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一个时期以来,房价上涨成为人们关注的话题。不少媒体把房价高归咎于地价高,认为土地供应少,招标拍卖价格偏高,导致了房价上涨。南京最近一次土地招标,总成交价格超出底价1亿元,其中一幅地竟出了几乎翻番的“天价”。那么,真的是土地招标拍卖导致房价飙升吗?近日,江苏省国土资源厅杨任远厅长给笔者算了几笔帐。
土地招标拍卖工作起步时间不长,目前土地供应大多仍是实行划拨或协议出让,真正以招标拍卖取得的土地所占比例极小。从江苏正在开展的土地面积的5%,95%是协议出让。去年江苏土地招标拍卖收益近20亿元,而浙江招标拍卖收益191亿元,今年上半年江苏招标拍卖土地收益20亿元,浙江已达67亿元。从土地招标拍卖来讲,江苏是远远落后的。浙江的地价比江苏高,但浙江的房价并不比江苏高。杭州与南京相比,房价也不比南京高。由此可以看出,南京的房地产商利润空间太大了。
一方面是沸沸扬扬的“土地招标拍卖抬高了房价”,另一方面又是房地产商对土地招标拍卖前所未有的热衷。杨任远说,唯一可以解释的是,房地产开发的利润空间仍然很大。这些年来,房地产业造就了大批百万、千万、亿万富翁,倘若赚不到钱,就没有那么多人投资。当然,它是一个高投资、高回报、高风险的行业。但市场经济发展到了今天,房地产业已经到了该规范的时候,不应再有这样的暴利空间。由于土地招标拍卖价格上涨,房价受到人们的格外关注,这就让房地产商坐不住了,屡屡见诸报端的说法有“在经营性用地一律进入市场之后,土地拍卖有可能抬高南京的房价”?那么,如何看待土地招标拍卖价格的适度上涨?
首先,房地产价格是市场经济发展态势的晴雨表。房地产今年的增长值为31.6%,今年我国城乡居民收入增长近10%,放到经济增长、扩大内需这样一个大的市场经济大格局中来看,土地收入的增长占很小一部分,赶不上居民收入的增长水平。其次,市场房地产价格主要是由供需决定的,也就是由市场供求关系决定的,并不是由成本决定的。市场可接受的房价高,才引起地价高。再次,地产价格适度上扬符合市场经济规律。因为房屋本身在不断贬值折旧,而土地由于位置的固定性、资源的稀缺性等因素,可供应量越来越少,因此土地是保值增值的。从地价与社会经济之间的关系来看,地价与经济发展应协调一致,随着社会经济发展水平的不断提高,地价稳中有升是必然趋势。
杨任远分析说,这次南京被称为拍出“天价”的原属于园林实业的土地,有它的特殊原因,土地评估时它的价格高于8000万,由于一些客观原因,政府为了尽快出手,将底价定得低,因此成交价超出底价的幅度相对较大,听起来似乎不正常,其实很正常。
可以简单地算一笔帐。南京这次招标中成交价几乎翻倍的地块面积为13万平方米,可开发10万平方米,拍卖总地价为1.5亿元,净地价每平方米1500元左右,容积率为1.8,平摊到每个建筑面积上约每平方米830元。它的周边地区商品房售价每平方米3000多元,地价在商品房价格中最多占1/3,这样算下来,该幅地房地产的利润应达到20%以上。
也有人认为是土地供应量偏少,导致了房价上涨。杨任远说,我们的土地供应不是不少了,而是多了。前几年,南京以地补路,有11平方公里的土地给了开发商,开发商囤积在手上的还有8平方公里左右。最近,苏州市对房地产开发项目用地进行清理,共收回闲置土地近来平方公里。由于一些地方在土地供应上不规范的行为,建设用地总量失控,大量土地囤积在开发商手里,造成政府调控能力减弱。闲置的土地,有的在没有开发能力的开发商手上,而一些有能力的开发商却没有土地。
房价高升,是商品房销售经营行为,高价格能否实现与供求关系有关。事实上,前一段市场房地产的价格上扬,既有小区功能、设施、配套等完善所带来的价格上扬,更多的则是概念炒作,不少房地产土地价格没有变,但概念一炒,房价就上去了。很多商品房空置那么多年了,房地产商至今不破产,支撑着它的是有太多的利润空间。随着经济的发展,人们生活水平提高,居民收入增加,农民进城了,房地产热了起来,不能完全看成是坏事。有些地方房价上扬,一是有供求方面的原因,二是与经济发展接轨,经济增长,居民生活水平提高,房价随之上升,三是与土地价格长期双轨制有关系,随着土地供应趋向市场化,地价适度上扬,实际上是土地价格的市场复位。
经营性用地一律进入市场,的确抬高了房地产企业的进入“门槛”,目前,南京房地产开发圈内,有400多家正在运作的企业,还有更多的业外企业正在想办法挤进来。房地产业也要扶强扶优,没有能力实力的就不要做房地产,要提倡公平竞争。
改革土地使用制度,实行土地使用权招标拍卖,可以调整政府与开发商的利益关系。政府得少了,开发商获得就多了。通过招标拍卖,以市场方式调节土地供应,保证政府应得的土地收益,有利于防止国有土地资产流失,积聚城市建设资金,也是给开发商获得空间的一个合理定位。因此,将房价上升完全归结为土地招标拍卖导致地价上升的说法,是站不住脚的,也是不符合国务院15号文件精神的。
南京的房地产价格中,以划拨方式供地的,其征地成本中房价的10%左右,出让供地的价格也顶多占房价的30%,因此房地产商有利可图的。而且土地招标的收益,8000万元也好,1.5亿元也好,都是政府的收益,都用于城市建设。房地产商当然希望政府最好不要收钱。但为什么要让政府无利可图?土地如真正招标拍卖,政府可拿出一部分收益补贴低收入人群改善住房条件,改暗补为明补,真正让利于广大消费者。(苏办)