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现在买房办理贷款容易吗?近期以来,有关机构连续发布了对购房贷款的新办法:公积金不是单位开份收入证明,就能按自己所需额度办理公积金贷款,要按单位交存额度,倒着推;中央银行发布商品房贷款管理规定:楼盘不到封顶不发放个人贷款。这些规定,对购房者有何影响?
想当初1997年,人们对银行个人贷款是望眼欲穿的期盼。自1998年开通个人购房银行贷款之后,北京的商品房两翅生风,一口气儿就跑到2001年了,这时候才发现,楼市也火了,款也贷出去千把亿了,问题也来了——自行车骑久了,还得加点油呢,何况个人购房贷款是关系到“房+款”,也就是商品房生产销售以及银行机构的良好经营两个系统的连带运转。对于刚刚步入市场化的住宅生产、银行个贷,不出点儿问题那才叫有问题!下面本文将从多方面报道近期以来买房贷款的情形。
银行门槛升高
对购房者无碍
过滤了“零起动”开发商
自央行发布“塔楼不到2/3,多层不封顶,不发放个人贷款”的规定以来,原则上,各商业银行自该文件发放之日起,已开始执行。这条规定实际上对于购房者是件好事,因为如果真这样执行,楼盘“休想”烂尾——岂非好事!但对于开发商就不同了,单单表明对银行“一片忠心”没有用,手里如没点儿干货(资金实力、工程进度),银行可不答应发放贷款。
这条规定对于已在银行有信用历史的开发商而言,银行可能会给以较宽松的待遇;但银行对于没有合作历史的开发商,则可能会把门槛摆得高一点儿,尤其是“零起动”亦即“空手套白狼”的做法,如果这个开发商是个“雏儿”,无信用积累,那过关的可能性极小。
也有业内人士认为,楼盖到什么程度应该是专门部门(如建设部、房管局)来管,银行来个一刀切,对于房地产市场的干预太过强烈——强烈吗?上海房地产局已宣布不到现房不能卖,北京却迟迟没有动静,那银行只好自己动手了——防止恶意套贷,净化地产市场,有何不妥呢?起码购房者能更踏实点儿,省得交了钱,终了守个烂尾工程。
贷款额在39万元左右
多选择公积金
贷款额度大
多直接选择商业贷款
对于年轻一族而言,由于“家底儿”尚不算太厚,因此比较看重“用公积金还购房贷款”,如果夫妇俩都有公积金,那就更省劲儿了。另外,与商业银行贷款利率(5~30年5.58%)相比,公积金利率(5~30年4.59%)毕竟要低点儿。
但对于一些总价款在80~100万元以上的购房者而言,要算的是另一笔账,公积金最高限额仅为39万元,要办公积金就要走组合贷款。组合贷款不仅程序繁琐,而且综合考虑,购房者似乎省不了多少——虽然公积金与商业贷款利率不同,但就差那么一点儿,而且办理公积金要交担保保险费(30~40岁的购房者保险费为贷款额的3~4%)、手续费,另外还要搭上时间成本。对于“家底儿”丰厚的塔尖人士,大多会直接选择商业银行贷款。
银行贷款
月收入超过2万元要出示税单
今年的银行个人贷款管理办法,与去年并无太大变化,但同样的条款,却对应着不同的管理力度——今年的管理力度就加大了很多:
1.对出示月收入在2万元以上者,需提供税单。
此前,购房者只需向银行提供单位出示的工资证明即可,无额外要求。但现在是可钉可铆,要用个人所得税的税单,来证明你的收入证明是真实的。
2.购房者如为法人代表、高级管理人员,需向银行提供可证明公司经营状况的财务报表等文件。
3.家长作为监护人,以子女的名义申请贷款的,目前部分银行已停办该项业务。
由于不同的银行,自1998年开始办理个人贷款的力度不同,因此有的银行已经“吐得太多”,形成一定的“不良资产率”,其贷款放得就要慢些,而一些刚开展此项业务的银行,办起贷款来就要宽松一些。
公积金贷款
倾向中低收入购房者
据公积金管理中心的潘峰介绍,目前的公积金管理办法实际上是在向中低收入者倾斜。
1.对北京市统一建设的经济适用房,保证个人购房最低贷款额度12.5万元。
即只要你买的是经济适用房,而且单位交存公积金,那至少能贷到12.5万元。
2.家庭月收入越高,要求还贷期限越短。
公积金贷款由于采用了倒推计算购房者家庭月收入的办法,因此个人公积金交存额度较大者,公积金管理中心将要求贷款者缩短还贷周期。因为此前不少贷款者,尽管家庭月收入很高,但却尽量拉长了还贷款的周期,能30年就30年,不然就25年。这样的结果就使得公积金回款速度过慢,使公积金整体周转不畅。
为什么会出台公积金发放按归集额度倒推呢?实际上,随着公积金大规模发放已近3年,公积金管理中心的“家底儿”也发得差不多了。不是许多单位在不断交着公积金吗?问题在于,有的单位是规范地交,有的单位则是耍奸使滑——发放给员工的工资是按:“工资总额=基本工资+奖金+津贴”,但交存公积金时,计算交存比例却把工资这么算:“工资总额=基本工资”,奖金与津贴忽略不计了!但给员工开收入证明时,却把奖金、津贴都算进去——别人多交着公积金,您这儿少交还想多贷!因此,公积金中心索性取消了单位出示收入证明的方式,而是采取了单位交多少,你可以贷多少的“硬”算法。
公积金的一大利好消息
——成立担保中心
担保费大大低于保险费
据悉,年底前,北京住房资金管理中心将成立公积金贷款担保中心,该中心注册资金为1.5亿元,可担保购房贷款额度为45亿元。
实际上,该中心的经营资格在一年前就已获批准,但由于工作繁杂,直至现在才可进入运转阶段。
如果没有这个担保中心,购房者在申请公积金时,需交一笔用于担保的保险费(30~40岁的购房者,保险费约为3~4%);担保中心营业后,购房者可借助于担保中心的担保,不用再交价格不低的保险费。据了解,担保费将大大低于保险费。这对于将用公积金贷款者来说,当然是一大利好消息。(吕尚春)