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依照经济波浪理论,将经济发展的周期性规律用于房地产,并以此为参照,可以发现接下来2年左右的时间,房地产将面临新一轮的调整期。
事实已经发生在深圳房地产市场的商铺和写字楼的营销变化上。写字楼市场一直都是唯地段论,其中户型的变化和概念的引导也起到了一定的助推作用,但从纵向比较来看,市场沉静如水,这里面对应关系是经济在快速增长,而房地产市场却波澜不惊。那么是市场结构不合理,还是市场需求在转移?套用国外成熟的地产发展模式,当人均GDP达到4000美元左右,房地产应处在高速成长期,这种成长性在中国市场如何体现?
从商铺的市场发展变化,也会发现一些问题。近年来,商铺市场确实热点不断,说明经济走强带来人们投资的欲望。但只要仔细一分析就会发现,这些热销盘,除了位置、定位、返租回报以及良好的规划外,并没有更多的营销卖点,尤其是投资概念和投资空间相对狭窄,在返租回报被国家明令禁止之后,更显单薄,于是有人马上就想到将经营权从所有权中剥离出来。但是,受后期经营压力的影响,实际上并没有多大的发挥空间。
近年来,房地产投资证券化在世界大多数国家得到蓬勃发展。所谓房地产投资证券化,是指将房地产投资直接转化为证券形态,从而使投资者与房地产的关系由拥有房地产产权转变为拥有有价证券的债权。即从直接的物权关系转变为持有证券性质的有价证券,使房地产的价值由固定的资本形态转变为具有流动功能的资本性证券。
房地产投资证券化的优势在于:一是小额投资者可以通过购买股票、债券及受益凭证投资于房地产,扩大了参与面。房地产直接面向资本市场,使巨额投资的筹集和融通成为可能。二是房地产投资证券化,把高价值量的房地产权转化为小价值量的可流通的股权和债券,把房地产投资的风险分散、转移到众多的投资者中,降低了投资的总体风险。三是房地产证券操作规范、投资方便,筹资、融资标准化,可以上市流通,具有很强的流动性和变现性,且适用范围广。四是房地产投资证券化使房地产业的经营效率提高,使投资者与经营者分开,体现了两权分离的现代企业制度。“9·11”之后,美国经济严重受挫,香港经济受到直接影响,投资信心受到打击,靠内需拉动经济增长的中国大陆是否真能成为资金避难所,尚需时间来验证;而以外向型经济为主的深圳等城市难免不受影响,在这样的市场背景下,深圳等地的房地产如想继续保持目前畅旺的势头,就必须大力拓展新的市场空间。(王永胜 赵阳)