|
||||
从1998年起,我国推行经济适用住房已经超过三年了。三年多来,各城市克服了许多困难,逐步打开了局面。但在推行经济适用房的过程中产生的“三失控”现象,一直起着“阻滞”经济适用住房健康发展的负面作用,至今仍然不同程度地存在于一些城市。
供应对象失控
有人说,目前我国居民既有明收入,又有暗收入,很难准确统计他们的实际收入,也就很难划分高中收入者的收入界限。有些城市的同志以此为由,没有控制经济适用住房的供应对象,甚至有的还把它作为不积极推行经济适用住房的理由。
认真地去抓全体居民的收入统计,并采取对瞒报收入者实行处分等措施,就会逐步地使统计趋于准确,这是从根本上解决这个问题的办法。
在当前没有抓好全体居民收入统计之前,可以暂时采取通过抽样调查来确定收入线的办法。例如,北京市就确定了中等收入者年户收入高限为6万元,购买经济适用住房者必须出具收入证明并经核实后,才允许买房。这种办法,也会有一个从不够准确到逐步准确的发展过程。
据有关部门估算,北京市居民年户收入6万元以上的高收入者,只占总户数的10%。那么,这样确定中等收入者上限后算出的高收入者比重,是否小了一点?其实,高收入者比重小,是我国长时期实行低工资制(近些年小有改变)的正常反映。北京市定的中等收入者收入上限6万元,从算出的高收入者比重没有达到西方国家的20%来看,似乎不大合适。但从住房消费能力来看,则6万元上限又是比较合适的。据有关部门统计,我国年收入超过100万的“富翁”为300万人,占城市人口比重不到1%。如果按300万户计算,也只占城镇居民总户数的2%强。而100万折合美元只有12万多,刚好超过美国有些城市中等收入者12万美元的收入上限。我国是个发展中国家,只能从本国的国情出发来确定居民收入线,决不能硬套西方国家的居民收入水平和高中低收入者的比例。为此,建议各城市在调查研究的基础上,制定本城市的居民收入线标准。有些中小城市从本市实际出发,可能把中等收入者的收入上限定为二三万元就合适了。收入线标准制定以后,可以先实行定期调整,然后过渡到每年公布一次居民收入线的办法。
房价失控
据调查,有的城市不控制经济适用住房的房价,因而出现了经济适用住房和商品房同价出售的问题。政府对经济适用住房的优惠,约占住房总价的10-15%,变成了房地产开发公司的“额外利润”。
在推行经济适用住房对社会所产生的重大作用中,比较突出的有两条:一是,政府对经济适用住房免收土地费和减收税费,属于社会保障性质,其目的是为了降低房价,解决所有中等收入者买得起房的问题。二是,政府给予经济适用住房以适度的社会保障,既大得人心,又能理直气壮地去调控房价。
推行经济适用住房是推行住房分类供应的核心,而推行住房分类供应又是合理地解决高中低收入者住房问题的重要保证。应当看到,我国推行住房分类供应制度,在给中低收入者以适当社会保障的基础上,让高中低收入者“各尽所能”,“各居共屋”,是一种从居民不同经济承担能力的实际出发,全面解决居民住房问题的好办法。而房价失控,就从根本上失去了推行经济适用住房的重要意义。为此,建议在制定有关法规中明确规定,调控经济适用住房价格是城市政府的一项重要职能。这是在推行市场经济情况下采取的一条重要而有特殊针对性的政策。城市政府在批准建设经济适用住房时,应同时批准其房价,并严格监督其按批准的房价出售。在出售经济适用住房时,不同楼层、不同朝向以及不同条件住房的价格可以分成几个档次,但其平均售价不得超过批准价,并经主管部门审批后才得出售。
住房面积失控
有的城市不控制每套经济适用住房的面积上限,导致新建经济适用住房的面积越来越大。有的城市就出现了每套200平方米的经济适用住房,个别城市甚至出现了300多平方米的经济适用住房,成了挂着经济适用住房名义的“豪宅”。应该严肃地指出,面积失控,建设面积过大的经济适用住房,完全违背了推行经济适用住房是为了解决中低收入者 买房难”的目的。
为了解决这个问题,建议各城市政府都要规定经济适用住房的面积上限。比如有的城市可以把经济适用住房的上限定为120平方米,有的可以低于或高于120平方米。总之,要定出城市政府认为适合本市经济水平和中等收入者居住水平,并考虑适当超前的经济适用住房面积上限。城市政府规定了面积上限后,在审批经济适用住房时,如果发现其中夹带有超过上限的户型,就不予批准。在每个城市中,建设一定数量户型面积大的住宅,也会有其销路。对这些有销路的大户型住宅,开发商当然可以去开发,但只能作为商品房开发,不得享受经济适用住房的优惠。(中国房地产及住宅研究会副会长 包宗华)