|
||||
北京科技园建设股份有限公司总经济师诸一军——
■诸一军 高级经济师、中国人民大学经济学博士。曾负责全国高校财经学科的科研管理工作,并从事经济学理论研究;参与上地信息产业基地开创时期的建设和管理、担任IT企业及生物医药企业的高级领导人,有着丰富的企业管理、国际融资、房地产项目运作的经验。
近日,中关村西区4宗约3公顷的土地公开招标工作结标。经过中关村西区国有土地使用权评标委员会研究,报有关部门批准,4宗地块开发权将各有归属。对于全国乃至世界关注的中关村建设,本市采取一级土地开发的模式,即包括中关村西区、中关村软件区、生命科学园、西二旗居住区(创业者家园)在内的中关村科技园区,由一级土地开发商将园区做成“七通一平”的“熟地”后,通过公开招标形式出让给投资商、发展商进行土地二级开发。作为北京首次实施的大规模一级土地开发,能否平抑中关村房价成为人们关注的热点。记者就此问题采访了负责中关村一级土地开发的北京科技园建设股份有限公司诸一军总经济师。
■一级土地开发是地产市场秩序化的一个步骤
开发房地产项目首先要拿到一块地皮,拿到这块地皮的价格即土地成本是整个项目开发成本的重要组成部分。目前房地产开发商拿地主要有三种渠道:第一种是一些公司拥有一些土地资源,可直接拿这些土地进行开发;第二种是不能直接通过划拨得到土地的公司,与拥有土地使用权的单位合作进行开发;最后一种是不能通过以上两种方式拿到土地的,只能买二手地。
从土地成本讲,显然第一种拿地方式成本最低,而第二种与第三种方式成本会高出许多。这三种取得土地进行开发的方式不仅使开发商处于商业上的不平等竞争地位,而且其不公开操作的“暗箱”特点也为一些不合法的操作行为提供了方便。
房地产开发市场需要一种公正、公开、公平的环境,因此市政府首先在中关村建设中推行土地一级开发模式。据诸总介绍,一级土地开发就是由政府确立项目,委托一级土地开发商进行规划设计、市政基础设施建设、环境和配套设施建设等,将待开发土地做成“七通一平”的“熟地”后,由一级土地开发商进行公开招标或拍卖。无论公开招标或拍卖,程序、结果均经过公证,在一定规则下进行,都有相关法律法规对其规则进行规范,可以说是目前最公开、最透明的形式,保证了二级土地开发商的平等竞争地位。土地一级开发成为房地产市场秩序化的一个步骤。
■一级土地开发通过土地供给量调控房价
关于目前中关村房价上升、房租偏高的说法,诸总认为,目前中关村房价上涨是暂时的。
首先,在房屋供应量足够大的情况下,由于市场需求量的存在,导致房价上升,应承认这是合理的,是市场本身供求关系决定的。这从一个侧面反映了目前中关村的吸引力较大,如果中关村的物业租金高、市场需求量小,房租肯定会降低。
其次,市场上希望中关村房价稳定上升的心态是合理的,而房价暴涨和下降才是不合理的。在房屋供应量平稳时如房价持续下降,说明该地域投资赚钱机会少,无法吸引人。
再次,中关村地区需要一个高中低档各类物业较为合理的比例结构。此前朗讯、摩托罗拉等大公司寻求进驻中关村办公,但由于中关村的物业难以满足其双回路供电、层高空间大、建筑承重等要求,这些公司只好把办公地设在东部地区。这些教训说明,高档写字楼的短缺曾使中关村失去过一些招商机会,而且从当前市场上看,高档写字楼供应量缺口仍很大。高档物业的建设对中小企业是有利的,高档物业吸引很多大企业进驻中关村,为中小企业在产业链上提供很多的商机与发展空间。
最后,中关村地区的中低档次物业也在不断完善中,包括清华、北大科技园区、中关村软件园、生命科技园在内的物业在加紧建设,将提供更多可供选择的物业。总之,中关村一级土地开发是通过土地开发市场供应量来调控房地产价格。北京科技园建设股份有限公司作为中关村一级土地开发商将按照市政府有关政策加大开发力度,使中关村房地产处于合理的价格水平。
■本市全面推行土地一级开发尚需5年
诸一军总经济师认为,推行一级土地开发是房地产市场走向规范化的一个趋势,其重要原因就是形成一种平等竞争环境,避免非市场性资源使一部分开发商获得暴利,形成比较一致的平均利润率。
诸总预计,全面推行这种运作方式还需要5年左右时间:首先,要明确只有国家才有土地处置权,这就剥夺了那些实际上拥有土地使用权的单位行使土地处置权,会受到既得利益者的反对,必须从法律上把这一点确定下来。其次,要从中关村的土地一级开发工作中总结可供推广的一级开发模式,在全市推广。最后,政府运作方式需要改变,涉及房地产的各政府管理部门的职能转变,加强服务性,使其更符合市场经济条件的政府构架与职能。(刘新雷)