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近来关于入世后,房地产会受到哪些影响的话题很多。无外乎是利好的多,因此,市场上一片形势大好,股市上的房地产板块也连续上涨。
然而,笔者不这样看,首先,入世中国经济更加顺畅地溶入世界经济大潮,但对于国内的某些行业来说,肯定是冲击,如农业、汽车业、通讯业等。对房地产业存在利好的同时也会带来冲击。
供给涌入将加剧竞争
加入国际经济的大市场,各国间的各经济资源的比较优势,成为国际分工协作的依据。判断一个行业能否有生命力,能否在国际竞争中处于有利的地位,其根本还取决于其是否有竞争力,即提供好的产品和服务,同时又具有较低的价格。这是在竞争力比较时最根本的依据。如果外商外资机构大量的涌入是以房地产消费者的身份进来,即以购买、租用房地产的客户的身份进来,当然对市场是极为有利。但不能排除外资开发商的进入,即同行加入竞争的情况。因此,入世的机会,不只是大量需求的涌入,还有供给力量的涌入。在此我们应该想一想,外资同行进入市场会出现什么情况。如果外资的房地产开发商进入国内,带给我们的,将绝对是竞争,而我们的开发商是否有所准备呢?
从构成房地产行业生产的几大要素来看,竞争将集中于以下几个方面:
低价劳动力并非优势
劳动力的低价优势是我们许多劳动密集型行业对外竞争的最大优势。房地产在建设阶段,消化大量劳动力,于是我们的低价劳动力的优势可以显示出来。我们可以盖出较为省钱的房子。但这种优势即使存在,也是属于建筑业的,而不是房地产业的。在建筑业已高度市场化的今天,我国建筑业的成本优势即使存在,也是被所有房地产业的开发商们共享,而不是被国内的开发商独享。国外开发商进入国内,在建筑工程承包市场上,与我们至少是在同一起跑线上。如果考虑其他方面(如资信、支付能力)的优势,外商可能还会享受到更低的建筑成本。房地产业,从其行业性质上,更应归入服务行业而不是建筑业。属于资金、智力密集型的服务业,与低价劳动力的价格因素关系不大。在这点上,我们国内的开发商应该有清醒的认识。
新技术新材料存在差距
在建设普通用房,如住宅、经济适用房等方面,国内的开发商已经有一套办法,把现有的技术水平、建筑材料、设备规划等组合起来,建设成本较低、适用的房屋。并且在竞争中,这种模式已较为成熟。这与多年来我们建筑业讲求的"适用、经济、美观"的三原则十分有关。但在建筑上引用新技术、新材料方面,我们并无优势可言。因此,建设高档项目时,房地产开发商在选用什么样的设备、材料,并没有太多把握,很大程度上依赖建筑设计单位和施工单位的技术力量。在高档项目,如写字楼、酒店、高档公寓等项目中,国内开发商显得经验不足。这种综合技术能力,在走向国际化的过程中,国内的发展商仍有相当大的差距。
外资投向取决于企业资信度
现在除非有政府支持的大型国有开发企业,一般的开发商的资金实力相当弱,这早已不是什么秘密。如多年来,具有一级开发资格的开发商(及综合开发公司)的注册资金额要求只有1000万元人民币,以这点儿注册资金去运作数千万数亿投资的房地产项目,离不开银行资金的支持。银行直接贷款给房地产开发商,目前的形势已越来越难。而当外资银行进来时,我们也许会高兴地认为资金问题容易解决了。但是,我们的开发商在外资银行面前是否有足够的资信呢?恐怕外资银行更倾向贷款给那些与其有过更多关联业务史的开发商,我们的大多数开发商并不具备这一条件。
土地资源并不偏爱国内企业
谈到土地资源,我们似乎可以稍松口气。毕竟土地不如资本、劳动力那样容易流动,其地域性、区位性级强,不同地区、国家的土地政策不一样,使土地资源在与它国比较时,具有特殊性。然而,作为一个开放的市场,当外资开发商进入本地区时,本地区的土地资源对内资、外资理论上是同等条件。国内企业也并无什么优势。
软环境的操作空间有限
从软环境上看,包括政策环境、法律环境、治安环境、社会关系网等几方面因素,国内的开发商很难具备优势。但在软环境这一点上,也许国内企业是可以一搏的。因房地产行业具有明显的地域性的特点。这一点可使我们稍感安慰的同时,也难免会体味一种悲哀。我们的许多开发商,在专业方面十分粗糙,但在处理与行政管理机构关系上却十分功于心计。为了争取较高的容积率、争取少交缓交各种费税、争取报批各种手续等,不惜血本。说白了是在利用各种政策、管理方面的漏洞,以非市场化的手段暗箱操作,争夺着市场。但即使这一点,这些企业也并不占有明显优势,因为某些外资开发商进入后,操作手段上,"适应国情"也十分迅速。
借"入世"之力靠自强发展
房地产是一大众化的产品,这类产品决不可全变成贵族产品。所谓的市场竞争,最根本的法宝还是提供价廉物美的房子。只有实行低成本、低价格,同时又有高水平服务的战略,才是最有效的市场扩张之路。
面对"入世",我们的房地产开发商应该多想竞争中如何自强,决不可盲目乐观。