交到几个亿,任何开发商都不会做这么多的资金沉淀和财务费用,到了一定时期还是要让这些土地产生价值。
土地炒作也不是很容易的一件事。北京和前几年不一样,现在多数开发商拿的是一手地,特别是本地开发商,很少有人去接纳二手的楼盘和二手地,因为这有成本计算问题。
泡沫的产生应该引起高度的警觉和注意。目前在平稳时期的市场情况下,如何预防泡沫?我们要有忧患意识。我想这也不是难解决的,即使没有泡沫的发生,作为开发商也应该随时有忧患意识。在目前的房地产市场情况下,应该注重提高自己的品质,以品质来赢得市场。现在大家都看到了,品质好的房子、价位适度的房子,一定是卖的好。品质上不去,价位又不适度。这种房子市场就不会被接纳。品质当然包括方方面面,比如容积率、密度、环境、交通环境、人文环境等等。这种竞争,对于北京房地产品质的提高,对于房地产商走入成熟,反而是一件好事。
我倒希望有所竞争,有了竞争,可能大家的品质都提高了--不光是房地产开发商在开发住宅建设上提高了,材料商也都提高了。现在我们国内的建材,有50-60%的材料都不合格。在不规范的市场环境之下,不合格也要用,特别是我们施工单位。
前一段时间新闻单位跟我聊天,说现在住户起诉开发商,主要责任在哪一方?我觉得90%的责任在开发商。这些年从事房地产,我曾经两三次被推到被告席上,与住户对簿公堂,本来应该我败诉--因为老百姓买房子说穿了很简单,当初开发商对买房人有一种承诺,所有承诺你能兑现我就满足了,没有更多的希望。但在另一方面,应该说,全国这些房地产纠纷的案例,多数是开发商不能够做到的,有一些事情不是完全怪开发商的,但开发商要负部分责任。比如说,合同写明到国庆节管道全部交付使用,但到这个时间,政府的配套没有做到,开发商又不能告当地政府,毕竟得在当地吃一口饭,所以开发商很难。
还有一种情况,开发商被建筑商所欺骗。比如说,有一种建筑的阻拦管,有3000元钱一吨的,有1万元一吨的,我做的预算是8000元钱一吨,是国家的一级品,但是那施工单位安装时给你买的是3000元、5000元钱一吨的。这些事情不是开发商能完全左右的,但是开发商要认真对待每一个环节的工作,你做不到,你房子的品质就上不去。
就细部看,北京的房地产市场潜力还是非常大的。什么样的潜力?就是好房子的潜力,现在北京市场缺少非常优质的好房子,竞争是必然的,有一些房地产商未来倒闭也是必然的,有一些房地产商发展壮大还是必然的,这就是市场的规律。
我在这里呼吁我们房地产商:一起来提高每一个小区、每一栋房子的品质,真正为这个社会做出一些好东西来,使你的房子、你的建筑有生命力,一百年也不落后。(刘树铎)