|
||||
这些日子,无论是从同事,还是朋友那儿,经常听到这样的嘀咕,想必这也是您的疑虑——
这么多小区一入住就亮红灯,买房要不要“慎慎”?
带着这些问题,记者主要采访了深圳中原、上海金马等几家著名的外埠代理商、开发商,同时,听取了几位有着多城市和多处购房经历的资深购房人的意见,相信这些“局外人”的分析对准备购房的您应该有些启迪。
据深圳中原地产营销总监路营女士和上海金马集团董事总经理张寅先生介绍,从深圳、上海市场的发展看,业主投诉的情况也曾有发生,但远未有北京这般“热烈”、“集中”。应该讲,除地域原因外,北京市场入住“非常事件”映射出的是开发商和购房人等几方面的不成熟。
开发商炒作概念卖房,把业主的期房美梦打造得美轮美奂,等到入住时,且不说该兑现的承诺没有兑现,仅仅是“感觉”上的落差就会让业主产生失望;如果再加上开发商缺乏沟通技巧,有了问题不会解决,态度强硬,购房人不急眼才怪呢!
北京房地产市场游戏规则的不完善,也是多位采访对象特别提及的。在深圳、上海等城市,政府通过金融、法规等相关政策的完善与严格执行,为开发商有序竞争构架平台。
资深购房人刘宏诚先生认为,政府希望房地产业能带动整个国民经济发展,由此带来副效应是政策倾斜、舆论倾斜、法院判案倾斜,部分开发商大有“我是开发商,我怕谁!”之势,有恃无恐的将不该交的楼交出去,签合同时就是不按国家相关规定办理,交房时用不给钥匙要挟买房人交本不该收的钱,业主为了赶紧住进新房,只能忍气吞声。入住后,由被动变成了主动,如果开发商和物业公司还是摆出交房前的架式,很可能会引发业主“新仇旧恨”一起算。
入住过程中也有明星
这一阶段,若干入住纠纷让大家产生了错觉,是不是所有的项目入住都要出事,事实是北京几年来还是有着一批经得起推敲的入住明星的,太月园、美林花园、万科星园等明星项目,还有如望京星海明珠等名不见经传的小项目都能做到“入住时节静悄悄”,另外,大量小区既不太好,也不太坏,说明我们的市场还有“改造”潜力。故不能以偏盖全。
纠纷也须客观分析
根据对目前入住纠纷的分析,问题的产生有几种可能:
1.确实是开发商恶意欺骗,偷工减料。
2.开发商好心办了坏事。如因为技术更新或出于运行成本考虑,更换了设施设备,但因没有事先取得购房人同意,故造成误会。
3.有些业主是对政策法规不理解,主观推测。在开发过程中,令出多门,确实会引起规划的一些改变。
4.有了问题不积极解决,甚至态度强硬,激化了矛盾。其实,任何小区入住时总会出现这样那样的问题,关键是开发商如何面对、如何与业主进行沟通。
所以,不要听说哪个小区出事了,没问清情况,就失去购房信心。如前一段朝阳园业主到展会闹事,主要是二期施工扰民引起,并非原则问题。
北京的房地产市场才刚开放,许多开发商以前没做过房地产,施工工人昨天可能还在种地,面对这种状况,我们只能求大同、存小异。
红灯频闪
促市场全线盘整
虽然大多数采访对象并不赞同业主采取的一些过激方式,但也对业主的“无可奈何”表示出理解,同时,也非常看好“非常事件”对市场的触动:
1. 开发商胆小了。记者随机采访了几位北京的开发商,问起此类“非常事件”的影响时,普遍的回答是,为了入住时少些麻烦,从现在开始就得有效归避。
2. 几项新条文将出台。据记者不完全了解,目前,国家和北京市正在就装修、停车等造成小区纠纷的主要原因制定办法,不久将出台。
应该说,这对市场无疑是种巨大促进,就像一位业主所讲,我们在帮开发商成长。举个不太恰当的例子,美国911事件后,乘坐飞机的安全性最高,因为所有的航空公司都加强了防卫。楼市也是这样。
红灯频闪
给购房人提了一大醒儿
可以这样说,已在入住纠纷中的业主会不高兴,可事实的确是这样,资深购房人舒可心先生认为,从入住业主“先驱变先烈”的教训中,后来的购房人已对所有容易出现问题的环节有了全面系统的了解——从规划到配套到质量,可以踩着“前人”的肩膀前行,虽然有点残酷;同时,大部分购房人也对合同的重要性有了切肤的认识,知道了心存侥幸会导致什么样的苦果。
后讲理先讲法
对错就看合同
因为我报已对开发商的“罪行”进行过声讨,故此文中重点说些对购房人的建议,也许现在处在纠纷中的业主可能仍不爱听,可为了后来同事能少尝些苦果,仍不得不说。除考查开发商背景和市场化开发经验外,购房人还要建立如下意识:
1.愿赌就得服输。买房是投资,有收益,也有风险,不存在只有收益不担风险的好事。购房人要有风险意识,期房与现房永远都有差距。不少开发商都说,卖期房就是在卖梦,任何市场效果图肯定要对楼盘进行美化。如果想要美梦成真,就要落实到合同中,相信销售员或不让签补充协议还买,就是赌博,愿赌就要服输。
2.不信良心信法律。用一位资深购房人的话讲,就是现在购房人的维权意识越来越高,可法律意识却没增加。某网站近日有这样一条贴子:“建议你们向×××小区业主学习,一是心齐,二是写出开发商的骗人手法,三是有一种‘我是业主我怕谁﹖’的精神,四是对付这样的开发商要‘文功武卫’。”——可法律不保护多数,也不保护少数,只保护公平。虽然业主闹事导火索多在开发商,但他已“非礼”在前,我们还要效仿,弄得两败俱伤。据上海和深圳的业内人士介绍,他们那里的购房人已学会有了纠纷求助法律——对与错合同说了算。
3.购房人通过联盟,比学赶帮,看谁合同签得好。最近,美丽园14位业主诉开发商面积案,两位业主因为合同签得好,赢了;十位合同不严谨,输了。
同时,希望政府相关部门尽快出台完善的“游戏规划”,不要让行业管理中存在那么多的说不清,如边销售、边建设、边规划的三边现象,再如这样那样的费该不该交;同时,也希望媒体同仁们更多宣传相关法律法规,让业主和开发商之间的透明度提高,以促进我们的市场更快成熟。
楼市多事是伴随着北京市场从期房阶段到现房阶段的盘整期出现的;随着盘整期的结束、随着二手房市场的开放,当市场由卖方市场真正变为买方市场时,看哪个开发商还敢牛?(佟峥)