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随着中美关于中国加入世贸组织双边协议的签订,中国"入世"终拨云见日。在面临"入世"之际,各行各业都在探讨"入世"将会给我国经济及本行业带来的效应与冲击。就房地产业而言,"入世"带来的是利好消息。房地产是不动产,是非常本土化的行业,政府在房地产上,对外资的限制一直不多,且土地掌握在政府手中,故"入世"之后,融资渠道会有比较大的变化,境外资金会源源不断地进入市场。开放商目前的资源配比在大量的外资进来之后,整个开发模式会发生一些变化。特别是整个房地产业的集中化、专业化、规模化、规范化速度会加快,而且"入世"后,关税降低为建筑材料成本的下降提供了条件,进口建材、设备价格的下降,又会大大促进房地产业的发展。当然,任何事物都是一分为二的。"入世"对房地产业的影响总体上虽然是积极的,但"入世"是一把"双刃剑",对房地产业"同样是机遇与挑战并存,具有雄厚资金实力和先进管理水平的外国企业,也会给国内企业带来巨大的竞争压力"。作为房地产企业,如何抓住机遇,谋求发展,编织好自己的企业之锦,引来外资的灿烂之花,要学习的东西很多,要做的事也很多。愿本文作者的客观分析及理性思考对房地产业人士有所裨益。
思想观念的挑战
马克思主义告诉我们:社会存在决定意识,意识又反作用于社会存在。所以,经济专家羊慧明先生强调说"入世对我们冲击最大的,恐怕是惯性的思维方式、观念跟不上趟"。笔者认为,这个"我们",应当包括房地产业人士,在内地尤其如此。
中国的房地产业,起步晚、基础差,可以说还是一个幼稚的产业。全国的房地产业中,90%是1992年的房地产热中的一哄而起的,个数多、规模小、水平低,基本上都是无本起家,资产负债多数在70%以上,有的高达90%。而1992年以前成立的老企业,又多是由国家行政事业单位转化而来的"官商",这些大多习惯于行业垄断,吃惯了"政策保护饭",其经营理念和企业行为至今仍未实现真正的市场化。很多企业都是外无压力、内无动力、欠缺活力,效益(尤其是单位面积的效益)普遍低于沿海企业和本地的非国有企业,更谈不上与国外企业"接轨"。
这样的"社会存在",便决定了这些企业在观念上的落后。例如,在经营上,多数企业未能实现生产、流通、消费、服务各环节的专业化,而是习惯于"前店后厂,自产、自销、自管",使销售公司和物业管理公司成为开发公司的附属;在营销策划上,不注重楼宇的内在品质,而是热衷于"追风"(如"海派风"、欧陆风")与"炒作"(如炒概念、炒纯净不、炒环境);在知识产权的认识上,将知识划归于精神财富的范畴,极少搞专利申请和商标注册,或对他人成果随意仿制;在经济交往中,法律意识淡薄,大量的经济合同不能严格履约,甚至靠合同陷阱来牟利;在企业发展上,不是依靠实力与内功,而是依赖"关系",通过"勾兑",投机钻营……而这一切,都是与世界共同的市场规则格格不入的。
因此,我们必须首先做好观念接轨的准备,抓紧"洗脑",尽快弄清国际市场的游戏规则",认真学习现代市场分析方法,掌握与国际市场接轨的基本知识,确立现代市场的经营观念,牢固树立"融入世界经济潮流"的全球观念和市场竞争意识,以适应"入世"后的经济发展新局面。
外资进入的挑战
房地产业是国民经济发展的晴雨表。目前,许多专家都预测,"入世"之后,我国经济的发展速度将会加快近3个百分点,这就预示着房地产业高速发展期的到来。这一点,我们看到了,正在急于寻找市场的外国企业也看到了。过去,涌入中国(尤其是内地)的国外开发商不太多,一是由于中国房地产行业的不规范问题比较严重,"政策调整"频繁;二是由于我国住宅的巨大需求尚未变成"有效需求。"入世"的重大转折将必然使这两个问题得到改变,国外开发商的进入也将随之大有增长。
国外到中国搞房地产的方式主要有两种,一是企业直接进入中国市场,二是通过金融服务进行投资。目前进入中国的境外发展商还主要是东南亚地区的(其中香港占83.4%),"入世"后,其他地区的开发商也必将接踵而担保、保险等机构和设计单位、物业管理公司等也将加快进入中国的步伐。例如,拥有6300多个连锁公司和11万经纪人的全球最大的房地产中介系统--"21世纪不动产",最近已正式宣布进入中国市场。作为内陆省份的四川,尽管前些年境外房地产的进入低于全国水平,但近两年来发展较快。如:香港"梁振英测量行"和"怡高物业"进入成都物业管理,来自新加坡、澳大利亚、南非和美国的建筑设计商争相参与"成都花园"小区的设计招标等,都已显示了外资入川的势头。随着我国大西部开发战略的实施,这种势头必将越来越强。这就要求我们的企业必须与之"论伯仲、比高低、共经纬"。
外资进入的第二种方式是投资,即采用融资形式通过内地的机构开展业务。据外贸部有关资料,1996年我国利用外资的项目达9520亿美元。近几年及今后的外资利用额必然会更多。但是,外国人是不会盲目投资的,其投资对象的选择是严格的,要求是很高的。美国南加州大学激光研究所的郑世明主任最近在成都谈到:"我的很多朋友带着大量资金来华,准备搞投资,但经常败兴而归。其中一个很大的问题就是'接不上轨',不仅仅是规则的问题,也包括技术、人才、项目方向等等",而我们的企业中能有多少在这些方面接轨呢?
这就告诉我们:只有体制比较市场化、业务比较专业化、经营比较规范化、产品和服务比较接近国际水平的企业才比较容易得到境外资金的支持。一句话,外商是热衷于"锦上添花"而不喜好"雪中送炭"的,我们的企业必须面对这一严峻的挑战,只有编织好自己的企业之锦,才能引来外资的灿烂之花。
先进技术的挑战
"科技是一第生产力",科学技术水平十分落后的中国房地产业在"入世"后所面临的压力是巨大的。以住宅业为例,我国目前的住宅产品的品种仅仅是美国的5%,从业人员年均竣工面积仅为发达国家的20%,劳动生产率仅及发达国家的30%-50%,而单位耗能却是同等条件下发达国家的3倍;科技进步对住宅业的贡献率,据1994年的统计为25.4%,而发达国家为50%-70%。从住宅产业化必须经过的"模数化--标准化--工业化--产业化"的历程来看,我国住宅产品的模数化问题尚未真正的解决。也就是说,我国的房地产业基本上还是一种粗放经营的模式,多数住宅还停留在"砖瓦加钢筋水泥"阶段。"入世"之后,外国制造商可以不经过政府中间人进出口,直接批发和销售住宅产品,还可从事售后维修服务;我国还将允许外商占有电信服务业的49%-50%的股份,允许其投资因特网公司;进入中国的开发商和建筑商还会带来先进的大型施工机械和施工技术与管理经验。这一切,必然会促进我国住宅智能化水平的提高和整个行业的技术进步。倡,我们的多数企业都还缺乏运用这些先进技术、操作这些先进设备、实施这些管理办法的经验和人才准备。不少正在兴建的小区中,连"入世"后汽车猛产而必然增加的车位问题都未考虑,更谈不上符合国际惯例的、今后也必然实施的停车自动化管理。
因此,目前来研究我们房地产企业如何学科、学技术、学管理、学"规则的问题已经不是为时过早,而是如何立即行动,抓紧"充电",学会生存本领的当务之急。
知识产权的挑战
知识产权的所有权和使用权的转移,是国际贸易的重要组成部分,不尊重知识、忽视知识的价值、不懂得知识产权的保护,是计划经济中诞生和成长起来的中国企业的一个通病,房地产企业尤为严重,故必须在这方面有迎接挑战的准备。
以规划设计为例,一是设计费低廉。国外的设计费一般占工程造价的8%-15%,而我国仅%-2%(调整后也才1.5%-3%),最重要的劳动最不值钱,这就导致了设计难以出精品;二是住宅外部环境的设计在我国目前还不是一个独立的设计阶段,尚从属于建筑设计,国家对环境的投资比例至今尚无一定的标准,从而难以得到真正的重视;三是房地产的设计似乎还未纳入"知识产权保护"的范畴,任何一种好的设计方案,都可以随心所欲地照抄,或稍改几笔又变成了自己的"作品"。
世界贸易组织《知识产权协定》第25条规定,各成员国必须保护工业品外观设计,"该外观设计所有人应有权阴止他人未经其许可,为生产经营目的制造、销售或进口含有该外观设计的产品,或者实质上复制了该外观设计的产品"。
这就是说,入世以后,中国将按惯例尊重知识产权。建筑设计及住宅产品的仿制将受到更严格的限制。我们的企业必须注意尊重知识,并可学习日本开发企业办研究所的经验,自己开发新技术、新工艺,创自己的品牌,申请自己的专利,在保护知识产权的良好环境中加快中外技术交流,促进自己的技术进步。
人才流动的挑战
世界银行驻中国代表处首席经济学家迪帕克最近指出:"中国在资源流动存在问题是:劳动力自由流动程度不高,资本流通不畅","入世"之后,"中国应该首先增强劳动力和资本等资源的流动性"。这一番话,说明了人才流动性的增强,是中国"入世"之后的必然趋势。
国外房地产企业全方位进入后,凭借其雄厚的实力、优厚的待遇和先进的办公条件,势将更大规模地吸纳中国房地产企业的人才。房地产界的外商独资企业、中外合资企业及国内非公有制企业与国有企业之间的"人才争夺占战"必将越演越烈,国有房地产企业的"冗员沉绽"问题将更趋严重。以及房地产密切相关的金融业为例,近年来,新建立的各类金融和保险机构,其骨干队伍基本上都是从我国四大国有商业银行的优秀人才中流失而去的。再以发展最快的电信业为例,据1999年12月3日《华西都市报》载,摩托罗拉中国公司的1.2万余名员工这中,99%是由内地各高校培养出来的,其中,硕士及硕士以上学历70%
人才的自由流动是市场经济体制下的一种正常状态,是国际市场接轨的必然趋势。对此,我们的房地产企业(特别是国有企业)必须有非常清醒的认识。只有认清这一点,才会真正树立"尊重人才"的观念,也才有可能创造出更好的人才生存环境,从体制上给人才以发展的空间,使我们的房地产企业在人才竞争中永立不败之地。
西方文化的挑战
世界经济的日趋一体化必将带来世界文化的日趋一体化,"入世"后房地产企业不仅要承受外来经济竞争的压力,同时也将面临外来文化的挑战。"建筑是凝固的音乐",房地产业是建筑艺术和居住文化、环境文化的重要载体。外国房地产企业的进入,既要带来先进的技术、设备、材料和管理经验,也必然带来现代的生活方式和西方的文化、艺术风格。这样,东西方文化的冲突,在房地产业便成了不避免的现实。
事实上,这种"冲突",早已随着对外开放而进入。碰撞才能产生火花,冲突方可交流融事。我国的房地产业正是通过在"冲突"中吸收外来的营养,继承优秀传统,从而获得了大步的前进,但是,仍有相当多的企业不在冲突中徘徊。有的企业,为了强调继承传统而不注意吸收外来先进技术和现代观念,甚至给自己的现代建筑穿靴戴帽,仿佛给穿西装的人强加了一项"瓜皮帽";更多的企业则是将"西洋化"当成了现代化,崇尚"欧陆风情"、迷信西洋古典,使各地都涌现了一批似曾相识的欧式住宅。正如专家们指出的"放眼全国,地无分南北东西,到处可见那种廉价的西方建筑仿制品,一些城市的特色在消失,地域特征在弱化,建筑的整体文化素质停留在较低层次上","以西方建筑文化为理想建筑包装的各类建筑,尽管是一种商业促销战略,但是都带着强烈的后殖民主义色彩"。深圳的一位专家最近还向成都询问:"在欧洲,不同国家的建筑风格也存在差异,成都要引进的欧陆风格,究竟要引进哪流派?"一位英国记者更不客气地批评道:"中国没有借鉴西方成功的经验,而是把西方最坏的东西搬来加以模仿,而且他们的模仿也相当蹩脚"。
以上的大段引用,并非否认应对西方优秀文化的学习与吸收,笔者对欧式建筑的对称性和平衡性、建筑排列的节奏感与韵律感也是非常欣赏的。
这里希望强调的是,在西方文化的挑战面"西洋化"当成现代化;我们既应当虚心学习和吸收西方的现代技术和优秀文化经验,又必须重视对优秀建筑艺术传统的继承和历史文化遗产的保护,将传统文化建筑视为民族自豪感和自信心的源泉,使我们留给后人的建筑既是现代的,又是民族的,还应当是具有鲜明地域特色的。